Как отмена льготной ипотеки скажется на рядовом потребителе?

Все началось в 2020 году, с периода пандемии и локдаунов. Именно тогда была запущена программа ипотеки с господдержкой. Люди спешили оформить кредиты и купить доступное жилье, застройщики на волне растущего спроса сохраняли и даже увеличивали темпы строительства. В 2022 году из-за беспрецедентных санкций господдержка по-прежнему оставалась актуальной. Но уже в начале прошлого лета эксперты начали говорить о затоваривании рынка. В апреле этого года количество непроданных квартир становится реальной проблемой, о которой говорит даже Владимир Путин. Мы ставим рекорд по строительству жилья – вводим более 100 миллионов «квадратов» в месяц, и продолжаем строить в этом темпе, но 70% жилья остается нераспроданным. А 18 июля 2023 года вице-премьер РФ Марат Хуснуллин делает заявление, что лимит средств из бюджета на субсидирование ставки по льготной ипотеке на новостройки может закончиться уже в этом году.

Как это могло произойти, и так ли уж это плохо – отмена льготной ипотеки?

У поддержки государства было два главных положительных последствия:

• Программа поддержала спрос. Покупателям дали возможность улучшать жилищные условия на комфортных для них условиях. В тот период – 2020-2022 гг. – это было очень своевременно. Выиграли и девелоперы, и покупатели. Льготная ипотека – это, прежде всего, сниженный ипотечный займ, и как следствие – сниженный ежемесячный платеж. Возможность ежемесячно платить комфортную сумму за взятую в ипотеку квартиру дала большой стимул спросу.

• Избежали большого числа обманутых дольщиков. Спрос остался на хорошем уровне, застройщики смогли выжить и не обанкротиться.

«Сегодня мы видим, что застройщики не очень адекватно отреагировали на эту поддержку, - комментирует ситуацию участник «Ассоциации профессионалов рынка недвижимости» (REPA) Никита Журавлев. - Новостройки стали дороже, чем вторичный рынок недвижимости. То есть застройщики воспользовались моментом и подняли цену. Мы достигли такого уровня стоимости квадратного метра, что в новостройках строящийся проект стоит дороже, чем вторичный».

Стоимость квадратного метра, по словам эксперта, за период действия ипотеки выросла на 50-60 процентов. А стоимость производственной части на 30-40 процентов. Таким образом, девелоперы повысили маржинальность своих проектов в два, а то и в три раза.

Почему «доступная ипотека» больше не синоним фразы «доступное жилье»

Раньше так называемый спекулятивный инвестор заходил на стадии котлована, использовал кредитное плечо – брал ипотечный займ, и минимально вкладывал в строительство свои ресурсы. За время стройки цена «квадрата» вырастала от 20 до 40 процентов. Соответственно, инвестор понимал, что он заработает на квартире ощутимую сумму. Но сегодня такой схемы не существует, потому что новостройки стоят дороже, чем уже готовый продукт. Инвесторы, которые начинали действовать в 2022 году, уже не могут продать квартиры по той стоимости, по которой они «заходили» в проект. Они начинают продавать в убыток, только чтобы избавиться от этой «инвестиции». То есть инвестиционного потенциала в новостройках, как считают специалисты, сегодня в большинстве своем нет. Конечно, есть консервативные инвесторы, которые покупают жилье только чтобы сохранить свои средства от инфляции. Но количество таких сделок минимальное.

Никита Журавлев считает: сейчас люди покупают не квадратные метры, а ежемесячный платеж, потому что аренда жилья или выплата ипотеки - основная статья расходов в домохозяйстве. Т.е. при ставках в 0,1-0,2 процента ежемесячный платеж уменьшается, с точки зрения потребителя, в итоге он экономит.

Как на самом деле работают «околонулевые» ставки от застройщиков

Льготные ипотеки поддерживают девелоперов опосредованно, через спрос: государство субсидирует банк, а не застройщика. Если коротко – вы берете займ у банка по льготной ставке, а разницу между льготной и рыночной ставкой банку компенсирует государство. Застройщик получает средства только после того, как сдает объект и предъявляет первый подписанный акт ввода. До этого момента все деньги клиента находятся на эскроу-счетах.

В случае с ипотекой от застройщика схема работает по-другому. Банк-кредитор договаривается с девелопером о субсидировании. К стоимости квартиры зачастую прибавляется та сумма, которую банк планировал получить в качестве платы за свои услуги. Она высчитывается как процент по рыночной ипотеке на весь срок кредитования. К неудобствам такой ипотеки прибавляется то, что клиент часто ограничен в условиях покупки – например, предложение действует на квартиры только в конкретном ЖК, - и еще в прошлом году должен был сразу заплатить 20% в качестве первоначального взноса, хотя по рыночной или льготной государственной ипотеке взнос был 15%. В общем, у таких программ много нюансов.

«Что касается разрыва цен на первичном и вторичном рынке, нас действительно это очень беспокоило, потому что это создает риски, прежде всего для граждан, которые пользуются ипотекой, - заявила глава ЦБ Эльвира Набиуллина на недавней пресс-конференции по итогам заседания совета директоров регулятора. - На наш взгляд, основной вклад в этот разрыв вносили программы ипотечных кредитов от застройщиков. Они практически сейчас остановились, и поэтому какого-то дополнительного стимула для этого разрыва мы не видим. Есть и новые схемы маркетинговые, так называемые, мы их тоже анализируем с точки зрения влияния на первичный и вторичный рынок. Пока здесь не видим каких-то системных рисков новых».

Что можно сделать для решения ситуации

«Перекос спроса во вторичное жилье мешает адекватно развиваться рынку недвижимости. Поэтому нужно немедленно выключать льготную ипотеку, отменять все субсидированные ипотечные ставки, чтобы рынок, точнее, стоимость квадратного метра, пришли в нормальное состояние, - предлагает Никита Журавлев. - Если этого не сделать, то льготная ипотека продолжит стимулировать спрос, а значит, и стоимость квадратного метра продолжит расти».

Еще один предложенный вариант – изменение Федерального закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в сторону поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Это мировая практика: когда застройщик построил условные 30% объекта, он может снять деньги с эскроу-счетов для того, чтобы войти в следующий проект и развиваться. [МП]