Сегодня девелопер – соавтор городской среды

Расскажите о своем пути в девелопменте. Какие вехи и проекты вы бы выделили как наиболее знаковые и интересные?
– Я инженер-строитель по образованию, в отрасли уже 29 лет. В Группу «Эталон» пришел более 16 лет назад и прошел путь от руководителя проекта до первого вице-президента по девелопменту и строительству, а с 1 мая этого года – президент Группы. За это время я участвовал во многих проектах и на разных этапах: от разработки концепции до ввода в эксплуатацию.

Для меня важен каждый проект, где мы меняли подход к городской среде. Выделю несколько наиболее важных для «Эталона». Это «Шагал» в Москве – полноценный городской микрорайон площадью 109 гектаров на берегу Москвы-реки, где 35% территории отдано общественным пространствам. Мы заложили там концепцию «15-минутного города»: жить, работать, отдыхать и воспитывать детей, не покидая района. Проекты премиум-класса – в Санкт-Петербурге флагманским стал жилой комплекс «ЛДМ». Отмечу также клубный дом «Мариинка Делюкс», архитектура которого органично вписана в контекст XIX века. В Москве это «Резиденция Омега» в Гагаринском районе, а также запуск суббренда Aurix для развития премиального направления.

Компания также работает в регионах – Новосибирске, Омске, Екатеринбурге, Хабаровске. Каждый такой проект требует своей модели работы, и это бесценный опыт.

Какие региональные рынки сегодня выглядят наиболее перспективными и почему?
– Перспективность региона складывается из нескольких факторов: платежеспособный спрос, демографическая динамика, развитие промышленности, доступность ипотеки и уровень конкуренции. Сегодня наиболее интересны города-миллионники с развитой экономикой и положительной миграцией, а также регионы с поддержкой государства – это субсидирование ставки проектного финансирования и льготное ипотечное кредитование.

Сегодня многие девелоперские компании выходят на рынок внутреннего туризма и строительства отелей. Изучаете ли такую возможность для компании?
– Да, мы изучаем такие проекты. Курортная недвижимость – одно из направлений диверсификации портфеля. Внутренний туризм в России демонстрирует устойчивый рост, а дефицит качественной инфраструктуры отдыха открывает возможности для девелоперов с опытом комплексной застройки. Поэтому сейчас прорабатываются проекты в Шерегеше и Калининградской области.

Как вы оцениваете текущее состояние российского рынка девелопмента сегодня?
– Как период структурной адаптации. Отрасль проходит через непростое время охлаждения спроса из-за высоких рыночных ставок по ипотеке, но сохраняет устойчивость за счет эскроу-счетов и накопленного запаса прочности. В такой ситуации уйдут компании, которые не смогут конкурировать, а требования к недвижимости будут повышаться. Это означает, что покупатель в итоге получит лучший продукт, а отрасль станет зрелой.

Какие факторы сейчас сильнее всего влияют на спрос, цены и финансовую модель проектов?
– Это ключевая ставка ЦБ и, как следствие, доступность кредитов для развития бизнеса. Многие компании откладывают новые проекты или отказываются от них. Доходы населения падают, снижается темп продаж, из-за чего растет стоимость проектного финансирования. Эти издержки (вместе с подорожанием стройматериалов и рабочей силы) закладываются в конечную цену недвижимости, что тоже ослабляет спрос. Замкнутый круг. Иногда проще не начинать низкомаржинальный проект, чем рисковать невозвратностью кредитных средств.

Насколько рынок, по вашему мнению, готов к длительной работе в условиях высокой стоимости денег, низкого спроса и санкций?
– Санкции напрямую на нас не влияют. Крупные девелоперы, в том числе «Эталон», уже адаптировали бизнес-модель и используют целый набор инструментов для длительной работы. Среди них можно назвать следующие – диверсификация портфеля по географии и сегментам; реализация непрофильных активов; привлечение партнеров и инвесторов в проекты; сокращение операционных расходов; усовершенствование стратегии продаж; развитие суббизнесов; повышение производительности за счет использования префаб-элементов, внедрение ИИ.

