От стен до розеток: изучаем нюансы приёмки квартир от застройщиков
Масштабы "бедствия"
С недочетами при приёмке квартир в новостройках сталкивались многие. Частое обсуждение этой темы в СМИ и соцсетях может создать ощущение массовости недоделок. Однако любые предположения должны подкрепляться фактами и цифрами. Чтобы понять, насколько часто новоселы сталкиваются с недоделками при приёмке жилья, компания РОКВУЛ провела соответствующее исследование. По итогам опроса выяснилось, что лишь четверть опрошенных не сталкивалась с недочетами квартиры после покупки жилья в новостройке. В остальных случаях обнаруживались недостатки, причем 44% респондентов смогли добиться решения проблемы только благодаря судебному разбирательству.
«Многие недоделки можно быстро и эффективно исправить по согласованию, не доводя дело до длительных разбирательств – как раз для этого и существует процедура приемки квартиры. Другое дело, что новоселы не всегда знают, на что нужно обращать внимание. Согласно нашему опросу, только треть из тех, у кого был опыт приемки квартиры от застройщика, прибегали к помощи специалистов. 10% принимали жилье "на глаз", 7% позвали на осмотр членов семьи, 5% предварительно сами изучили необходимые регламенты. А еще 48% не воспользовались ни одним из перечисленных вариантов и просто подписали бумаги», – рассказывает Фатима Газанова, руководитель отдела по связям с общественностью РОКВУЛ.
Кроме того, опрос показал недостаток знаний россиян о своих правах при покупке жилья. Так, лишь 10% знают о том, что девелопер должен устранить обнаруженные при приемке проблемы с электропроводкой и розетками. Всего 12% респондентов в курсе, что застройщик должен компенсировать лишние затраты, если площадь квартиры оказалась меньше заявленной. 15% знают, что могут потребовать замены некачественных дверей и окон, еще столько же осведомлены, что при недочетах застройщик должен привести в порядок вентиляцию. Тенденция понятна.
Расскажем о 5 пунктах грамотной приёмки жилья в новостройке:
№1: оцените строительные тонкости
По словам экспертов, при выборе квартиры важно учитывать не только стоимость квадратных метров и расположение жилого комплекса, но и качество материалов, которые использует застройщик при строительстве.
Во-первых, уточните, из чего именно строится дом ― кирпичные, монолитные и панельные здания отличаются и по стоимости, и по качеству. Так, монолитные дома рассчитаны на эксплуатацию в течение 150 лет, кирпичные - на 100 лет, а панельные - на 75 лет. Чем меньше заявленный срок службы, тем быстрее здание будет изнашиваться.
Во-вторых, задайте застройщику вопрос об утеплении фасадов: от типа и качества теплоизоляции здания напрямую зависит микроклимат в квартире и ваши затраты на жилищно-коммунальные услуги. Например, использование плит из каменной ваты значительно повышает энергоэффективность постройки, что позволяет сократить коммунальные платежи на 15-20%.
В-третьих, следует заранее узнать, какая в выбранном доме система отопления - центральная, автономная или индивидуальная для каждой квартиры. В первом случае нужно быть готовым к непредвиденным отключениям тепла и горячей воды из-за аварий на городских коммуникациях и опрессовок.
Небольшой лайфхак: обязательно обратите внимание на то, говорит ли застройщик о брендах стройматериалов и конструкций. Если компания использует продукцию надежных и хорошо зарекомендовавших себя производителей, она точно не будет этого скрывать.
№2: посмотрите всё лично
Личное присутствие при решении жилищных вопросов - необходимое условие, даже если дом находится на стадии котлована, - уверены специалисты. При покупке недвижимости на начальных этапах строительства полезно посетить офис продаж и шоу-рум, изучить демонстрационные версии квартир и даже побывать на стройплощадке. Все это поможет вам составить полное мнение о застройщике и о самом объекте. Например, убедиться в том, что вокруг дома действительно есть развитая инфраструктура.
