ЖСК вернут на стройки

ЖСК вернут на стройки

ЖСК вернут на стройки
ЖСК вернут на стройки
Минстрой пытается повысить привлекательность кооперативов

Минстрой планирует вдохнуть новую жизнь в жилищно-строительные кооперативы. Сейчас они почти не представлены на рынке, поскольку воспринимаются большинством людей как довольно рискованный способ купить квартиру в сравнении с долевым строительством. Инициатива чиновников может сделать ЖСК более привлекательными, однако большинство экспертов относятся к идее скептически.

Федеральное Министерство строительства опубликовало несколько поправок к законодательству о потребкредитовании и ряду других законов, которые касаются работы ЖСК. Вкратце их суть можно свести к тому, что пайщики смогут привлекать ипотеку под залог паев по ставкам, близким к рыночным. Исполнение обязательств по таким залогам также должно будет регулироваться в соответствии с законом об ипотеке.

Невозможное возможно

Такая мера сможет дать дополнительный импульс развитию рынка. Он необходим, учитывая поручение президента Владимира Путина довести показатели вводимого жилья до 120 млн кв. метров в год к 2024 году – это советские показатели времен пика индустриального домостроения. Эксперты постоянно говорили о том, что это труднодостижимые цифры для текущей экономики.

«В сегодняшних условиях сделать это невозможно, – заявил на Петербургском международном экономическом форуме секретарь Общественной палаты Валерий Фадеев. – Но это не значит, что задача, поставленная президентом, не должна быть решена. Но для того чтобы ее решить, нужно изменить существующие условия. И решения должны быть радикальными».

Между тем на ЖСК в середине нулевых приходилась почти половина строящегося в Москве жилья. Против такого способа организации стройки сработало саморегулирование: в 2016 году им запретили строить больше одного дома выше трех этажей и вести реестры членов ЖСК. Мера была связана с тем, что крупные девелоперы стали маскироваться под кооперативы, чтобы снизить налоговую нагрузку, а иногда и в мошеннических целях.

«Существует практика, когда договор долевого участия заключен между двумя юридическими лицами, одно из которых в последующем реализует жилые площади гражданам по договору переуступки права», – заявила в 2014 году министр строительного
комплекса Московской области Марина Оглоблина. Такая схема, по словам чиновницы, дает возможность продать квартиру во второй раз: «Схем двойных продаж было много, и на сегодняшний день (апрель 2014-го) не все пострадавшие от мошеннических действий жители Подмосковья получили свое жилье. Органы исполнительной власти должны сделать все, чтобы этот негативный опыт не повторился снова».

В итоге в 2017 году доля ЖСК в Москве составила менее 2,5%.

Вопросы консолидации

Переход строительной отрасли от ДДУ к эскроу-счетам – процесс обоюдоострый. Напомним суть механизма эскроу: деньги дольщиков будут поступать не девелоперу, а посреднику – банку. Он выплатит их только после исполнения обязательств застройщика, то есть передачи квартир покупателям. Стройка же будет финансироваться за счет кредитов. Это неизбежно вызовет рост себестоимости проектов – за банковские кредиты нужно платить процент, тогда как деньги дольщиков бесплатны. С другой стороны, с рынка уйдут неэффективные девелоперы.

«Естественно, маржинальность проектов в девелопменте претерпит изменения. Увеличится нагрузка на застройщика в виде процентов по банковскому кредиту. Однако нет никакой необходимости перекладывать ее на плечи покупателя, – рассказала на круглом столе «Московской перспективы» директор инвестиционного департамента «Интеко» Людмила Корнева. – Нужно работать над повышением эффективности себестоимости, потому что спрос на рынке регулируется в первую очередь ценой».

Проблема консолидации отрасли не так актуальна для Москвы, где маржинальность жилищного строительства довольно высока. Однако в целом по стране может обанкротиться большое количество девелоперов, уверен коммерческий директор Московского территориального управления Группы «Эталон» Василий Фетисов. По его словам, в столице их будет не более 10%, в области – до половины. Самые депрессивные регионы могут недосчитаться 70% игроков.

При такой обстановке возвращение на рынок ЖСК может помочь ему подтянуть статистику. Однако никаких особенных правил для кооперативов не будет – те же эскроу для снижения рисков пайщиков. ЖСК обязан открыть расчетный счет в уполномоченном банке, куда и будут зачисляться паевые взносы членов кооператива.

Теги: #