Самые дешевые квартиры в Москве находятся в Троицком округе

mos.ru

Дешевле всего
По данным «Циана», Троицкий округ Новой Москвы стал самым дешевым районом столицы по цене вторичного жилья. По итогам сентября 2026 года квадратный метр здесь стоит от 170 тыс. рублей — это минимальный уровень по городу, рассказал «Московской перспективе» главный аналитик компании Алексей Попов. В пределах старой Москвы самые доступные варианты — в Бирюлёве Западном (260 тыс. рублей), Некрасовке (265 тыс.), Капотне (270 тыс.) и Зеленограде (около 300 тыс.).

После ужесточения условий семейной ипотеки покупатели все чаще выбирают готовое жилье, а не новостройки. Согласно прогнозу Алексея Попова, по итогам года спрос на старый фонд может вырасти еще на 20–22%, а продажи в новостройках упадут на 15%.

Основная конкуренция идет уже не столько между новостройками и готовым жильем, сколько между качественным старым фондом и «свежей» вторичкой, заявил изданию аналитик. Речь о квартирах в домах, сданных в 2010–2020-х годах: формально они относятся к вторичному рынку, но по потребительским характеристикам близки к новостройкам — современные планировки, энергоэффективность, ухоженные подъезды.

По всей Москве средняя цена квартиры в новом сданном ЖК сейчас составляет 861 тыс. рублей за 1 кв. м: за год она выросла на 9%, а за два года — на 52%, по данным агрегатора новостроек Red Cat.

Темпы роста цен сильно зависят от периода постройки дома, отметил управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Ерёмкин. В домах 1956–1991 годов цена в августе 2026 года была на 20–24% выше, чем годом ранее, в домах 1930–1955 годов — на 18%. В домах 1992–2020 годов прирост составил 3–5%, а в «новой вторичке» 2021–2026 годов — 12%.

В целом по России в августе 2026 года предложение вторичного жилья сократилось на 19% год к году, тогда как интерес пользователей к таким объектам вырос на 14%, сообщил Ерёмкин. По его прогнозам, в 2027-м динамика цен будет зависеть от уровня спроса и предложения, а также денежно-кредитной политики ЦБ. Однако говорить о едином сценарии для жилья определенного периода постройки нельзя: многое зависит от города, локации и состава предложения.

Панельные постройки 1960–1975 годов однозначно теряют конкурентоспособность, отметила руководитель офисов «Митино» и «Крылатский» агентства «ИНКОМ-Недвижимость» Наталия Борзенкова.

По ее словам, дома хрущевской и ранней брежневской эпохи в спальных районах, квартиры в пятиэтажках без лифта, с проходными комнатами и газовыми колонками проигрывают «новой вторичке» по всем потребительским характеристикам. В 2027 году такие лоты будут торговаться с дисконтом 15–25% из-за неопределенности будущего и страха принудительного выкупа по кадастровой стоимости в рамках комплексного развития территорий (КРТ). В дальнейшем будет расти спрос на сталинки и качественные кирпичные дома 1950–1970-х годов в престижных локациях, предполагает Борзенкова.

Дорого, богато
Самое дорогое готовое жилье за пределами Садового кольца без учета премиум-класса, по данным Алексея Попова, сосредоточено в Дорогомилове (547,2 тыс. рублей), Беговом (545,1 тыс.), Гагаринском (536,5 тыс.), Даниловском (534,8 тыс.) и в районе проспекта Вернадского (529,1 тыс. рублей). Средняя цена метра на вторичке Москвы без элитного сегмента — 430 тыс. рублей.

Если брать все сегменты и локации Москвы, включая ЦАО, самые дорогие лоты находятся в районе Якиманка: средняя стоимость 1 кв. м вторички в сентябре достигла 816,5 тыс. рублей против 698,2 тыс. в начале 2026 года, сообщил руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимости» Дмитрий Таганов. В Хамовниках цены находятся на уровне 780,6 тыс. рублей, на Арбате — 723,4 тыс., в Пресненском районе — 602,3 тыс., в Замоскворечье — 571,7 тыс., в Раменках — 495,0 тыс. рублей.

По информации руководителя департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елены Чегодаевой, самый высокобюджетный вариант на вторичном рынке Москвы стоит 3,8 млрд рублей и находится в Хамовниках. На втором месте — лот за 3,1 млрд рублей в Пресненском районе. В топ также входят квартира в ЖК «Снегири Эко» за 2,9 млрд рублей в Раменках, Таганский (2,5 млрд рублей) и Тверской (1,9 млрд рублей) районы.

Пиковое значение в 8,9 млн рублей за «квадрат» зафиксировано в клубном доме на Остоженке, рассказала директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова. Однако это именно самая «свежая» вторичка, по сути, новое жилье. В среднем «квадрат» элитной недвижимости старше 5 лет в Москве стоит 1–1,2 млн рублей — более чем в два раза дешевле, чем в новостройках, где средняя цена элитки составляет 2,6 млн рублей за 1 кв. м.

Самая высокая цена «честной» вторички в элитном сегменте — 2,6 млн рублей — зафиксирована на Патриарших прудах, сообщил партнер NF GROUP Андрей Соловьёв. В топ-3 также входят Плющиха (2,5 млн рублей) и Хамовники (2,3 млн).

На вторичке скидки на остаточные лоты в сданных домах достигают 10–15%, а в ходе сделок цена снижается еще на 10–20%, указал зампредседателя совета директоров группы «Стилобат» Булат Алимов. Через год после ввода проекта дисконты могут достигать 30%. Основная проблема элитного фонда 1990–2000-х годов — устаревшие интерьеры, требующие полного обновления. Впрочем, у московской высокобюджетной вторички особая аудитория, поделился директор по продажам агентства недвижимости Point Estate Роман Амелин: для нее в приоритете статус, принадлежность к определенному кругу, исторический контекст и спокойная устоявшаяся среда.