Обратный отсчет
До отказа от старой схемы долевого строительство остались считанные дни, поэтому неудивительно, что на Петербургском международном экономическом форуме (ПМЭФ) этой теме было уделено повышенное внимание. Участники рынка сошлись во мнении, что переход на проектное финансирование в итоге будет выгоден для всех. Покупатели избавятся от риска стать обманутыми дольщиками, девелоперы получат необходимый объем средств для реализации своих проектов, а банки откроют для себя новый конкурентный сегмент кредитования.
Реформе строительной отрасли на ПМЭФ была посвящена отдельная сессия, организованная госкомпанией ДОМ.РФ. Ее участниками стали федеральные и региональные чиновники, депутаты, застройщики, а также представители банковской сферы. В ходе дискуссии эксперты обсудили, как изменится строительная отрасль в ближайшей перспективе, какие вызовы придется преодолеть игрокам рынка и как новый механизм повлияет на объемы, качество строительства, а также на себестоимость и цены на жилье.
Напомним, что с 1 июля, когда начнет действовать новая схема финансирования жилищного строительства, средства граждан будут попадать не напрямую застройщику, а на специальный эскроу-счет. Девелоперы смогут получить доступ к нему только после ввода объекта в эксплуатацию, а если обязательства не будут выполнены, банку придется вернуть деньги покупателю. При этом вводится система страхования средств дольщиков, аналогичная той, что сейчас действует в отношении вкладов, только на большую сумму – до 10 млн руб. Таким образом граждане будут защищены не только от банкротства застройщика, но и от возможного банкротства банков. «Эскроу-счета гарантируют покупателям, что они не потеряют свои деньги, даже если у других участников сделки возникнут финансовые трудности», – подчеркивают эксперты.
Положительного эффекта от изменений ожидают и в госкомпании «ДОМ.РФ». «Переход на проектное финансирование сформирует условия для качественного роста жилищного строительства. Мы ожидаем значительное повышение доверия населения к приобретению жилья на этапе строительства», – говорит директор по гарантийным продуктам госструктуры Антон Воронин. Представители банковского сообщества уверены: многое будет зависеть от того, насколько доходчиво девелоперы и банки смогут объяснить покупателям преимущества новой схемы. До конца года, по их мнению, будет проходить адаптация, а рост спроса на первичное жилье возможен с начала 2020 года. Тем более что после перехода отрасли на проектное финансирование ипотечные ставки, согласно прогнозам, начнут снижаться. Аналитический центр «ДОМ.РФ» отмечает, что в мае отдельные банки уже начали сокращать стоимость жилищных кредитов. В случае отсутствия негативных внешних факторов к концу года ставки по ипотеке могут опуститься до 10% и ниже.
Кроме того, переход на эскроу-счета будет способствовать увеличению темпов строительства, поскольку застройщикам выгодно поскорее закрыть кредитную линию, используя средства дольщиков для ее погашения. По оценкам экспертов, сократить сроки строительства реально на 20–25%. Это также будет способствовать привлечению покупателей на первичный рынок. «Мы на правильном пути, – считает председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев. – Когда говорили о долевом строительстве, мы всегда слышали: надо и отрасль развивать, и защищать дольщиков. Именно это и происходит».
Однако механизм проектного финансирования в неменьшей степени выгоден и самим застройщикам, и банковскому сектору. «Он не ухудшает экономику проекта, позволяет застройщикам иметь гарантированное финансирование проекта. Для банков новая схема также несет множество преимуществ: жилищное строительство – один из крупнейших сегментов банковского кредитования», – подчеркивает председатель правления Банка «ДОМ.РФ» Артем Федорко. Использование проектного финансирования дает гарантии застройщику, что проект будет реализован даже в том случае, если поступления от продаж не покроют все расходы. Однако в выигрыше останутся те застройщики, которые сегодня не обременены большим количеством кредитов и смогут закрыть дыру в ликвидности на ближайшие два года. Московские власти подчеркивают, что в преддверии реформы столичные девелоперы накопили на своих счетах не менее 350 млрд руб. для покрытия возможных издержек и рисков. По словам главы стройкомплекса Марата Хуснуллина, эти деньги являются своего рода запасом прочности: строительные компании не планируют тратить их в ближайшее время.
Что касается банковского сегмента, то для его участников кредитование жилищного строительства – это огромный бизнес. Если сейчас в стройке находится около 600 млрд банковских денег, то через 3–4 года будет 7 трлн. По мнению Банка России, банковская система практически готова к постепенному переходу на проектное финансирование. По словам зампредседателя ЦБ Ольги Поляковой, это подтверждает запас капитала уполномоченных банков – он в разы превышает 6,4 трлн рублей, указанные в паспорте нацпроекта «Жилье и городская среда».
Обсуждался на сессии ПМЭФ и так называемый переходный период, в течение которого застройщики получат возможность достроить уже начатые объекты, удовлетворяющие установленным Минстроем критериям (30% готовность и 10% заключенных ДДУ), по старым правилам. «У застройщиков будет дополнительное время, чтобы перестроить свои бизнес-модели, завершить свои ЖК по привычной схеме, плавно переходя к новой модели финансирования. Все это поможет избежать резкого скачка цен», – уверены эксперты. По словам вице-премьера по строительству Виталия Мутко, сейчас в России с использованием механизма проектного финансирования строится 3 млн кв. метров жилья, что составляет почти 4% всего объема (123 млн кв. метров). «Заключено около 2,6 тыс. кредитных договоров, банки уже выдали под проекты 65 млрд руб.», – проинформировал он.
В Москве, по данным столичного стройкомплекса, на эскроу-счета с 1 июля перейдут 218 проектов – около 36% от общего объема строящихся новостроек. Это примерно 12 млн кв. метров жилья и около 20 тыс. заключенных ДДУ. А 60% объектов будут достраиваться по старым правилам – Москомстройинвест уже получил заявки от 65 компаний и рассчитывает на обращения еще 120.
По словам Марата Хуснуллина, большая часть московских застройщиков готовы к новым правилам игры: серьезных проблем на рынке недвижимости после 1 июля не ожидается. «Мы не видим проблем, которые могли бы существенно повлиять на рынок. Все возникающие вопросы решаемы, все задачи, поставленные президентом и правительством, будут выполнены», – подчеркивает заместитель мэра. Он напоминает, что в Москве действует объединенная группа специалистов Мосгосстройнадзора и Москомстройинвеста, которая выявляет проблемные объекты. «Постоянный мониторинг дает нам возможность оперативно реагировать и при поддержке федерального министерства вмешиваться в ситуацию», – отмечает глава стройкомплекса.
