Почему инвесторы из Москвы выбирают недвижимость на юге и что предлагают девелоперы
23 октября 2026 10:38
Уникальный рынок
Интерес к жилью на юге России растет уже не первый год. Ессентуки и Кисловодск традиционно привлекают людей санаторной инфраструктурой и мягким климатом, а Мариуполь становится одним из самых динамичных рынков.
В 2026 году спрос перетекает из столичного региона в южные локации активнее, чем в прошлые годы, рассказал «Московской перспективе» руководитель регионального отдела агрегатора новостроек Red Cat Руслан Антонов. Прежде всего это связано с перегревом рынка недвижимости Москвы.
Дом у озера «Моне», г.Кисловодск, ГК ЮСИ
«Для понимания: сейчас средняя стартовая цена на новостройку в Москве составляет примерно 800–850 тыс. рублей за 1 кв. м. Если раньше покупатели недвижимости ориентировались преимущественно на инвестиции в московский регион, то сейчас из-за того, что он стал неприступным, люди начинают рассматривать для себя альтернативы», — пояснил эксперт. Геополитика и развитие на этом фоне внутреннего туризма выступают катализатором процесса, добавил он.
Продажи новостроек в городах Кавказских Минеральных Вод (КМВ) интенсивно растут, подтвердил главный аналитик «Циана» Алексей Попов. Так, в Кисловодске за период с августа 2025 года по июль 2026-го реализовано 848 квартир, что на 42% больше, чем в предыдущие 12 месяцев. При этом средняя цена за 1 кв. м в Кисловодске в 2026 году, по данным эксперта, поднялась незначительно, составив 196,3 тыс. рублей против 192,4 тыс. рублей в 2025-м.
По Ессентукам также пока наблюдается умеренный рост цен на новостройки, сообщил директор федеральной компании «Этажи» в Кисловодске Юсуп Погоров. Рост год к году по однокомнатным квартирам составляет 4%, двухкомнатные подорожали на 3,4%, трехкомнатные — также на 4%.
Интерес к территории КМВ между тем усиливается, в том числе в связи с перегретым рынком Краснодарского края, рассказала президент Клуба курортной недвижимости Ольга Миронова. Согласно ее сведениям, в продаже в строящихся ЖК в Ессентуках сейчас в общей сложности 2,7 тыс. лотов, в Кисловодске — 1,7 тыс.
Среди успешных проектов президент клуба назвала жилые комплексы ГК «ЮСИ». По ее словам, девелопер силен и экономически устойчив благодаря своему масштабу, а также очень сильной команде.
Будущий ФОК, г.Кисловодск, ГК ЮСИ
«Я сама приобрела недвижимость от «ЮСИ», и мои дети приобрели жилье в проекте, который пока строится. К Кисловодску у меня особое отношение, я считаю это уникальным городом, хотя люблю все города Кавказских Минеральных Вод», — призналась глава ассоциации.
В Кисловодске девелопер завершает строительство первого корпуса премиального клубного дома «Моне. Дом у озера» — сдача ожидается в IV квартале 2026 года. Проект рядом со Старым озером включает пять зданий переменной этажности: высота варьируется от 4 до 14 этажей, что придает архитектуре комплекса динамику, которая особенно гармонично вписывается в окружающий горный пейзаж. У территории ЖК будет собственный сквер и паркинг.
Другой проект того же девелопера — «Квартал на курорте „Моя Легенда“» — представляет собой масштабный кластер комфорт-класса площадью 15 га, реализуемый в несколько этапов. Он также разноуровневый и состоит из 21 дома от 9 до 14 этажей. Ближайшая сдача трех корпусов — II квартал 2027 года. В «Моей Легенде» предусмотрены собственный детский сад и спорткомплекс, а также коммерческие ряды на первых этажах.
Что привлекает инвесторов
Застройщик дает уникальные бонусы и скидки, а также практикует гибкий индивидуальный подход к каждому клиенту, отметила Миронова. В частности, компания предлагает квартиры с отделкой и ремонтом.
Для регионов это критически важно, подчеркнула эксперт: большинство девелоперов предлагают черновую отделку, а ремонт выходит для покупателей намного дороже, пояснила она. В целом юг обладает особой спецификой — это рынок с выраженной сезонностью: летом жилье активно сдают, а зимой турпоток спадает.