«Все серьезные девелоперы сегодня предлагают обзорные экскурсии по своим новостройкам, даже если объект еще не сдан. Компании, которая работает на совесть, нечего скрывать, так что это тоже своеобразный знак качества. Кстати, после заключения сделки тоже полезно интересоваться ходом работ и периодически бывать на площадке, чтобы видеть, как и из чего реально строят ваш будущий дом. А просмотр типовых квартир и визит в шоу-рум поможет вам при приемке квартиры: здесь застройщик покажет вам эталон, на который можно смело ориентироваться в дальнейшем ― например, при оценке отделки», - отмечает Артём Зиборов, специалист по приёмке квартир и техническому надзору.
№3: подготовьтесь к процессу заранее
К приемке квартиры необходимо подготовиться заранее, чтобы понимать, что именно проверять. Профессиональные приемщики советуют взять на вооружение стандартный чек-лист, который легко найти в интернете, а также составить список вопросов о квартире. При самостоятельном осмотре с собой необходимо иметь рулетку, фонарик, индикаторную отвертку, меловые маркеры (чтобы помечать дефекты), а также блокнот и ручку для фиксации недоделок.
Помимо этого, следует заранее изучить договор с застройщиком на предмет комплектации квартиры, а также ознакомиться с актуальными нормативно-правовыми актами. Если нет времени разбираться в тонкостях самостоятельно, лучше всего обратиться за помощью к профессиональному приемщику. Законом это не запрещено, а затраты себя точно окупят.
№4: не стесняйтесь быть занудами
Лишь 9% россиян при приемке квартиры в первую очередь обращают внимание на показания и номера счетчиков, 10% – на качество окон, 11% – на розетки и провода, 17% – на соответствие реальной площади квартиры заявленной, 20% – на вентиляцию и отопление, 21% - на стены, пол и потолок. На самом деле одинаково важны все перечисленные моменты.
«Во время приемки квартиры не торопитесь и загляните буквально в каждый угол - ведь ремонт и переделка могут обернуться серьезными затратами. Как показывает практика, самое болезненное – это оконные блоки и места их примыкания к оконному проёму, поэтому при приемке квартиры им нужно уделить наиболее пристальное внимание. Стеклопакеты должны быть установлены ровно, легко и плавно открываться и закрываться. Ни в коем случае ни на профиле, ни на стекле не должно быть царапин, трещин и даже грязи. Обязательно проверьте, нет ли конденсата внутри самого стеклопакета — это признак брака», ― приводит пример Артём Зиборов.
Также эксперт рекомендует уделить пристальное внимание вентиляции ― если она работает плохо, в квартире будет душно и почти наверняка со временем появится плесень. Проверить вентиляцию можно даже подручными средствами: просто приложите листок бумаги к отверстию, если он прилипнет ― все в порядке.
Микроклимат в квартире зависит не только от окон и вентиляции, но и от состояния стен, пола и потолка. Так, если нарушена герметичность стыков, есть трещины, использовалась некачественная теплоизоляция, в квартире будет холодно и влажно – и никакая система отопления тут не спасет. Проверить герметичность швов довольно просто: нужно измерить температуру стен и температуру в помещении — разница не должна быть больше 4 градусов. То есть, если в комнате 20 градусов, то стена не может быть холоднее 16 градусов, обратное говорит о проблемах со швами и изоляцией. Норма закреплена в СНиП 23-02-2003.
Ещё одна распространенная проблема – протечки под ванной и унитазом, чаще всего они возникают из-за некачественного монтажа и отсутствия герметика. Чтобы проверить, все ли в порядке, внимательно осмотрите сантехнику (если герметика нет, это будет видно), а также включите воду и проверьте, не сочится ли влага по трубам.
