Строительная отрасль может столкнуться с препятствиями в виде «неприкасаемых» гаражей
Речь идёт об инициативе депутата Госдумы Дениса Парфёнова, предусматривающей внесение изменений в ст. 3.7 ФЗ № 137 от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
«Законопроект разработан в целях защиты прав военнослужащих, исполняющих свой воинский долг по защите Родины в отдалении от места проживания. Очевидно, что у военнослужащих, особенно тех, кто находится на передовой, есть куда более актуальные задачи и проблемы, чем решение бытовых или имущественных вопросов», - говорится в пояснительной записке к документу.
Автор законопроекта отметил, что вносимые изменения распространяются не только на участников СВО, но и на всех военнослужащих, а также - некоторых гражданских лиц. Например, предлагается установить письменное информирование о сносе гаража и установить трёхмесячный срок, в течение которого строение снести нельзя. За это время его владелец сможет доказать законность постройки. В противном случае, гараж снесут.
С гаражами военных сложнее - автор законопроекта предлагает запретить снос любых гаражей военнослужащих до окончания срока их службы. В случае принятия решения о сносе гаража военного, его демонтаж возможен не ранее, чем через три месяца после того, как тот уйдёт в запас.
В случае принятия внесенных изменений, некоторые застройщики могут столкнуться с серьезными препятствиями при строительстве объектов, предполагающих снос гаражей. Один из негативных сценариев может заключаться в том, что расторопные дельцы смогут скупать гаражи военных по генеральной доверенности и запрашивать за них круглые суммы. С чем-то подобным могут столкнуться и застройщики, чьи объекты расположены в местах, где и так уже немало гаражей военнослужащих, поскольку в случае принятия изменений в закон владелец строения может запросить в качестве компенсации практически любую сумму.
С точки зрения закона
При анализе любой законотворческой инициативы необходима, прежде всего, ее правовая оценка. «О каком таком «неправомерном» сносе гаражей (в контексте законотворческой инициативы - прим. ред.) идёт речь, остается неясным, - констатирует юрист Елена Романова. - Для сноса гаража всегда имеется основание, власти города не уничтожают имущество неправомерно. В частности, действующим законодательством, например ст. 239.2 ГК РФ предусмотрено изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Оно производится одновременно с имуществом, находящимся на нем, и сопровождается прекращением права собственности. Эта процедура имеет четкий механизм реализации, а отношения с гражданами реализованы на договорной основе посредством выкупа зарегистрированного в собственность земельного участка с объектами строительства, либо выплату компенсации утраченного имущества и прекращение договора аренды земли”.
Также юрист пояснила, что основание изъятия земельных участков в силу ст. 49 Земельного кодекса РФ, связано с и выполнением международных договоров РФ, строительством, реконструкцией объектов государственного значения или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства или реконструкции этих объектов. В определении Конституционного Суда РФ от 30.09.2019 № 2438-0 отмечено, что принудительное изъятие земельных участков у собственников и иных законных владельцев допустимо лишь в случае имеющихся объективных публичных интересов, оправдывающих необходимость такого изъятия.
Адвокат Ирина Зуй, в свою очередь, убеждена, что представленная законотворческая инициатива выделяет права одних граждан в ущерб другим, а также общественным нуждам, и считает законопроект нежизнеспособным.
Активисты и урбанисты
Сами владельцы гаражей, особенно наиболее активная их часть, чаще всего проявляют настороженную позицию во взаимоотношениях с властью, особенно, при попытках каким-либо образом ограничить их права. В данном случае, когда государство предлагает поддержку владельцам имущества, пусть и только части из них, важно понять их отношение. Так, председатель организации «СТОП СНОС», объединяющей владельцев гаражей, Георгий Федоров положительно оценил предложенную инициативу депутата Парфёнова: «Считаю, что идея правильная: военные, тем более, проходящие сейчас службу в зоне боевых действий, должны получить защиту своего имущества. Что касается возможных злоупотреблений, то не думаю, что военные люди, будут этим заниматься. Другое дело - компенсации при сносе. Владельцы имущества имеют право на соразмерное возмещение. Чаще всего, у застройщиков и государства деньги на это есть».
Относительно возможных схем, связанных со скупкой гаражей у военных и последующего за этим завышения цен, Федоров заявил, что это уже дело застройщиков. Однако, по мнению правозащитника, подобные злоупотребления можно предотвратить на стадии разработки законопроекта или «зарубить инициативу на корню», обратившись в правоохранительные органы, если ситуации, описанные в негативном сценарии, будут иметь место.
