Владимир Ефимов о программе реновации, строительстве метро и экономике города
О жилищном строительстве
Говоря об итогах года в жилищном строительстве Владимир Ефимов отметил, что отрасль в Москве в целом чувствует себя устойчиво. По его словам, ввод жилья в этом году ожидается на уровне предыдущего. «По итогам текущего года ввод составит около 6,5 миллионов квадратных метров. Сейчас идут итоговые проверки. Какие-то проекты дойдут до финиша, какие-то перейдут на 2026 год, но большинство объектов готовы и получат соответствующее разрешение на ввод».
Ситуация на рынке жилой недвижимости также остается стабильной. Город видит небольшой рост распроданности и готовности квартир, при этом не фиксирует сокращения объемов строительства или предложения. «Мы не видим ситуации, при которой объектов в стройке или в продаже становится меньше. Это хороший знак, который говорит о том, что девелоперы в среднем по рынку чувствуют себя уверенно. Проекты продолжают запускаться, в том числе это видно по выдаче разрешений на строительство».
По его словам, если сравнивать количество разрешений на строительство год к году, снижение составляет около 5%, что является незначительным показателем с учетом рекордных объемов предыдущих лет. «Ранее были запредельные показатели, которые позволили сформировать задел многосоставных проектов, вводимых поэтапно. Поэтому текущая ситуация остается стабильной».
Отдельно Владимир Ефимов обратил внимание на нежилую недвижимость. «Мы имеем абсолютный рекорд по выдаче разрешений на строительство нежилой недвижимости, около 7 миллионов квадратных метров. Предыдущий рекорд был порядка 7,3 миллиона квадратных метров в 2012 году. Это говорит о том, что рынок балансируется и инвесторы достаточно уверенно смотрят в завтрашний день».
О дефиците жилья
Отвечая на вопрос о возможном дефиците жилья в перспективе нескольких лет, Владимир Ефимов подчеркнул, что для Москвы такой сценарий не актуален. «Дефицита точно не будет. Объемы строительства последних трех–четырех лет были нехарактерно высокими для Москвы. Исторически город строил 4–5 миллионов квадратных метров коммерческого жилья, и сейчас мы примерно к этой величине возвращаемся».
Как уточнил заммэра, это равновесный уровень, который позволяет и жителям улучшать жилищные условия, и рынку недвижимости чувствовать себя устойчиво: «Да, снижение объемов будет, мы это видим. Но многое зависит от базы сравнения. Если сравнивать со средними трендами, мы будем даже выше них. Если сравнивать с периодом льготной ипотеки, когда показатели были завышены, снижение, конечно, будет. Но это не плохая и не фатальная ситуация».
О ключевой ставке
Комментируя влияние высокой ключевой ставки и перегрев рынка, Владимир Ефимов отметил, что ситуацию в Москве некорректно называть пузырем. «Пузырь – это когда есть спрос и нет предложения. В Москве предложение было, девелоперы обеспечивали рынок, поэтому спрос был уравновешен».
Тем не менее, сжатие рынка происходит и будет происходить. «Высокая ставка вызывает опасения. При текущем уровне возможно снижение темпов строительства относительно среднегодовых значений, которые для города являются комфортными. Многое будет зависеть от политики Центрального банка. В зависимости от того, какая будет ставка, мы снижение увидим либо в виде плавного выхода на сбалансированный спрос и предложение, либо как чуть более глубокое проседание. Очень не хотелось бы, чтобы это снижение было резким», – подчеркнул заместитель мэра.
О минимальной площади квартир
Отдельно Владимир Ефимов остановился на нормативе минимальной площади квартир. По его словам, пересматривать действующие требования город не планирует. «Мы считаем, что правила игры на рынке с инвестиционным циклом три–пять лет нельзя часто менять. Мы не планируем пересматривать норматив минимальной площади и не видим необходимости вводить регулирование для квартир большей комнатности».
Он пояснил, что введение норматива связано с перегрузкой городской инфраструктуры. «Мы увидели, что количество квартир в строящемся доме существенно превышает нормативы, которые закладываются при расчете обеспеченности транспортом, детскими садами, школами, поликлиниками и прочей социальной инфраструктурой. Когда это единичный проект, город справляется. Когда застройка становится массовой, возникают проблемы».
