Торговые центры перестают быть центром мира - Московская перспектива

Торговые центры перестают быть центром мира

Торговые центры перестают быть центром мира
Торговые центры перестают быть центром мира
За два месяца самоизоляции российские ТЦ лишились не только львиной доли арендных платежей, но и лояльности покупателей, которые распробовали интернет-торговлю. В перспективе владельцев коммерческой недвижимости также ждет рост вакантных площадей из-за оттока арендаторов

Торгцентры переживают сейчас если не катастрофу, то прежде невиданный кризис, причем российская специфика позволяет предположить, что отделается наш рынок куда более серьезными последствиями, чем многие зарубежные, — в силу зависимости от сырьевого экспорта, спрос на который минимален.

СЕЗОН СКИДОК

Согласно исследованию консалтинговой компании «Магазин Магазинов», в результате мер по нераспространению коронавируса владельцы российских торгцентров потеряют до половины арендных платежей, или более 30 млрд рублей за апрель - май 2020 года. Годовые потери при этом оцениваются в 110 млрд рублей, исходи из сценария постепенного выхода из режима самоизоляции.

«В марте арендаторы начали обращаться к владельцам торговых центров с предложениями по пересмотру условий аренды. Смягчение коммерческих условий (скидка от 20% до 30% на базовую арендную ставку или оплата арендатором только расходов на эксплуатацию) были в первую очередь предоставлены арендаторам таких профилей, как развлечения, фитнес, рестораны и кафе. Тем не менее, в марте более 70% арендодателей ТЦ Москвы не предоставили скидки по арендной плате или арендные каникулы, однако стали рассматривать скидки на апрель», – рассказывает старший аналитик отдела исследований рынка CBRE Екатерина Сизанова.

red-product-tag-2519790.jpg

Сегодня за закрытыми дверями практически неработающих ТЦ происходит торговля, но не вещами, а условиями для арендаторов. При этом скидок хотят даже те, кто не слишком-то пострадал от карантина. «Все ведут себя мало адекватно. Например, к собственнику приходит «Пятерочка» с требованием дать скидку в 50%. Мы как брокеры спрашиваем, на каком основании? Ведь в марте продовольственные магазины имели декабрьскую высокую выручку. Они начинают говорить о туманных перспективах. И порой получают скидки, поскольку это серьезный сетевой бренд. Да, есть объекты, где выручка у них упала на 40%, однако в целом картина у продуктовых ритейлеров не столь трагична, как у остальных. Есть при этом небольшие арендаторы, которые не могут открыться, они просят послаблений, но получают отказ и угрозу штрафных санкций в виде выплаты аренды за 6 месяцев», – рассказывает генеральный директор агентства недвижимости DNA Realty Антон Белых.

По данным «Магазина магазинов», 60% собственников площадей в российских ТЦ дали скидку арендаторам в размере 50% по итогам апреля 2020 года, 13% арендаторов вообще договорились платить лишь коммунальные платежи, 27% смогли добиться скидки менее 50%.
«Там, где нам не удалось изменить условия аренды, мы прекращаем работу. Но это относится лишь к десятку ТЦ, а в нескольких сотнях других нам пошли на уступки», - комментирует президент группы Zenden (представляющей одну из крупнейших розничных обувных сетей в России) Андрей Павлов.

Торговые центры не всегда могут позволить себе пойти навстречу ритейлерам, потому что они продолжают нести расходы, даже если жизнь в них едва теплится: «Допустим, в ТЦ работают супермаркет и аптека, это значит, что надо тратиться на охрану, эскалатор, обслуживание входных групп, уборку санузлов, эксплуатацию инженерных систем. Это большие расходы, и они практически не зависят от количества работающих арендаторов. Доходов многим сейчас хватает лишь на жизнеобеспечение, и то не всегда. В маленьких ТЦ с расходами проще, крупные сейчас убыточны. Многие собственники не готовы поэтому обнулять аренду», - объясняет Антон Белых.

При этом по факту в апреле 2020 года большая часть собственников не получила оплату с более чем половины арендаторов, — отмечают аналитики компании «Магазин магазинов». В среднем 5% арендаторов потребовали расторжения договоров, однако в ряде ТЦ этот показатель достигает 25%. Решили не продолжать на прежних местах торговлю предприниматели из сферы fashion, товаров для дома, оптики, туризма и др. Лишь треть арендодателей не зафиксировали ни одного требования расторжения договора после запуска ограничений, — надежда на благополучие после отмены ограничений жива у ритейла в наиболее успешных ТЦ.

