Новостройки уходят за живые деньги

magnific.com

Свои вместо заемных
Рост доли полной оплаты квартир начался задолго до июльского скачка и отражает более широкое изменение структуры спроса на первичном рынке. При дорогом кредите покупатели, располагающие накоплениями или средствами от продажи предыдущей квартиры, всё чаще предпочитают не привлекать ипотеку.

По данным TrendAgent, за три года доля полной оплаты увеличилась с 4,53% в 2023 году до 12,3% сейчас. Одновременно доля ипотеки за этот период сократилась с 87,68 до 64,12%, рассрочки выросли с 7,8 до 24,68%. 

Главная причина не в том, что появилася новый класс состоятельных покупателей, а в стремление избежать дорогого заёмного финансирования при наличии достаточного капитала.

— Многие покупатели просто не хотят переплачивать проценты, если могут закрыть сделку собственными средствами. Это не премиальный покупатель по умолчанию, а рациональная модель поведения, — говорит бизнес-партнёр TrendAgent Санкт-Петербург Вера Голубева.

Средний бюджет таких сделок подтверждает этот вывод. В июле средний чек покупки со 100% оплатой у TrendAgent составлял 9,06 млн руб., ипотечной покупки — 9,29 млн, рассрочки — 12,27 млн руб. 

Таким образом, как говорит Вера Голубева покупатель с «живыми» деньгами далеко не обязательно относится к премиальному или инвестиционному спросу. В массовом сегменте источником полной оплаты могут быть накопления либо средства от продажи предыдущей квартиры. Для такого клиента выбор фактически сводится к сравнению стоимости кредита, возможной скидки при полной оплате и доходности капитала, который можно было бы оставить в банке.

Депозиты начинают конкурировать с квартирой
На этом фоне снижение ставок по депозитам создаёт для рынка жилья ещё один источник спроса. В проектах «Главстрой Санкт-Петербург» в 2025 году со 100% оплатой проходило около 7% сделок. За 7 месяцев 2026 года доля выросла до 13%, а непосредственно в июле достигла 16%.

— После завершения сроков депозитов часть клиентов предпочитает направлять накопленные средства на покупку квартир, — отмечает коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург» Алексей Бушуев.

По наблюдениям компании, покупатели с полной суммой или крупным первоначальным взносом чаще рассматривают готовые объекты и проекты высокой степени строительной готовности. Для них имеет значение не только потенциальная доходность вложения, но и снижение строительного риска.

Однако считать, что весь прирост полной оплаты обеспечили вкладчики, забирающие деньги из банков, участники рынка не готовы. Источники собственных средств у покупателей заметно различаются.

— Здесь смешались покупатели с крупными накоплениями, владельцы, продавшие прежнюю квартиру, и клиенты, для которых рыночная ипотека сейчас экономически невыгодна. Доля полной оплаты растёт ещё и потому, что доступных ипотечных сделок стало меньше, — считает директор по развитию ГК «Едино» Максим Жабин.

По его оценке, инвесторы возвращаются на рынок точечно — прежде всего в ликвидные квартиры с понятной перспективой аренды или последующей перепродажи. В бизнес- и премиум-классе доля собственных средств традиционно выше, тогда как в комфорт-классе одним из основных источников полной оплаты остаётся продажа уже имеющегося жилья.

После июньского всплеска
Есть, однако, и статистический фактор: июльская доля выросла не только из-за поведения покупателей с накоплениями, но и из-за снижения числа ипотечных сделок после активного июня, когда покупатели активнее оформляли семейную ипотеку перед ожидаемыми изменениями условий программы. После этого всплеска количество кредитных сделок уменьшилось.

— После ажиотажного июня, когда покупатели ждали изменений в программе семейной ипотеки и старались раньше закрыть ипотечные сделки, общее количество ипотечных сделок сократилось. Закономерно, что сделки с другими способами оплаты, включая 100-процентную оплату, даже оставшись на том же уровне в абсолютных цифрах, увеличили свою долю, — указывает вице-президент по продажам и сервису Группы RBI Дмитрий Фалкин.

Тем более снижение процентных ставок способно действовать на рынок сразу в 2 направлениях. С одной стороны, уменьшение доходности депозитов делает недвижимость привлекательнее для части владельцев накоплений. С другой — удешевление рыночной ипотеки постепенно возвращает покупателей, которым кредит до этого был слишком дорог. Поэтому дальнейшее снижение ставок не обязательно приведёт к линейному росту доли полной оплаты.

Предложение сжимается, цены идут вверх
За январь–июль 2026 года средняя цена предложения в новостройках масс-маркета Петербурга, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», выросла на 11%, в пригородной зоне Ленинградской области — на 7%. К концу июля показатель достиг соответственно 312,1 тыс. и 181,1 тыс. руб. за м2.

За июль на рынок было выведено только 124 тыс. м2 жилья — почти втрое меньше, чем годом ранее. Общий объём предложения в Петербурге составляет около 1,7 млн м2 и, по оценке компании, находится на минимальном за 10 лет уровне.

«Основными факторами роста цен продолжают выступать минимальный за 10 лет объем предложения в городе, вымывание наиболее ликвидных квартир, рост себестоимости строительства и сокращение объема новых проектов», — отмечает директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

Для покупателя с собственным капиталом это формирует дополнительные как возможности, так и сложности. «Он может сохранить часть средств на депозите и воспользоваться ипотекой, внести крупный первоначальный взнос либо полностью оплатить квартиру. Но сокращение предложения означает, что ожидание более выгодных финансовых условий одновременно повышает вероятность потерять подходящий лот или столкнуться с новой ценой», — говорит коммерческий директор ГК «Полис» Яна Вирченко.

Для девелоперов увеличение доли полной оплаты снижает зависимость продаж от решений банков и параметров льготных ипотечных программ. В то же время такого клиента сложнее привлечь одной финансовой схемой: располагая собственными деньгами, он свободнее сравнивает проекты. Поэтому возрастает значение цены, стадии готовности, ликвидности конкретной квартиры и характеристик самого жилого комплекса.

Пока июльские 12–15% свидетельствуют скорее не о массовом бегстве денег из банков в новостройки, а о более глубоком изменении модели покупки. При дорогом кредите клиенты, располагающие собственным капиталом, всё чаще используют его напрямую. В результате «живые деньги» постепенно превращаются в самостоятельный источник спроса наряду с ипотекой и рассрочкой.