Заммэра отметил, что количество квартир в доме в полтора раза превышало комфортные показатели в том числе за счет микроквартир. «В одной квартире в среднем живет около двух человек. Поэтому регулирование минимальной площади маленьких квартир позволяет регулировать предельное количество квартир в доме. Все расчетные показатели идут не от метров, а от людей. Когда людей становится слишком много, возникают сложности с дворами, местами отдыха, выгула собак. Это мера регуляторики, которая позволяет сохранить город комфортным».
О мерах поддержки девелоперов
Говоря о дорогом проектном финансировании и рисках для девелоперов, Владимир Ефимов отметил, что город сделал ставку не на прямые субсидии, а на создание условий для работы. «У нас есть платеж за изменение вида разрешенного использования земли, по сути дела за перевод участка под строительство жилья. Девелоперы просили его аннулировать или снизить. Мы пошли другим путем – создали механизм списания платы за изменение ВРИ при одновременном создании мест приложения труда».
Замэра пояснил, что речь идет об одновременном строительстве жилья, социальной и коммерческой инфраструктуры: «Мы позволяем, с использованием разных коэффициентов, соответствующую плату за ВРИ сводить до нуля. В принципе все системные игроки сейчас за смену ВРИ вообще не платят. Город от этого выигрывает. Мы получаем новые рабочие места, новые предприятия и, безусловно, налоговые поступления».
Владимир Ефимов указал на масштаб программы, которая действует чуть больше пяти лет: «Это порядка 8 миллионов квадратных метров, по которым подписаны юридически значимые соглашения. Объем инвестиций составляет порядка 2,7- 2,8 триллионов рублей. Это дополнительные средства, которые приходят в экономику».
О программе восстановления прав обманутых дольщиков
Отдельно Владимир Ефимов рассказал о завершении программы по обманутым дольщикам. «В этом году мы достроили все объекты. За всю программу город построил почти 3,5 миллиона квадратных метров, обманутых дольщиков было 32,5 тысячи». Заммэра уточнил, что не все семьи получили ключи сразу. «Часть домов была введена в третьем–четвертом квартале года, по ряду дольщиков есть спорные моменты в документах. Но к середине следующего года мы полностью завершим эту работу. Что касается нежилых объектов, мы также закроем вопросы в установленные сроки. Напомню, что все проекты реализованы за счет собственных средств города».
О поддержке подрядчиков
Говоря о поддержке подрядчиков, Владимир Ефимов отметил внедрение скоринга Федеральной налоговой службы. «Это очень хороший, действенный инструмент, который позволяет нам оценить контрагента на добропорядочность, в том числе с точки зрения уплаты налогов и с точки зрения финансовой устойчивости. Компании, которые работают в белую и проходят скоринг, получают авансирование без банковских гарантий. Мы ежемесячно проверяем их состояние вместе с налоговой службой». По его словам, это дало ощутимый эффект. «Только за этот год мы сэкономили порядка 10 миллиардов рублей за счет отказа от банковских гарантий».
О кадровом потенциале
Затрагивая тему кадрового дефицита, Владимир Ефимов подчеркнул, что основной ответ — рост производительности труда за счет внедрения технологий. «Это усиление механизации, внедрение prefab и BIM-технологий. В конце года мы вводим дом, который построили за полгода. Это большой дом площадью 20 тысяч кв метров, он построен с отделкой по всем стандартам реноации». Руководитель строительного комплекса отмтеил, что в среднем дома, строящиеся с применением Prefab-технологий, возводятся около года против стандартных полутора-двух лет.
Он отметил, что при этом снижается потребность в рабочей силе. «Количество людей на такой стройке в два–четыре раза меньше, чем при традиционном монолитном строительстве».
О программе реновации
Говоря о программе реновации, Владимир Ефимов сообщил о рекордных показателях. «В этом году ввод составит более двух миллионов квадратных метров. Для реновации это рекорд. В следующем году планы еще более амбициозные – около 2,5 миллионов квадратных метров». Переезд идет по графику. «Мы начинаем переселение 250-тысячного жителя. Это означает, что будет выполнена примерно четверть всей программы». Заммэра подчеркнул, что в долгосрочной перспективе экономика реновации балансируется за счет применения новых технологий, которые позволяют ускорять строительство и экономить средства. «На горизонте середины 2030-х годов само строительство плюс-минус окупается. Инфраструктура — это инвестиции в город и городскую среду. Реализуя программу реновации, мы обновляем не один отдельно взятый дом или квартал, а проводим программу обновления всей городской инфраструктуры. Потому что это новое благоустройство, новая социальная инфраструктура, новые дороги».
