Ставки снижены, господа!
По данным Росреестра, в Москве с использованием ипотечных кредитов покупается 40% жилья. Рекорд прошлого октября, когда было оформлено более 10 тыс. займов, ни в одном месяце побить не удалось, но в целом по количеству выданных кредитов 2019 год практически не будет отличаться от 2018-го. Эксперты отмечают, что переход на проектное финансирование не повлиял на поведение покупателей: с использованием ипотеки новостройки покупаются как по старым схемам, так и с использованием счетов эскроу.
Покупатели оформили более 35 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) с использованием кредитов за 10 месяцев 2019 года. По данным управления Росреестра по Москве, это на 3,5% больше, чем за тот же период прошлого года (33 843), и в 1,8 раза выше, чем двумя годами ранее (19 940). «Доля кредитных сделок на первичном рынке недвижимости столицы составляет 40% от общего числа ДДУ, которых было оформлено 88,6 тысячи», – сообщил глава ведомства Игорь Майданов.
С осени, когда банки вслед за ЦБ начали снижать ставки, интерес к ипотечным продуктам быстро возрос. Причем не только на первичке, но и в целом на рынке. Например, в октябре договоров ипотечного жилищного кредитования было заключено на 21% больше, чем в сентябре, – 8029. И хотя рекорд прошлого года – 10 061 сделка – до сих пор не побит, общие показатели практически совпадают. За 10 месяцев 2018 и 2019 годов в Москве оформили 72 595 и 72 057 ипотечных договоров соответственно. «Судя по активности на рынке жилья, москвичи больше не ждут минимальных значений по кредитам и покупают квартиры сейчас.
И если в будущем банки смогут предложить еще более выгодный процент, всегда есть возможность воспользоваться механизмом рефинансирования», – комментирует поведение заемщиков Игорь Майданов.
На первичном рынке ипотечные сделки чаще всего оформляются для покупки квартир в ТиНАО: доля москвичей, выбирающих для проживания новую Москву, за семь лет выросла с 15 до 70%. «Хотя все новостройки в округе построены девелоперами, городской бюджет активно финансирует развитие дорожно-транспортной и социальной инфраструктуры. Именно этот фактор делает новые округа привлекательными для приобретения жилой недвижимости», – поясняет глава департамента развития новых территорий Владимир Жидкин. На втором месте по количеству ДДУ и ипотеки находится Северо-Восточный округ, на третьем – Западный. Несмотря на высокие цены, по спросу на новостройки Москва продолжает лидировать в ЦФО: на ее долю приходится почти 40% ДДУ, заключенных в округе. По словам Майданова, это обусловлено большим объемом строительства и обширным предложением, которое сопровождается скидками и выгодными условиями для покупателей.
Примечательно, что реформа долевого строительства, в частности переход на проектное финансирование, ни на продажи, ни на ипотеку существенно не повлияла. Новостройки, где покупателям открывают эскроу-
счета, продаются примерно теми же темпами, что и остальное жилье. Никаких технических и организационных сложностей при заключении договоров по новым схемам нет. Если покупатель берет ипотечный кредит, то банк-кредитор перечисляет сумму на эскроу-счет. Причем ипотеку можно взять в любом банке, необязательно в том, где кредитуется застройщик. Впрочем, пока доля таких объектов не так велика. По подсчетам экспертов, она составляет не более 15% от всего объема предложения.
В горадминистрации, в свою очередь, указывают, что ипотекой могут также воспользоваться участники программы реновации. По словам главы департамента градостроительной политики Сергея Лёвкина, каждая пятая семья, желающая докупить у города дополнительные квадратные метры, собирается использовать для этого заемные средства. На сегодняшний день с банками заключили 52 договора. Возможность докупить площади с 10%-ной скидкой за переселенцами сохраняется и после переезда в разнозначную квартиру, напоминает чиновник. За ипотекой можно прийти в течение двух лет с даты регистрации права собственности на новую квартиру.
В следующем году власти и эксперты ждут увеличения спроса на ипотеку в связи со снижением стоимости жилищных займов. По словам министра строительства и ЖКХ России Владимира Якушева, средняя ставка по ипотеке в России на конец 2019 года составит 10,1%. Однако уже сейчас можно найти гораздо более выгодные предложения. По исследованию ДОМ.РФ, в начале декабря 10 из 15 крупных ипотечных банков предлагали кредиты на новостройки со средней ставкой 8,96%, на вторичное жилье – 9,09%. По данным статистики Банка России, ставки по фактически выданным в октябре кредитам на первичном рынке снизились до уровня 8,84%. И этот потенциал еще не исчерпан. «В дальнейшем возможно повышение темпов выдачи ипотеки из-за реализации отложенного спроса на жилье на фоне продолжающегося снижения ставок», – отмечается в сообщении регулятора. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина в телевизионном интервью отметила реальность снижения ипотечных ставок до 7–8% годовых в среднесрочной перспективе.
