Ввод замедляется, дефицит разгоняется: итоги I полугодия 2025 г. на офисном рынке
На фоне дефицита предложений доля вакантных офисных площадей класса А снизилась до рекордных 5,7%, что на 1,2 п.п. ниже показателя прошлого года. В бизнес-центрах, ожидаемых к вводу в ближайшие два года, почти не осталось доступных площадей: в объектах со сроком ввода в 2025-2026 гг. свободны для приобретения лишь 26% площадей. Объем продаж в офисах класса А по итогам I полугодия составил 82 тыс. кв. м, увеличившись на 9% в сравнении с результатами аналогичного периода 2024 г.
Особенно заметен дефицит предложений как на продажу, так и в арендув сформированных бизнес-локациях, что спровоцировало более активный рост ставок. По данным IBC Real Estate на начало лета 2025 г., в Москва-Сити средняя арендная ставка достигла 72 тыс. руб./кв. м в год с НДС, в Центральном районе – 64,8 тыс. руб./кв. м в год с НДС, а в Ленинградском коридоре – 57,6 тыс. руб./кв. м в год с НДС. Наиболее крупные сделки проходят именно здесь: яркий пример – аренда здания целиком ритейлером «Магнит» в Tower A квартала STONE Towers на «Белорусской». Дефицит арендного предложения затрагивает и небольшие офисы: самый востребованный формат сегодня находится в диапазоне 200-800 кв. м, а средняя ставка аренды на блоки до 500 кв. м внутри МКАД достигла в июне 61 тыс. руб./кв. м с НДС.
«На рынке сегодня практически отсутствуют готовые офисные площади от 7 до 10 тыс. кв. м, необходимые крупному бизнесу. Компании вынуждены планировать переезды на более поздние сроки, ориентируясь на ввод объектов в 2027–2029 гг. Для крупных инвесторов сегодня также есть хорошая возможность вложиться в развивающиеся проекты в деловых кластерах, примыкающих к основным бизнес-локациям. Их развитие принесет рост стоимости активов за счет инфраструктурных и транспортных улучшений. Уже сегодня мы видим, как спрос концентрируется в таких локациях, на примере реализации собственных проектов в районе Ходынского поля, Калужской и других», – отмечает директор коммерческого управления STONE Кристина Недря.
Как оценили в STONE, основной объем нового строительства офисов теперь концентрируется в радиусе 3-5 км от Третьего транспортного кольца (ТТК): внутри Садового кольца строится только 1% от всего объема офисов столицы или 29 тыс. кв. м. Главным драйвером развития офисных зон становится Большая кольцевая линия метро. Среди наиболее перспективных локаций в городе выделяются Большой Сити, Ходынка, Мнёвники, Савёловский и Калужский район. Общее предложение офисов класса А на продажу блоками внутри МКАД сегодня составляет почти 400 тыс. кв. м: это проекты со сроком ввода до 2029 г. включительно. Однако при текущем ежегодном темпе поглощения на уровне более 900 тыс. кв. м строящийся объем не сможет удовлетворить отложенный спрос.
Также эксперты STONE выделяют тренд на развитие офисов в формате МФК и появление бизнес-центров в сложившихся жилых районах с прямым доступом к деловым локациям. «Современные компании отдают предпочтение комплексам, отвечающим запросам сотрудников на work-life balance, комфортную среду и экологичность. В результате происходит постепенное смещение бизнес-активности из исторического центра в новые деловые районы. Концепция “жить, работать и отдыхать” в одном районе становится все более популярной – и для ее реализации лучше всего подходят именно проекты в зоне за ТТК, где строится 69% реализуемых офисных площадей», – резюмировала Кристина Недря.