Согласно прогнозам «Магазина магазинов», к концу года уровень вакантности в российских ТЦ увеличится с нынешних 6 до 8 – 9%. Более пессимистичен управляющий партнер консалтинговой компании в области коммерческой недвижимости «Ванчугов и партнеры» Алексей Ванчугов, – по его мнению, в течение ближайшего года пустовать будут 12 – 15% площадей торгцентров.

АХИЛЛЕСОВА ПЯТА ТОРГЦЕНТРОВ

Собственники ТЦ сегодня оказались в очень уязвимом положении. Сектор максимально закредитован – общая задолженность перед банками, по данным управляющего директора Российского союза торговых центров Олега Войцеховского, достигает 2,7 трлн рублей, в среднем же, как полагает Алексей Ванчугов, долговые обязательства каждого торгового центра составляют 70 процентов от стоимости этих девелоперских активов.

Российские ТЦ в большой степени зависят от банков, однако, как отмечает Ванчугов, активы, которые при неблагоприятном развитии событий могут перейти в собственность кредитных организаций, не являются ликвидными, рискуя оказаться непосильным балластом.

В случае массовых банкротств ТЦ, как отметил в ходе онлайн-дискуссии: «К чему может привести коллапс торговых центров» генеральный директор компании Malltech Николай Артеменко, банки получат 2 трлн дефолтных долгов, что чревато обвалом системы кредитных организаций: «Банки эту нагрузку не выдержат. Получается, сначала порвется одно звено цепи, потом остальные. Дальше высокая инфляция, возврат к потреблению 90-х».

Разумеется, отразятся проблемы торгцентров и на социальной сфере. По данным Российского совета торговых центров, в индустрии по стране занято порядка 4 млн человек, часть из них уже остались без работы либо без зарплаты.

photo-of-women-s-clothing-1488463.jpg

При этом, конечно, разные торговые центры имеют разную степень уязвимости. По мнению Алексея Ванчугова, в первую очередь пострадают те из них, которые были недавно введены в эксплуатацию и не наладили стабильный покупательский трафик, – они на фоне позитивных ожиданий, связанной со стабильностью последних лет, сумели сдать большие и средние помещения по высоким ставкам. Им стоит готовиться к оттоку арендаторов, поскольку потребительская активность очевидно снизится: «К потенциальным жертвам кризиса можно отнести ТРЦ «Саларис» в районе метро «Саларьево», «Галеон» на Островитянова (оба открылись в 2019 году), и совсем недавний «Остров мечты. Все, кто находился на взлете, будут заполняться по более низким ставкам. Арендаторы не будут столь щедры, как раньше», – считает Ванчугов.
С ним соглашается президент Zenden Андрей Павлов: «С точки зрения экономики многие ТЦ никогда не вернутся к своему доходу. У нас в последние годы развитие торговли не билось с экономической ситуацией. При общей стагнации предложение активно росло, конкуренция усиливалась. Понятно, что у торгцентров долгий цикл от проектирования до открытия, и заранее не угадаешь, как все сложится, – многие свежие проекты стартовали еще до 2014 года, но факт в том, что покупатели не сумеют обеспечить коммерческую успешность всей существующей торговой недвижимости в наступивший кризис», – полагает Павлов.

РИТЕЙЛЕРЫ ПОПАЛИ В СЕТЬ

Как отмечают эксперты, зачастую ритейл в последние годы позволял себе жить на широкую ногу, снимая под магазины чрезмерно большие площади. Теперь ширину ноги придется сузить.
«В Саларьево – рассказывает Алексей Ванчугов, - есть гипермаркет DinoZoo. У него 1,5 тыс. кв. м., он после снятия ограничений откроется, но зачем? Если бы там был склад для животных всея Москвы, и оттуда бы велась доставка на весь город, в этом был бы смысл. Но такое предложение не эксклюзивно, а потому избыточно. Аптечные сети занимались тем же — 36,6 в некоторых гипермаркетах брали по 500 квадратов. Аналогичная картина в одежном ритейле средне-высокого сегмента уровня Zara и Randevu – сейчас им предстоит ужиматься».

Кроме того, многие сегодня перенастраивают каналы сбыта. Как отмечает директор по развитию бизнеса и клиентскому опыту департамента управления недвижимостью Colliers International Елена Розанова, метраж магазинов во многих сегментах будет снижаться: основной акцент сместится на онлайн, а традиционная форма торговли станет поддерживающей функцией.

