Застройщиков спустили на землю

Застройщиков спустили на землю

Застройщиков спустили на землю
Застройщиков спустили на землю
Выбор места под новые объекты становится сложнее

На рынке земельных участков в Москве складывается интересная, подчас парадоксальная ситуация: дорогие объекты в столице почти невозможно продать, действительно привлекательные участки простаивают годами. Виноваты неадекватные цены и скрытые проблемы. Об этом рассказала председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова на круглом столе «Июньские рубежи. Рынок недвижимости Москвы на пороге принципиальных изменений», организованном газетой «Московская перспектива».

Прежде всего нужно помнить, что у девелоперских компаний свое видение идеального участка. Доминирует спрос на те земли, где можно разместить жилые дома. Ни промышленность, ни офисы не вызывают такого интереса у инвесторов, как квартиры. По мнению Любови Цветковой, основной запрос покупателей – участок от 0,5 до 2 га, где можно построить 15–50 тыс. кв. метров жилой недвижимости. Еще на земле не должно быть обременений, а разрешительная документация, наоборот, сформирована. Но таких предложений на рынке почти нет.

«Если где-то и есть, то о них знают все, и собственники ведут себя даже не как невесты на выданье, а как ценители высокого искусства, и в свою цену вкладывают все, что можно заработать», – отметила Цветкова. Она добавила, что иногда с виду привлекательные участки испытывают скрытые трудности, из-за которых не продаются годами: «Например, рядом находится инициативная группа жителей, которая никогда в жизни ничего строить не даст и ляжет под бульдозер».

Хотя гораздо чаще неликвидными делает земли более простая причина – цена.

Комплексный подход

На тех же землях, которые на рынке есть, как правило, разрешительные документы отсутствуют. Чтобы разместить здесь высокорентабельную недвижимость, требуется большое искусство проектировщиков и юристов. Москва выстроила довольно жесткую политику в части комплексного развития территорий и отказа от точечной застройки, поскольку интересы города в целом намного важнее, чем сроки окупаемости отдельных строек. Более того, столица уже имеет опыт строительной анархии – в 1990-е и 2000-е проекты росли как грибы, не будучи обеспечены ни социальной, ни инженерной, ни транспортной инфраструктурой. Это привело к серьезным проблемам, которые мэрии приходится решать до сих пор, возводя километры метро и дорог. И с застройщиков с проектами в черте Москвы сегодня спрос двойной.

Точечная застройка в городе ведется, но теперь это сложный для всех участников процесс. Прежде чем согласовать проект, нужно рассчитать нагрузку на транспорт и социальную инфраструктуру, которую он вызовет. Нужно понять, как сочетается конкретная постройка с показателями развития территории. Не только в пространстве, но и во времени – проекты должны быть совместимы еще с планами по реновации, которая существенно изменит облик города.

Казалось бы, где в Москве взять большие территории под комплексное освоение одним девелопером? Но на самом деле такой земли немало – это «полосы отчуждения» промзон, где сейчас ржавеют заброшенные цеха или простаивают складские помещения. От их редевелопмента выиграют все – застройщики возведут рентабельные площади, а ткань города перестанут разрывать неосвоенные пространства.

Земли в рассрочку

Цена даже на ликвидные земельные участки остается высокой. По оценке экспертов Ассоциации инвесторов, в структуре стоимости проектов земля занимает 15–30%. Поэтому строительные компании уже давно выработали схему – покупка «квадратов» в рассрочку. Оплата участка приходила вместе с платежами дольщиков в течение всего строительного цикла, а иногда девелопер рассчитывался готовыми площадями.

С переходом на проектное финансирование структура подобных сделок вынуждена меняться. Денег дольщиков нет, а возможность привлекать банковские кредиты для финансирования обязательств вызывала вопросы.

«Первый шок – как мы будем теперь рассчитываться площадями с правообладателями – прошел, схемы выстроены, – отметила руководитель Ассоциации инвесторов Москвы. – Все понимают, как это делать, банки нормально на это смотрят и включают в проектное финансирование».

В заключение эксперт заметила, что будущее отрасли – за крупными системными игроками. К этому ведут законодательство и профессионализация строительного рынка. Впрочем, средние игроки пока также чувствуют себя уверенно и вполне подготовились к работе по новым правилам.

Теги: #
Ведущий инженер производственно-экономического отдела ООО «СМУ-8 Метростроя» Татьяна Родюкова о профессии и увлечении живописью
1 марта 202412:25
Ведущий инженер производственно-экономического отдела ООО «СМУ-8 Метростроя» Татьяна Родюкова о профессии и увлечении живописью

О музыкантах-математиках, композиторах-химиках и многих других выдающихся личностях прошлого сказано много. Однако найти «человека эпохи Возрождения», удивляющего разносторонними интересами, можно и среди наших современников. Яркий пример – Татьяна Родюкова, ведущий инженер производственно-экономического отдела компании ООО «СМУ-8 Метростроя». В течение своего рабочего дня она занимается финансово-экономическими вопросами, а свободное время посвящает рисованию акварелью – модному или, как сейчас говорят, актуальному виду живописи. Накануне праздника мы побеседовали с Татьяной о ее работе, увлечениях и планах на будущее.