№5: научитесь прогнозировать
Прежде чем приступать к ремонту или заезжать в новую квартиру, стоит оценить потенциальные проблемы, которые могут возникнуть в будущем ― и заранее предусмотреть решение. Что это может быть:
● потребность в дополнительном освещении. Нужно заранее подумать о том, сколько и какие источники света использовать в комнате. Совет: при наличии нескольких потолочных светильников разделите их на блоки, каждый из которых можно будет включать и выключать отдельно;
● количество и расположение розеток: тут все просто ― розетка лишней не бывает. Чтобы в будущем не мучаться с проводами и сетевыми фильтрами, постарайтесь сразу продумать, где и для чего вам может понадобиться возможность подключения;
● звукоизоляция комнат: она может потребоваться не только для защиты от громких соседей и домочадцев, но и для ограничения шума от бытовой техники. Например, если через стенку от спальни стоит стиральная или посудомоечная машинка, вибрация и шумы могут мешать сну. Однозначно стоит подумать над звукоизоляцией, если рядом со спальней или рабочим кабинетом проходит шахта лифта или системы коммуникации.
Мнения под разным углом
Чтобы разобраться в вопросе более досконально, спросили мнение разных сторон: девелоперов, управляющих и риэлторов.
Анастасия Голова, руководитель департамента ремонтов и предпродажной подготовки компании «Этажи»:
Чаще всего замечания при приёмке касаются стен, стяжки пола, окон и инженерных коммуникаций. Из наиболее часто встречаемых недочётов такого рода можно выделить отслоения, трещины в штукатурном слое, вертикальные отклонения штукатурки, отклонения вертикали по дверным проемам и по оконным откосам. Более серьёзные проблемы встречаются в зимний период: промерзание стен, промерзание монтажных швов по окнам и всех оконных конструкций. Плесень на стенах тоже является существенным замечанием.
Стяжка пола в большинстве квартир имеет незначительные неровности и бугры. Существенные замечания наблюдаются, когда стяжка не соответствует прочностным характеристикам. По нормам в нынешних жилых помещениях, если стяжка выполнена по звукоизоляции – её прочность должна составлять 20 мегапаскаль. Встречаются такие стяжки, которые равны 8-10 Мп.
По окнам тоже много разных замечаний. Из самых частых – это царапины и окалины на стеклопакетах, случаи, когда требуется регулировка оконных створок, всевозможные щели в соединениях ПВХ-конструкции, некачественно выполненные монтажные швы (швы, которые идут по периметру оконного блока). Также стоит упомянуть пробитые насквозь створки, продувание, инфильтрацию в зоне монтажного шва и ситуацию, когда оконный блок не закрывается.
Инженерные коммуникации также могут иметь ряд недочетов. В системе отопления могут быть механические повреждения на отопительных приборах, вертикальное отклонение трубопроводов, просвечивание трубопроводов через стяжку - стяжка должна обеспечить защитный слой трубопровода, но местами они уложены таким образом, что необходимая защита не обеспечена.
По вентиляции к существенным недочётам можно отнести отсутствие тяги или обратную тягу (когда внутрь помещения происходит продувание), либо полное отсутствие вентиляции в помещении. Чаще всего отверстие, которое должно было быть в стене, просто не пробито. Фактически мы фиксируем, что вентиляции отсутствует, до момента, пока проблему не устранят.
По водоснабжению можно отметить протечки в соединениях трубопровода.
Есть три основных способа решения проблем недоделок. Первый – застройщики пытаются снять часть замечаний методом договоренности: убедить дольщика в незначительности дефектов. И, действительно, дольщики, которым те или иные недостатки не важны, могут их не принять во внимание. Второй способ – это устранение замечаний. Он развивается на 2 дальнейших этапа: когда застройщики устранили замечания должным образом, и оно снято; либо когда они устранили, но так, что нужно еще раз переделывать. И третий вид – отказ застройщика от устранения дефектов. Если же дольщику необходимо, чтобы застройщик недочёты устранил, начинается досудебное разбирательство вплоть до подачи дела в суд.
Олег Дедков, управляющий партнер “Живой Комплекс LES”
Культура строительства в нашей стране, к сожалению, заставляет желать лучшего. Это с одной стороны – наследие советского подхода к производству массового жилья, с другой – результат низкого профессионального и образовательного уровня тех, кто работает на стройке руками.
