Программа КРТ стимулирует спрос на объекты формата light industrial

Реализация одной очереди проекта light industrial обычно занимает 6-7 месяцев, а к моменту ввода в эксплуатацию вакансия равна нулю. Арендные ставки и стоимость квадратного метра на недвижимость такого формата увеличились более чем в два раза по сравнению со вторым полугодием 2020 года. Чистая арендная ставка выросла на 113% – с 5,5 тыс. руб. за кв. м в год до 11,7 тыс. руб., а цена продажи увеличилась на 118% – с 47,8 тыс. руб. за кв. м до 104,2 тыс. руб. Из-за дефицита предложения и высокого спроса к концу 2024 года прогнозируется дальнейший рост стоимости аренды и продажи таких помещений на 10%.

По данным NF Group, в I квартале 2024 года объем ввода объектов light industrial в Московском регионе составил 140 тыс. кв. м, таким образом общая площадь существующего качественного предложения достигла 421 тыс. кв. м. При этом общий объем качественного предложения классических складов класса A и B в Московском регионе к концу I квартала 2023 года достиг 24,6 млн кв. м. На стадии строительства в настоящее время находится свыше 300 тыс. кв. м зданий формата light industrial, на этапе планирования или проектирования – более 1,2 млн кв. м.

Одним из ключевых источников спроса на недвижимость формата light industrial являются арендаторы и собственники объектов, расположенных в локациях, попавших в программу комплексного развития территорий (КРТ). В пределах МКАД сегодня реализуется 51 проект КРТ на территории 562,3 га с общей площадью недвижимости 2,17 млн кв. м. 67% этих площадей занимают производственно-складские объекты, что составляет 1,5 млн кв. м, из них 45% используются для хранения (17% – логистическими компаниями, 28% – представителями оптовой и розничной торговли). Почти треть площадей (30%) занимают сервисные организации, такие как хостелы, столовые, мастерские и строительные компании. Производственные предприятия, включая производство бытовой химии, швейные фабрики, литейные и металлообрабатывающие предприятия, занимают 22%, а научно-производственные предприятия и лаборатории – 3%.

Согласно данным NF Group, 30% резидентов готовы переехать за его пределы, тогда как 70% предпочитают оставаться в городе. Среди производственных компаний 72% готовы переехать при наличии качественных помещений. 53% резидентов, использующих объекты КРТ для хранения, также готовы на переезд за МКАД при условии хорошей транспортной доступности. Оценочно для их размещения за пределами МКАД потребуется 600-700 тыс. кв. м площадей формата light industrial.

Всего в Москве на разных стадиях реализации находятся 188 проектов комплексного развития территории, общая площадь которых составляет 2,5 тыс. га. В долгосрочной перспективе планируется строительство более 35 млн кв. м недвижимости, при этом предполагается высвобождение 9,5 млн кв. м площадей. Таким образом, общий объем спроса на объекты формата light industrial может превысить 3 млн кв. м.

Высокий спрос на помещения формата light industrial и дефицит такого предложения приводят к предсказуемому росту стоимости аренды и покупки таких объектов. В I квартале 2024 года арендные ставки и стоимость квадратного метра выросли более чем в два раза по сравнению со вторым полугодием 2020 года. За этот период чистая арендная ставка (без стоимости эксплуатации и НДС) увеличилась на 113% – с 5,5 тыс. руб. за кв. м в год до 11,7 тыс. руб. Цена продажи выросла на 118% – с 47,8 тыс. руб. за кв. м до 104,2 тыс. руб. Учитывая дефицит предложения и высокий интерес к данному формату, к концу 2024 года ожидается дальнейший рост стоимости аренды и продажи помещений light industrial еще на 10%.