Говоря о продолжении программы реновации после 2032 года, Владимир Ефимов подчеркнул, что город уже смотрит на следующий контур обновления жилого фонда. По его словам, в первую очередь внимание направлено на те же серии домов, которые ранее не вошли в программу, а также на отдельные дома, которые остались в микрорайонах как вкрапления. Жителям таких домов город будет предлагать вариант участия через механизм комплексного развития жилой застройки. «У нас есть карта жилой застройки, и мы сейчас активнее предлагаем его жителям. Это исключительно добровольный механизм, он коснется только тех, кто сам этого захочет», – заключил Владимир Ефимов.
О строительстве метро
Переходя к теме метро, Владимир Ефимов остановился на экономическом эффекте от ввода новых станций. По его словам, развитие метро открывает инвестиционный потенциал территорий, и именно это становится важным аргументом. «Если говорить об экономике при стройке метро, то, конечно, это дотационный проект. Но если мы считаем мультипликативный эффект, то, конечно же, это проект очень выгодный и нужный для города».
При принятии решений по продолжению линий город оценивает, есть ли потенциал развития территории. До конца 2030 года город планирует ввести 31 станцию. «Работу сейчас ведем в основном крупными этапами на трех линиях. Это новая Рублево Архангельская линия, новая Бирюлевская линия и продолжение Троицкой линии, второй этап. Также строится ряд станций на действующих линиях либо их продолжения. Мы возобновили те объемы строительства, которые в городе были ранее. Сейчас занимаемся ускорением строительства метро за счет внедрения новых технологий и оптимизации решений», – рассказал руководитель градостроительного комплекса.
О дорожном строительстве
Владимир Ефимов отметил, что в целом основной транспортный каркас города готов: «Из мегапроектов это стройка Юго-Восточной хорды и ее соединение с трассой Солнцево-Бутово-Видное. Это запланировано на конец 2026 – начало 2027 года. Там остались достаточно серьезные работы – тоннели, эстакады. Но это уже, по сути, финишная прямая в рамках реализации проектов». Говоря о других крупных проектах глава столичного стройкомплекса назвал три концессионных соглашения, которые были озвучены в этом году.
О социальных объектах
Говоря о передаче социальных объектов городу, Владимир Ефимов признал, что в некоторых проектах возникали попытки сдвига сроков, и город отреагировал изменением регулирования: «Действительно, в некоторых проектах такие случаи были. Мы специально в прошлом году инициировали внесение изменений в законодательство, которые позволили нам заключать так называемый инфраструктурный договор». Он фиксирует обязательства города и девелопера и позволяет вести жилье и инфраструктуру синхронно.
Заммэра отметил, что все проблемные моменты инвентаризировали, документы подписали. «Мы держим на контроле реализацию всех социальных объектов. На сегодня такой проблемы нет. Есть небольшое количество штучных объектов, которые сейчас достраиваются. Они должны были быть завершены раньше, но мы видим, что начиная со следующего года все будет двигаться строго по расписанию».
О знаковых объектах
Владимир Ефимов отметил, что в городе много проектов, которые можно назвать важными, от культурных и образовательных до медицинских. Среди них строительство нового цирка, крупный кластер в Коммунарке где построят суперколледж и фондохранилище, строительство нового кампуса СТАНКИНа и ряд крупнейших медицинских центров – больниц имени Склифосовского и Демихова. «Метро – любая станция – это, соответственно, тоже уникальный объект. Мы к этому уже привыкли и относимся достаточно спокойно. Но если брать в мировых масштабах, запуск любой станции метро, даже одной, это целое событие», – отметил заммэра.
Владимир Ефимов отдельно выделил программу реновации. «Каждый отдельно взятый дом знаковым не является. Но если мы говорим о том, что в год строится больше ста домов, то это уже сам по себе уникальный проект, не имеющий аналогов ни в стране, ни в мире». В завершение Владимир Ефимов отметил общий масштаб ввода жилья. «В этом году мы, решая проблему обманутых дольщиков, решая задачи по реновации, строим порядка двух с половиной миллионов квадратных метров только силами города. Это беспрецедентный масштаб, не имеющий аналогов за всю современную историю России».
Видео с интервью доступно на сайте РБК.