Правда, делать ставку на онлайн готовы далеко не все. По мнению владельца Zenden Андрея Павлова, сейчас выигрышна омниканальность – не во всех сегментах интернет-продажи пока оправданы: «Да, у нас уже два месяца вся выручка приходит от маркетплейсов, но все бренды чувствуют себя в интернете по-разному. В Zenden мы имеем 5% от нормальных показателей, в Thomas Münz — 20%. Первый бренд работает по всей стране, второй — это столичные магазины. При этом себестоимость доставки для пары одинакова, но чем выше средний чек, тем выгоднее бизнес, — недорогой продукт продавать в интернете накладно. Конечно, закрытие магазинов дало интернету большую фору. Многие покупатели уже не вернутся в торгцентры. Порядка 10 — 20 процентов в разных сегментах ритейл потеряет. Другой вопрос, что интернет-гигантам необходимо налаживать логистику. Сегодня перед ними стоит задача приблизить склады с товаром к потребителю — около городов-миллионников необходимо открывать склады, так чтобы доставка до потребителя происходила в течение одного дня. Сейчас во многих регионах срок доставки с той же Lamoda занимает несколько дней. Региональные склады отнимут у ТЦ еще больше покупателей, но это дело нескольких лет», - рассказал Павлов, добавив, что его сети не корректируют стратегию развития в регионах, поскольку еще не везде они представлены, и есть потенциал для роста привычных форматов торговли. При этом метраж новых магазинов также не предполагается сокращать: «Где-то мы отрываемся на 200 метров, где-то на 500, уменьшена в силу новых обстоятельств будет аренда, но на формате магазинов это не скажется», - уверен Павлов.

stylish-male-customer-speaking-on-smartphone-through-3983437.jpg

Как отмечают эксперты рынка, текущие проблемы действительно являются головной болью совсем не для всех ритейлеров. По словам Антона Белых, интерес к поиску новых помещений сохраняется в ряде сегментов: «Аптеки, оптика, одежные дискаунтеры, детские товары, пекарни, закусочные формата фудкортов смотрят. Правда, пока не берут, но обсуждают уровень платежей, выторговывать арендные каникулы. Активность рынка сейчас — 10 - 20% от прежней, но паники первых недель карантина уже нет. Страдают все, кто не работает, однако понятно, что, к примеру, фэшн эконом-класса восстановится быстрее ресторанов: в «Смешные цены» и «Familia» люди пойдут сразу, как и в маникюры, салоны красоты. Ресторанам и барам будет очень плохо, а вот фудкорты быстро оживут, выйдут на нормальные показатели по выручке — людям скучно, им захочется куда-то выбираться», - считает Белых.

БУДУЩЕЕ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ

Многих сейчас волнуют не краткосрочные перспективы восстановления торгцентров после снятия ограничений, а то, как изменится сама индустрия в ближайшие годы. К примеру, главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов недавно заявил, что на месте ряда ТЦ должна появиться типологически другая застройка, при этом импульс к развитию получат магазины и сервисы шаговой доступности.

Как полагает президент Московской палаты архитекторов Борис Левянт, все не столь однозначно: «Формат торгцентров в ближайшие пять лет не изменится. Проблемы у владельцев никуда не денутся, однако в мире есть большое количество прецедентов, когда ТЦ консервируются и стоят десятки лет. Это частная собственность, определяют ее будущее не чиновники от архитектуры. Вполне возможно, отдельные ЦТ постигнет такая участь», - полагает Левянт, добавляя, что потребительское поведение людей в других странах, где уже закончилась самоизоляция, не поменялось — открывшись, торгцентры наполнились людьми: «Единомоментно ничего не начнут сносить, но что-то, возможно, будет реконструировано — у нас есть 20 — 15-летние ТЦ, по уровню качества не самые достойные. Во всем мире торгцентр работает лет 10 в изначальном формате, потом либо закрывается и переделывается, либо идет ползучая реконструкция», - говорит он.

Впрочем, коррективы возможны в силу изменения как людей, так и рынка. Алексей Ванчугов полагает, что на шоппинг как на работу мы ездить уже не будем: «У нас эта привычка вырабатывалась 20 лет, но через два-три года переход на новую модель рынка. К примеру, торгцентры может поменять реновация гипермаркетов, которые будут конкурировать с большими ТЦ, расширяя ассортимент: «Допустим, гипермаркет расположен на вылетной магистрали. Сейчас он торгует продуктами, но потом добавит мебельную и садовую функции, подстраиваясь под потребительские запросы и меняя внутреннее зонирование», - прогнозирует Ванчугов.

assorted-color-item-lot-on-store-1235964.jpg

Как отмечает Олег Войцеховский из РСТЦ, торговые центры у нас, как и во всем мире, уже давно не ограничиваются одной функцией, принимая на себя ряд сопутствующих – развлекательных, образовательных и так далее, к тому же они постоянно трансформируются: «Все завязано на образ жизни людей, - привычки вряд ли в короткой перспективе изменятся», - уверен эксперт.