Текущая модель показывает высокую зависимость девелопмента от банков. Нуждается ли, по вашему мнению, отрасль в пересборке отношений между государством, банками и девелоперами?
– Сегодня роль банков существенно изменилась: они стали главными регуляторами доступности проектного финансирования. Из-за этого девелоперы становятся слишком зависимыми от денежно-кредитной политики банков. Один из вариантов выхода – принятие закона, который разрешил бы переводить эскроу-счета из одного банка в другой. В итоге девелоперы будут выбирать наиболее выгодные предложения в условиях волатильности рынка.

Какие меры могли бы сделать рынок более предсказуемым и устойчивым для застройщиков и покупателей?
– Главная проблема для рынка последних лет – резкие изменения в экономической сфере: скачок ключевой ставки ЦБ РФ, ставок по ипотеке и ужесточение условий по льготным программам. Требования к девелоперам могут меняться быстрее, чем отрасль адаптируется к новой реальности. Главное, что стабилизировало бы рынок, – переход к более предсказуемой политике в сфере жилищного строительства. Отрасли нужен горизонт планирования на годы без постоянных изменений правил – например, региональных нормативов градостроительного проектирования. Особенно остро эта проблема проявляется на финальной стадии: когда проект уже проработан, внезапное изменение норм и требований фактически возвращает девелоперов к исходной точке, сводя на нет все предыдущие усилия.

Какие структурные изменения в рынке девелопмента вы считаете необходимыми в первую очередь?
– Нужны разумные требования к капиталу, градация рисков в зависимости от масштаба и репутации застройщика, а также механизмы поддержки девелоперов в регионах и малых городах. Без этого рынок сосредоточится лишь в нескольких крупных городах России.

Меняется ли, на ваш взгляд, роль девелопера в формировании города будущего?
– Еще пятнадцать-двадцать лет назад роль девелопера сводилась к строительству дома и продаже квартир. Сегодня девелопер – соавтор городской среды, он все активнее берет на себя функции, которыми раньше занимались городские власти: развивать социальную инфраструктуру, создавать новые общественные пространства, заботиться об экологии. Мы в «Эталоне» закладываем в проекты школы, детские сады, поликлиники, парки и променады, создавая сбалансированную среду обитания.

Какие принципы должны лежать в основе качественного градостроительного проекта сегодня?
– Во-первых, масштаб мышления. Проект нужно вписывать в структуру квартала и всего района, заранее продумывая транспортную доступность и социальную инфраструктуру. Во-вторых, разнообразие. Покупатели уже не интересуются типовой застройкой. Им нужны корпуса разной высотности, квартиры разных форматов, планировок и отделки. И наконец, забота об окружающей среде. Озеленение, утилизация мусора, использование экологически чистых материалов.

Как добиться баланса между экономикой проекта, архитектурой и городской средой?
– На этапе подготовки маркетинговой стратегии нужно четко определить целевую аудиторию и бюджеты, удаляя ненужные опции. При этом необходимо помнить, что продуманный продукт делает жилые комплексы более ликвидными на конкурентном рынке. А работа со спортивными и социальными объектами помогает сформировать репутацию застройщика, который работает над обликом города будущего в перспективе десяти-двадцати лет.

В последние годы идет много разговоров о цифровизации... Какие инновации в девелопменте вы считаете реально работающими, а какие пока остаются больше модными «игрушками»?
– Реально работающими технологиями являются те, что решают конкретные операционные проблемы: например, цифровой документооборот и внедрение ИИ для управления десятками объектов, BIM-моделирование, позволяющее выявить просчеты на этапе проектирования и избежать ошибок при строительстве.

Полная автоматизация стройплощадок пока выглядит нереалистичным и слишком дорогостоящим решением. Более реальна предфабрикация элементов на заводе, где возможна роботизация конвейера.

Расскажите об опыте применения инноваций на стройках компании.
– Мы создали единый портал, где зафиксированы статусы по всем проектам – от котлована до ввода в эксплуатацию. Сотрудники видят ТЭПы, процент готовности, темпы строительства и сроки по запускам тендеров. Это ускоряет принятие решений. Современная система видеонаблюдения на площадках позволяет контролировать соблюдение техники безопасности и дисциплины. А внедрение методологии IT-компаний позволяет делить задачи на простые спринты, что помогает руководителям концентрироваться на важном в операционной текучке.