В Москве растут спрос и объемы инвестиций в офисы класса A и B
По данным аналитиков компании IBC, уже не один год офисный рынок демонстрирует рекордный спрос. В прошлом году засвидетельствован ряд крупных сделок с участием РЖД и ЦБ РФ. В числе арендаторов качественных площадей много госкомпаний. И для брокеров это отдельная категория клиентов: обеспечительные платежи и авансы они не вносят, оплачивают услуги не авансом, а post factum, на основании закрывающих документов. Если в 2023 году зафиксировано 14% сделок с участием госкомпаний, то в 2024-м – уже 40%. Прошедший год в целом характеризуется наличием целого ряда крупных сделок, участниками которых стали компании X5Group, Яндекс Go, Helix и другие. В дальнейшем таких сделок будет меньше. Сейчас свободны на рынке 1 млн кв. метров площадей, это 4,7% от существующих.
Возрастает интерес к этому рынку и со стороны инвесторов. Если в 2023 году они проинвестировали в офисное строи-
тельство 48 млрд руб., то в прошлом уже 80 млрд рублей. Со стороны арендаторов есть высокий спрос на сервисные офисы – готовые помещения с полным обслуживанием. Услуга относительно новая, но с каждым годом этот рынок растет с удвоением объемов.
В прошлом году компания CMWP зафиксировала хорошее пополнение рынка. «За 2024 год офисный рынок пополнился 19 новыми объектами, объем ввода достиг 570 тыс. кв. метров. Самым крупным объектом года стал Moscow Towers – 263 тыс. кв. метров», – отметила Наталья Никитина, международный партнер, руководитель департамента офисной недвижимости CMWP. Среди знаковых новых объектов также стали iCITY Time Tower (45 тыс. кв. метров), Stone Towers башни B и C (40 тыс. кв. метров), Plaza Botanica (29 тыс. кв. метров), один из корпусов «Технопарка ЗИЛ» (25 тыс. кв. метров) и другие. Шестьдесят процентов строительства сконцентрировано в районах между Садовым кольцом и ТТК.
«В 2025 году мы не ожидаем критических изменений уровня вакансии – 4,2%, так как в структуре заявленных к вводу объектов большая доля по-прежнему приходится на штаб-квартиры. Более того, спекулятивные опции в строящихся объектах стремительно вымываются с рынка еще до ввода зданий в эксплуатацию», – отметила Полина Афанасьева, директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP.
По отчетам аналитиков IPG.Estate, сейчас на рынке наблюдается нехватка офисных помещений с отделкой, что увеличивает сроки принятия решений арендаторами и усиливает конкуренцию за качественные площади. Растет спрос на помещения типа shell&core (сдача без внутренней отделки), которые требуют дополнительных инвестиций, но позволяют адаптировать пространство под нужды арендаторов. Это актуально для компаний, которые хотят создать уникальное офисное пространство, соответствующее их корпоративной культуре и бизнес-процессам. Сложность в том, что стоимость отделки и ремонта растут, а для арендаторов это большие затраты.
Еще один заметный тренд – сделки на стадии строительства, отмечают в IPG.Estate. Такое решение позволяет арендаторам и покупателям закрепить за собой площади еще до завершения работ, но создает дополнительное давление на рынок. Тренд, скорее всего, долгосрочный, анонсированные к вводу в 2025 году новые БЦ не смогут покрыть возросший спрос на офисную недвижимость, как следствие, это отразится на последующем росте арендных ставок. Мария Зимина, партнер NF Group, перечислила объекты, ввод которых ожидается в 2025 году. Это небоскреб iCity, башня «Роскосмоса», штаб-квартира «Яндекса», БЦ «STONE Савеловская», «Технопарк ЗИЛ», «Рублево Бизнес-Парк», БЦ «На Полесском» и Taller.