Дом на Нахимова, г.Мариуполь, ГК ЮСИ
По данным «Этажей», основная часть спроса приходится на покупателей, приобретающих недвижимость для собственного проживания, а покупки с целью инвестиций занимают 17–20%. Однако в самых раскрученных курортных локациях доля инвестиционных сделок достигает 65%, уточнили «Московской перспективе» в пресс-службе ГК «ЮСИ». Покупатели рассматривают объекты как активы с двойной функцией, указали в компании: под личное пользование и для сдачи в аренду. Проектировать объекты необходимо с учетом обоих сценариев, убежден девелопер.
К тому же у туристов все более востребованы жилые форматы: в высокий сезон местные отельеры не справляются с потоком путешественников, рассказал директор по развитию КМВ группы «ФортСити» (Ростов-на-Дону) Иван Скромный. Сутки в санатории стоят 17–20 тыс. рублей против 7–8 тыс. рублей в гостинице. Нехватка номеров при этом огромная — отели спрос удовлетворить пока не могут.
В такой ситуации многие отдыхающие переключаются на частный сектор. Проживание в квартире обходится дешевле и дает гибкость в распорядке дня. В связи с этим наибольшей популярностью у инвесторов пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры с продуманными планировками, уточнили в «ЮСИ». Однушки особенно востребованы — их проще сдавать в аренду.
«Значительная часть покупателей — инвесторы из других регионов: Москвы, Подмосковья, северных областей, Краснодарского края и Ростовской области, — однако и местные жители также активно приобретают квартиры, стремясь переехать из старого фонда в современные комплексы», — отметил генеральный директор «ЮСИ» Юрий Иванов.
Инвесторам важна возможность быстро сдать или продать квартиру, поэтому социальная инфраструктура не всегда в приоритете. Однако те, кто покупает квадратные метры для себя, оценивают уровень приватности, логистической доступности и качество городской среды. Именно поэтому «ЮСИ» делает ставку на комплексное развитие территории — это закрывает запросы обеих групп. Такой подход к инфраструктуре повышает ликвидность объекта для инвестора и в то же время обеспечивает комфорт для постоянного проживания.
Если в Кисловодске и Ессентуках «ЮСИ» работает в формате курортных кластеров, опираясь на санаторную инфраструктуру и туристический поток, то Мариуполь — это отдельная история: город восстанавливается, и девелопер действует в контексте масштабного развития территорий.
В 2024 году компания сдала два дома на бульваре Богдана Хмельницкого, а в центре города, недалеко от моря, построен жилой комплекс «Аура» из трех многоэтажных зданий общей площадью более 30 тыс. кв. м на 600 квартир, с закрытыми дворами, где есть детские и спортивные площадки. Первые ключи новоселы начали получать весной 2026 года.
ФОК «EVO Gym», г.Кисловодск, ГК ЮСИ
Еще один проект в Мариуполе — жилой комплекс «Резиденция. Концепт» на улице Зелинского, предварительный срок сдачи — сентябрь 2027 года. Также в портфеле застройщика в городе числится жилой комплекс «Приморье» на улице Латышева со сроком сдачи в марте 2031 года. А в 2026 году компания подписала соглашение о масштабном строительстве в Донецке и Макеевке, что говорит о долгосрочных планах «ЮСИ» в новых регионах.
По данным аналитиков, Мариуполь лидирует по темпам роста цен среди приморских городов юга: за год цена за 1 кв. м выросла на 36,3% — с 141,8 тыс. до 193,9 тыс. рублей. Резко увеличилось и предложение: количество лотов в продаже подскочило в семь раз, достигнув 3,9 тыс. квартир.
Дополнительным стимулом для покупателей и инвесторов остается льготная ипотечная программа под 2% годовых, в рамках которой в новых регионах уже выдано свыше 11 тыс. кредитов.
Дом на Нахимова, г.Мариуполь, ГК ЮСИ
По оценкам аналитиков, переток столичного спроса в локации КМВ и другие города юга сохранится и в 2027 году. Еще большее оживление ожидается после снижения ключевой ставки, а до тех пор решающими факторами для покупателей выступают соотношение цены и качества объекта, уровень инфраструктуры и соответствие запросам растущей индустрии внутреннего туризма. Именно этот баланс и будет определять, какие проекты на юге окажутся востребованными в долгосрочной перспективе.