Рассрочка вместо ипотеки: как застройщики спасают рынок жилья
Кризис на рынке после отмены льготной ипотеки
Государственная программа льготной ипотеки завершилась летом 2024 года. До этого момента рынок новостроек рос благодаря доступным кредитам, но после отмены субсидированных ставок ситуация кардинально изменилась. По данным Росреестра, в декабре 2024 года на первичном рынке недвижимости оформили на 54% меньше ипотек, чем в декабре 2023 года. А если смотреть статистику в целом по годам, то 2024 год показал падение в 23% по отношению к 2023 году.
По данным аналитического центра Dataflat.ru, в Москве и Подмосковье в 2024 году заключено 137,8 тыс. договоров долевого участия, в Санкт-Петербурге и области – 64,3 тыс., что меньше год к году на 20% и 17% соответственно. Падение продаж новостроек потянуло вслед за собой и объемы выводимых на рынок новых объектов. За два месяца количество выставленных лотов снизилось на 7%, посчитали в агентстве недвижимости «Этажи». Чтобы компенсировать снижение спроса, застройщики стали массово внедрять рассрочку. Этот механизм позволил привлечь покупателей, но оказался далеко не столь безопасным, как традиционная ипотека.
Как работает рассрочка и почему она стала популярной
Рассрочка от застройщика – это соглашение между клиентом и девелопером, по которому покупатель выплачивает стоимость квартиры частями, без участия банков. Основные особенности этого механизма:
• Рассрочка обычно предоставляется на 1-2 года, в редких случаях – на 7 лет.
• Первоначальный взнос варьируется от 30% до 50%.
• Процентная ставка может отсутствовать или быть ниже ипотечной.
Сегодня нет точной статистики процентам, которые приходятся на долю сделок с рассрочкой. Центробанк озвучивает цифры от 20 до 40%, в ЦИАНе придерживаются мнения, что на рассрочку приходится от 35 до 40% рынка. Девелоперы называют диапазон от 20 до 60%, при этом в отдельных проектах доля рассрочки может приближаться к ста процентам. Ранее доля такой схемы не превышала 3% от всех ДДУ.
Против этого инструмента уже неоднократно высказывалась глава Центробанка Эльвира Набиуллина. Главный риск для покупателей при оформлении рассрочки — это небольшой срок, на который она дается. «Рассрочка оформляется под обещание, что ставки на ипотеку потом снизятся и человек сможет оформить ипотечный кредит. Но ипотечный кредит пока никто не гарантировал и можно попасть в сложную ситуацию», – сказала Набиуллина.
Второй риск, по мнению главы ЦБ, — это сама долговая нагрузка. Рассрочка — это тоже долг, и его надо заплатить. Она добавила, что сведения о рассрочке не подаются в Бюро кредитных историй. Банки, если покупатель обратится за новыми кредитами, не могут проверить его закредитованность. Застройщики, в свою очередь, могут столкнуться с потерей льготного финансирования, сказала Набиуллина. При рассрочке эскроу-счета не наполняются, поэтому застройщики могут потерять льготное финансирование, которое они получают под свои проекты. Также важно, чтобы рассрочка была прозрачной и не содержала скрытых переплат, отметила глава ЦБ.
Еще один риск рассрочки – перспектива расторжения договоров. Если клиент перестает платить по счетам, инструментов влияния у девелопера не так много, плюс есть риски возникновения затоваривания рынка. Поэтому договор рассрочки часто содержит жесткие условия, позволяющие застройщику расторгнуть его в одностороннем порядке при малейших нарушениях графика платежей. Так, просрочка более двух месяцев или даже трехкратная задержка платежа в течение года может стать основанием для расторжения договора. Покупатель в рассрочку не защищен от дополнительных финансовых нагрузок. Ему придется вносить платежи даже в случае заморозки строительства. За просрочки начисляются штрафы и пени.
Кто берет рассрочку
По словам директора направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость Валерия Кочеткова, рассрочка популярна у двух категорий клиентов. К первой относятся покупатели, располагающие полной суммой на оплату квартиры. Они с помощью рассрочки и высоких ставок по депозитам могут выбрать новое жилье, к примеру, большей площади или в более престижном районе – если бы сейчас от них потребовалась единовременная полная оплата, они не смогли бы себе это позволить. Т.е. имея полную стоимость, клиент выплачивает от 5% до 20% покупки, а остальное кладет на депозит, таким образом увеличивая свой бюджет. Вторая категория – это те, кто продает свою недвижимость. Имея альтернативу в новостройке с рассрочкой/отсрочкой платежа, они могут до ввода дома в эксплуатацию жить в своей старой квартире и без спешки продавать ее не ниже рыночной цены. «В первую очередь застройщики привлекают именно этих клиентов, поскольку они самые платежеспособные и надежные. Конечно, застройщики не забывают про так называемых ждунов, т.е. людей, которые берут рассрочку в расчете перейти на ипотеку, когда ключевая ставка ЦБ пойдет вниз, а вместе с ней и ставки по жилищным кредитам. Но данная группа покупателей – самая рискованная и финансово зависимая, ЦБ обеспокоен как раз такими сделками. Цены на первичном рынке не снижаются и пока предпосылок для удешевления нет», – говорит Валерий Кочетков.
