Суды увеличили компенсации за изъятую недвижимость в Москве до 75 млрд рублей

mos.ru

Аналитики изучили 371 дело, которое московский арбитраж рассмотрел с 2018 года. В выборку вошли только споры с компаниями. Дела физических лиц, которые рассматривают суды общей юрисдикции, авторы исследования не учитывали.

Изначально столичные власти предлагали собственникам 56,34 млрд рублей. После судебных разбирательств общая сумма выплат выросла почти до 75 млрд рублей.

В некоторых случаях разница оказалась особенно заметной. Как минимум по четырем делам размер компенсации увеличился на 272–385%. В одном из споров выплата выросла с 42,7 млн до 207,4 млн рублей, в другом с 238,4 млн до 892,1 млн рублей.

Главную роль в пересмотре суммы играла судебная экспертиза. Ее назначили в 249 из 371 дела. В 93,1% таких споров суд определил более высокую компенсацию, чем изначально предлагал город. Без экспертизы выплата в 95% случаев совпадала с оценкой столичных властей.

Число разбирательств по поводу размера компенсаций заметно выросло. С 2020 по 2022 год в выборку ежегодно входило от 19 до 38 дел. В 2023 году их количество достигло 67, в 2024 году выросло до 94, а в 2025 году составило 79.

Большинство собственников соглашаются с предложенной выплатой без суда. На судебные споры приходится около 5% объектов, по которым Москва выпустила распоряжения об изъятии.

Город может изымать земельные участки, жилые и нежилые здания для строительства дорог, метро, инженерной инфраструктуры, жилья и социальных объектов. Размер компенсации рассчитывают с учетом независимой оценки. Если собственник и город не могут договориться о сумме, окончательное решение принимает суд.

Рост числа разбирательств эксперты связывают с развитием транспортной инфраструктуры и проектов комплексного развития территорий. На КРТ пришлось 150 из 371 изученного дела.

Партнер практики недвижимости и строительства «Меллинг, Войтишкин и партнеры» Максим Кузнеченков объяснил, что массовая оценка не всегда учитывает особенности конкретного объекта и все убытки собственника. В сумму может входить упущенная выгода по действующим договорам аренды.

На размер компенсации также влияют методика расчета, выбор объектов для сравнения и изменение рыночных цен, отметил старший директор департамента оценки и консалтинга Commonwealth Partnership Антон Калистратов.

Сложнее всего определить стоимость участков, включенных в проекты КРТ. Партнер Nikoliers Дмитрий Романов пояснил, что такие территории оценивают исходя из их текущего состояния, без учета возможной застройки. Похожие площадки редко продаются на открытом рынке, поэтому подобрать сопоставимые сделки трудно.

У типовой недвижимости таких расхождений меньше. На активном рынке достаточно предложений и завершенных сделок, которые можно использовать для оценки стоимости объекта.