Самые частые недочеты – это дефекты оконных конструкций (царапины на профиле, дефекты стеклопакетов, некорректная работа фурнитуры), трещины в ненесущих перегородках и стяжке, геометрия горизонтальных и вертикальных поверхностей.
Закон 214-ФЗ довольно жестко защищает интересы дольщиков, поэтому застройщики вынуждены исправлять недочеты своими силами и за свой счет. Есть, конечно, «запрещенные» приемы, например – не отдавать ключи пока дольщик не подпишет акт приема-передачи без замечаний, но такой номер обычно проходит у крупнейших игроков, которые давят авторитетом, численностью и «зубастостью» своих юридических департаментов. Еще хороший выход – денежная компенсация, которая позволяет дольщику исправлять недочеты в рамках проводимых им отделочных работ и снимает с застройщика необходимость исполнения своих обязательств «в натуре».
Девелопер - не волшебник, он-то как раз больше других заинтересован в максимальном качестве сдаточного объекта, но он не властен над субподрядчиками, чья работа в большей степени видна дольщику, и выбор которых – прерогатива генподрядчика и обыкновенно это результат тендерных процедур, когда сроки и цена выполнения работ превалируют над их качеством. К тому же очень сложно составить мнение о качестве будущих работ исходя из уже завершенных объектов, так как «текучка» персонала на строительном рынке очень велика как среди рабочих, так и инженерно-технических работников.
Среди дольщиков сейчас очень популярна тема с привлечением так называемых «экспертов» или «адвокатов качества», работающих в тесной связке с судебными юристами, обещающими «раздеть» застройщика за процент от отсуженного (гонорар успеха). Они вооружаются СНиПами и хрипами и находят такие недостатки, которые на бумаге являются отклонениями от нормы, а на практике являются абсолютно неотъемлемой частью культуры отечественного строительства.
Возьмите те же трещины в ненесущих стенах и перегородках: это результат естественной усадки здания, идущей от 2 до 5 лет с момента завершения строительства, и усиливающейся по мере производства в здании отделочных работ и загрузки перекрытий мебелью и предметами обихода. Просто 20 лет назад кто-то запустил миф о том, что здания с монолитным каркасом не подвержены усадке, но ведь это противоречит всем законам физики – а люди в это верят, и подкрепляют свою веру претензиями и даже судебными исками к застройщикам. А российские суды в подобных потребительских спорах между дольщиками и застройщиками в 99% случаев встают на сторону граждан.
Елена Тарасова, коммерческий директор Plus Development:
Я бы не сказала, что сейчас существует какая-то большая проблема с качеством отделки. Прежде всего, потому что девелоперы сами тщательно проверяют качество работ своих подрядчиков, строительных бригад.
Сейчас качество отделки и строительства – один из обсуждаемых моментов в чатах и форумах, и потребитель вряд ли сделает свой выбор в пользу девелопера, который славится обилием недоделок. И застройщики это прекрасно понимают. У девелоперов существуют свои внутрикорпоративные специалисты, которые осуществляют приемку работ отделочников и не сдачу квартиры покупателю с наличием даже «мелких» недостатков. Поэтому до покупателя квартира с отделкой, как правило, доходит практически без недостатков.
Если говорить о недоделках, которые встречаются на этапе приемки застройщиком от строительной бригады - это могут быть сломанные или отсутствующие ручки на окнах и дверях, не отрегулированные окна, плохо закрепленные розетки или краны, плохо закрывающиеся двери. Еще одна часто встречающаяся категория недоделок – так называемые «скрытые». Например, могут быть сломаны дверные замки, не работать выключатели, сантехника давать течь. Поэтому при приемке работ у подрядчиков застройщик проверяет работу всего оборудования.
Из экзотических, но довольно часто встречающихся недоделок можно назвать случаи, когда, например, счетчики ГВС и ХВС были установлены наоборот. Чисто технически это, конечно, не страшно. Но возникнут проблемы при передаче показаний счетчиков, поверке и т.д. Поскольку это приборы учета, каждый должен соответствовать данным, указанным в техническом паспорте квартиры. [МП]
