Выйти из серой зоны
Законодатели и эксперты считают закон о комплексном развитии территорий (КРТ), с помощью которого власти рассчитывают решить проблему расселения ветхого и аварийного жилья, самым важным из вступивших в силу в 2021 году. Он дает регионам право утверждать адресные программы сноса и реконструкции многоквартирных домов, а также определять технические параметры зданий, которые будут включаться в такие программы. В частности, помимо аварийных домов сносить можно жилые корпуса, в которых основные конструктивные элементы (крыша, стены, фундамент) значительно изношены, а ремонт невыгоден или слишком дорог, а также дома, в которых отсутствуют централизованные системы инженерно-технического обеспечения. По словам авторов закона, эти новации позволят гражданам наконец-то перебраться из бараков в качественное и современное жилье. Чтобы дом включили в программу, за снос должны проголосовать не менее двух третей собственников и нанимателей жилья. При этом жители смогут выбирать между равноценным денежным возмещением стоимости квартиры и равноценным новым жильем.
Вице-премьер Марат Хуснуллин подчеркивал, что цель закона не только создать механизм для ускоренного расселения аварийного и ветхого жилья, на которое не хватало средств федерального и регионального бюджетов, но и сделать городскую среду комфортной. Реализация первых проектов комплексного развития территорий в городах-миллионниках, по его словам, начнется уже в 2021 году. Однако московские власти пока намерены работать в рамках нормативных актов по реновации, принятых 2017 году. «Применения каких-то других законов программа реновации жилья в Москве не требует», – подчеркивает глава департамента строительства столицы Рафик Загрутдинов. Вместе с тем закон о КРТ, по его словам, является нужным и полезным: мэрия не исключает его использования в перспективе при реализации других строительных проектов.
В большей степени, чем закон о КРТ, московских застройщиков коснутся очередные поправки в законодательство о долевом строительстве, которые вступят в силу 28 июня 2021 года. Они предписывают застройщикам размещать проектную декларацию на новые объекты до начала привлечения денежных средств, то есть до подписания первого ДДУ с дольщиком. Кроме того, с этой даты ужесточаются требования к застройщикам, привлекающим деньги с помощью эскроу и желающим получить заключение о соответствии (своем и проектной декларации) требованиям закона. В отношении таких застройщиков станет применяться новая статья ФЗ № 214, которая устанавливает жесткие требования к органам управления и руководителям девелопера.
Также власти советуют девелоперам не забывать, что уже с января 2021 года прекратили действовать преференции, введенные прошлой весной в связи с пандемией COVID-19. Теперь вновь начисляются неустойка, проценты, убытки за нарушение застройщиком своих обязательств, а контролирующий орган вправе обратиться в суд с заявлением о приостановке привлечения средств дольщиков. «Стройки, где график не соблюдается, как и прежде, будут вносить в реестр проблемных объектов», – напоминают в горадминистрации.
Из городских правовых новаций наибольшие последствия для рынка недвижимости будет иметь постановление столичных властей о повышении с июля 2021 года платы за изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельных участков. В документе сказано, что к текущей формуле расчета стоимости этой услуги с середины года станут применять повышающий коэффициент в зависимости от места расположения площадки: 8 – для новой Москвы и 2 – для всех других территорий города. Однако инвесторы, создающие рабочие места за пределами ТТК, могут рассчитывать на существенные льготы. Если одновременно со строительством жилья девелопер реализует производственные, административно-деловые и торговые объекты не в центре города, то этот платеж может быть уменьшен или даже полностью отменен. В мэрии напоминают, что ранее аналогичные льготы касались участков, на которых строились социально значимые объекты, и это послужило стимулом к развитию городской инфраструктуры, ориентированной на нужды жителей. Теперь меры поддержки коснутся и других мест приложений труда. «Это позволит обеспечить сбалансированную комплексную застройку районов новой Москвы и уменьшить дефицит рабочих мест за пределами ТТК», – отмечают в горадминистрации. Подать заявление на предоставление льгот по уже купленным земельным участкам застройщики могут до 1 июля нынешнего года.
Также в июле должен вступить в силу обновленный перечень обязательных требований к безопасности зданий, который разработал Минстрой. Изменения вносятся в перечень обязательных национальных стандартов и сводов правил. В частности, исключается дублирование норм, в том числе по пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности, а также отменяются избыточные требования, что позволило сократить перечень на 153 пункта. «Реализация проекта постановления будет содействовать устранению избыточных административных барьеров в строительстве и упорядочиванию нормативных технических требований, применяемых изыскателями, проектировщиками, строителями и экспертными организациями», – поясняют в ведомстве. По словам Марата Хуснуллина, оптимизация нормативной базы позволит существенно сократить инвестиционно-строительный цикл.
Часть законов в сфере недвижимости, вступивших или вступающих в силу в 2021 году, также касается граждан. Согласно поправкам в Жилищный кодекс, с 1 июля регионы России должны обеспечить техническую возможность своих информационных систем ГИС ЖКХ для проведения в режиме онлайн общих собраний жильцов многоквартирных домов. Закон предусматривает механизмы проведения первого собрания, уведомления собственников, процедуры отказа жителей от такого голосования, а также общие сроки его проведения. Власти рассматривают перевод голосования по вопросам управления многоквартирным домом в онлайн-режим важным шагом к цифровизации ЖКХ. Что касается перспектив, то самым ожидаемым законом 2021 года, вне всяких сомнений, является закон о статусе апартаментов. Тема обсуждается уже несколько лет: президент РФ Владимир Путин поручил правительству до 1 августа определиться и внести в законодательство изменения, направленные на определение правового статуса апартаментов. Предполагается, что в нормативную базу будет введено новое понятие «многофункциональные здания с жилыми помещениями». Для таких объектов разработают набор условий и требований, а также определят порядок регистрации по месту жительства. «Статус жилых помещений смогут получить только те объекты, в которых созданы все необходимые условия для комфортного и безопасного проживания, а также предоставлена возможность пользоваться всеми необходимыми инфраструктурными, социальными и инженерными удобствами», – пояснял замглавы Минстроя Никита Стасишин. Также Минстрой планирует до конца 2021 года внести в Госдуму законопроект, позволяющий вывести из серой зоны рынок аренды жилья. Ведомство хочет создать информационную систему учета договоров найма жилья, которая будет объединена с системами ФНС, что позволит упростить процедуру начисления и сбора налогов. По словам представителей ДОМ.РФ, новый закон должен обеспечить защиту прав собственников и арендаторов, а также повысить прозрачность рынка аренды квартир. В Москве механизм анализа big data, позволяющий выявлять нелегальную сдачу квартир внаем, был разработан еще в 2018 году. Однако для его применения необходимы изменения федерального законодательства.