Чуть более взвешенной позиции на этот счёт придерживается урбанист Сергей Самошин. «Часто в подобных ситуациях (застройщик с одной стороны и владелец гаража/участка с другой – прим. ред.), неизбежен конфликт интересов, - разъясняет эксперт. - Может быть множество самых разных ситуаций, например, в каком-то гаражно-строительном кооперативе много владельцев-пенсионеров, которые заинтересованы получить компенсацию или их наследников, много желающих продать гаражи и т.п. Понятно, что застройщику такие кейсы могут создавать проблемы в работе. Но они решаемы. Нужно проводить общественные обсуждения и в каждом случае находить индивидуальное решение».
Самошин напомнил, что любой владелец имущества, в том числе, военнослужащий, имеет право на денежную компенсацию за сносимый объект. При этом, такая компенсация должна быть разумной. Её размер определяется оценкой, а в спорных ситуациях - судом. «Конечно, возможны любые сценарии, - продолжает урбанист. - Возможно, что кто-то и решит скупать массово гаражи и требовать за них огромные компенсации. Но в таких случаях застройщикам нужно обращаться в прокуратуру. На мой взгляд, подобные схемы имеют признаки ст. 159 УК РФ «Мошенничество».
Слово застройщикам
Любопытно, что большая часть опрошенных нами застройщиков, которые, предположительно могут столкнуться с проблемами в работе в случае принятия заявленных поправок, пока воздержались от комментариев.
Однако, нашлись и те, кто поделился своим мнением на этот счёт. «Считаю, что негативные сценарии, с которыми могут столкнуться застройщики, в случае принятия законопроекта, вполне возможны, - говорит Владимир Федикин, генеральный директор строительной компании «ВЛС». - Конечно, правильно, что поддерживают участников СВО и военных. При этом не стоит забывать, что в нашей стране хватает нечистоплотных дельцов, которые могут воспользоваться ситуацией. Я бы имел это в виду, и до принятия изменений предусмотрел ограничения. Например, запретил в течение какого-то времени продавать гаражи военных или покупать от их имени более 2-3 объектов. Понятно, что это не даёт полной гарантии, что злоупотреблений не будет. Это просто наиболее очевидные меры, которые можно предпринять. Вопрос нужно тщательно изучить и ликвидировать любые лазейки, которыми могут воспользоваться нечистоплотные деятели».
Один из проектов КРТ. Фото: stroi.mos.ru
Важно понимать, что при самом негативном сценарии ущерб от остановки строительных проектов в Москве может быть весьма значительным. В настоящее время в столице реализуются несколько десятков проектов комплексного развития территорий (КРТ) площадью свыше 300 гектаров. В рамках этих проектов строят современные промышленные предприятия и технопарки общей площадью 1,8 миллиона квадратных метров. Это позволит открыть в разных сферах 87 тысяч рабочих мест, а общий объем инвестиций составляет около 705 миллиардов рублей. Так как проекты КРТ часто разворачиваются на месте промзон и других технических площадей, встречаются там и гаражи. Остановка реализации столичных инициатив даже на несколько дней грозит девелоперам огромными убытками. Также звучат мнения, что при принятии указанного закона ущерб может составить около половины от финансовых потерь девелоперов во время ковида, которые по разным оценкам составили от 2 до 4.5 миллиардов рублей. При этом каждый день простоя строек обходится дорого не только подрядчику – для города этот сценарий также плох, поскольку сроки сдачи объектов находятся под угрозой.
Напомним, что с недавнего времени в России предпринимаются меры для упорядочивания нормативной базы, регулирующей владение и распоряжение гаражами, которой в единообразном виде, по сути, не было. В частности, для этого в 2021 году была объявлена т.н. гаражная амнистия. Суть в том, что граждане, чей гараж был построен до 30 декабря 2004 года, имеют право оформить участок, на котором он находится, в собственность.
Наряду с решением глобального вопроса по приведению к «общему знаменателю» правоотношений в сфере владения гаражами, упомянутая мера облегчила и работу многих застройщиков. Ведь выкупать строения у законных собственников проще, чем иметь дело с толпами полуофициальных владельцев. Станет ли новая мера, направленная на поддержку «гаражных» прав военных горькой пилюлей для девелоперов, узнаем уже довольно скоро.
Безусловно поддерживая наших военных, полагаем, что их поддержка должна осуществляться фундаментальными средствами и методами, а не некими разрозненными предложениями, усложняющими правоприменение, а возможно порождающими препятствия для решения более насущных проблем как военнослужащих, так и рядовых граждан – например строительство жилья для военных и расселение ветхого жилого фонда.