Что ждет рынок: регулирование и перспективы
Учитывая масштабы использования рассрочки, в ближайшее время возможны меры по ее ограничению. Среди возможных решений:
• Введение обязательного учета рассрочек в кредитных историях.
• Ограничение срока или суммы выплат по договорам.
• Повышение требований к девелоперам, использующим этот инструмент.
Застройщики, в свою очередь, вынуждены адаптироваться. Некоторые компании уже начали проверять платежеспособность клиентов так же строго, как банки. Однако, если рассрочку начнут жестко регулировать, рынок столкнется с новым спадом продаж.
Мнение экспертов:
Татьяна Халилова, директор продаж GloraX:
В нашей компании доля рассрочек не так велика, по итогам января 2025 года в GloraX доля рассрочек составила 16% в структуре продаж. Наибольшим спросом пользуются рассрочки с первоначальным взносом от 30% и сроком на 1 год. Такая рассрочка подходит клиентам, у которых на момент сделки не хватает всей суммы, но в среднесрочной перспективе они ожидают получения недостающих средств. Доля рассрочек в структуре продаж проектов неоднородна, прослеживается закономерность - чем выше сегмент и средний чек по проекту, тем больше сделок по нему заключается с использованием рассрочек. Наибольшая доля рассрочек характерна для продаж недвижимости премиального сегмента. Клиенты предпочитают, чтобы деньги «работали», не желая забирать средства из собственного бизнеса для единовременной оплаты, равно как и не хотят переплачивать большие суммы по ипотечным кредитам. Поэтому для нашего премиального проекта GloraX Premium Белорусская, ввод в эксплуатацию которого запланирован на ближайшее время, мы предусмотрели рассрочку до конца 2025 года. В условиях высокой ключевой ставки у покупателей недвижимости наиболее востребованной стала бы длительная рассрочка, превышающая по срокам период строительства объекта. Но для запуска подобной программы необходимо сначала тщательно проработать нормативную базу, учитывая интересы и покупателей, и девелоперов.
Михаил Рогатых, директор по развитию продаж ГК «Аквилон»:
У Группы Аквилон доля рассрочек в 2023 году составляла порядка 9%. По результатам 2024 года, доля ДДУ с оплатой в рассрочку относительно всего массива заключенных ДДУ составила 35%. При использовании рассрочки у девелоперов могут возникнуть следующие риски: растягивание денежных потоков на эскроу-счета, увеличение дебиторской задолженности и рост коммерческих издержек. Переизбыток сделок с длительными рассрочками может привести к ситуации, когда на счетах компании на бумаге значатся миллиарды рублей, в то время как эскроу-счета остаются пустыми. В данной ситуации девелопер будет вынужден либо покрывать проектные расходы за счет собственных средств, либо приостановить выполнение строительных работ. Наша философия «разумного девелопмента» нивелирует подобные риски — наша стратегия развиваться медленно, но устойчиво; вместо привлечения «кредитного плеча». Группа Аквилон финансирует своё развитие исключительно из собственных средств, реинвестируя прибыль обратно в бизнес. С помощью специального динамического калькулятора, наши менеджеры готовят каждому клиенту индивидуальный график платежей — условия рассрочки, комфортные именно для него. Эффективная цифровизация клиентских данных и бизнес-процессов позволяет нам минимизировать нагрузку по мониторингу дебиторской задолженности. Интегрировав банковские системы с нашей CRM и внутренней ERP-системами, мы можем в режиме реального времени отслеживать статус поступления денежных средств на эскроу-счетах. Это позволяет нам оперативно пресекать просрочки по платежам.
Владимир Колесников, заместитель коммерческого директора по продажам жилой недвижимости ГК «А101» :
В ГК «А101» по итогам января 2025 года рассрочка сформировала 30% общего объема продаж. Для примера, годом ранее это было 5%. Чтобы минимизировать свои риски, мы чаще всего предлагаем клиентам классическую беспроцентную рассрочку, когда покупатель сразу вносит 10-30% от стоимости квартиры, а остальное выплачивает равными частями до сдачи дома. При этом итоговая стоимость квартиры зависит от размера первоначального взноса – ГК «А101» предлагает хорошие скидки тем, кто готов вносить больше и погашать рассрочку быстрее. И что важно, обязательным условием являются ежемесячные платежи – мы считаем, что это дисциплинирует покупателя и существенно снижает риски. Мы контролируем долю рассрочки в общем объеме проданной недвижимости. Во-вторых, у застройщика есть право расторгнуть договор с покупателем в одностороннем порядке, если он не выполняет обязательств по оплате. И мы этот инструмент уже применяем. Но, к счастью, пока не массово – доля расторжений от заключенных рассрочек не превышает 5%.
Ильдар Хусаинов, глава агентства «Этажи»:
«Рассрочка – это рабочий инструмент. Но его сейчас зарегулируют, и опять всё испортится. В феврале в крупных городах доля рассрочек составляет 52%. Наши девелоперы – народ очень гибкий. Например, начали с двух лет, сейчас уже есть программы рассрочки на 7 лет. Раньше делали без процентов, сейчас уже с процентами. Ещё и банковский андеррайтинг идёт: застройщики проверяют клиентов хлеще, чем в Сбере. За полгода процент расторжения договоров рассрочки – всего 1,5%.».
