Курс на повышение комфорта
Гуманизацию окружающей среды, создание общественных пространств там, куда прежде обычные горожане даже не рисковали заглядывать, децентрализацию культурно-развлекательных объектов и мест приложения труда можно считать одним из главных градостроительных трендов современности. Каждый город приходит к этому по-своему. Барселона, например, реализовала во всех городских районах проекты по созданию мест для отдыха и социальной активности. Толчком послужила зачистка местных «трущоб» – всего за десять лет на месте снесенных ветхих домов, закрытых складов и неработающих фабрик появились несколько сотен парков, площадей и пешеходных улиц. В «Большом Лионе» программа формирования городской среды стартовала с окраин и пригородов. Причиной тому была социальная напряженность между жителями старого Лиона и периферии. Чтобы у населения окраин не возникало ощущения, что они люди второго сорта, проекты благоустройства заказывались тем же самым архитекторам, которые проектировали общественные пространства в центре. Наконец, в Копенгагене успешная реконструкция площади Санкт Ханс Торв стала катализатором обновления всего близлежащего района.
В Москве курс на гуманизацию и повышение комфорта городской среды был взят после прихода в мэрию Сергея Собянина: горадминистрация стала главным драйвером обновления, вкладывая в проекты, связанные с благоустройством, значительные бюджетные средства. Уже в 2011–2012 годах были приведены в порядок городские дворы и придомовые территории – эта работа положила начало более масштабной программе «Моя улица», в рамках которой во всех округах создаются пешеходные зоны и связанные с ними общественные пространства. Параллельно власти начали переформатировать хорошо знакомые горожанам места отдыха и досуга. Реконструкция парка Горького и ВДНХ, появление на их территориях новых познавательных и развлекательных объектов, точек общепита, велодорожек и спортивных сооружений многократно повысила популярность обеих площадок, превратив их в главные рекреационные зоны столицы. Не остались невостребованными и расширенные в ходе реконструкции городские улицы: в сезон, особенно в дни проведения ярмарок и фестивалей, организаторам которых больше не надо ютиться в закрытых помещениях, на них, что называется, яблоку негде упасть. «Благоустройство города и развитие городской инфраструктуры имеет свою ярко выраженную экономическую целесообразность, – отмечает Сергей Собянин. – Чем город более комфортный, тем меньше отток капитала, отток умов, отток молодежи. Это очень важно, поскольку мы конкурируем не с Рязанью или Владимиром, несмотря на то что это замечательные города, – мы конкурируем с европейскими, американскими и китайскими городами».
Однако Москва велика, и как бы ни был богат столичный бюджет, но без поддержки инвесторов ему не обойтись. Особенно при реализации таких масштабных программ, как реновация промзон и реабилитация береговой линии Москвы-реки и других городских рек, также направленных на благоустройство городской среды. В старых границах столицы промзоны до сих пор занимают 18,8 тыс. га, или более 17% площади города. В ближайшие годы реорганизации подлежат 4,3 тыс. га: вместо заброшенных фабрик, ветхих складов и прочих неугодий предусматривается создание полноценных городских кварталов с современным жильем, объектами соцкультбыта, торговыми центрами, дорогами, парковками и зелеными зонами.
Высокие стандарты, заданные горадминистрацией, и вовлечение в хозяйственный оборот больших участков бывших промышленных земель стимулируют инвесторов возвращаться к проектам комплексного освоения территорий (КОТ). Впрочем, изменилась не только градостроительная политика властей. Изменился и сам покупатель. Для многих вопрос цены остается, безусловно, важным, но далеко не единственным критерием при выборе жилья. Не меньшее значение сейчас имеет сопутствующая инфраструктура, наличие зеленых и рекреационных зон, а также транспортная доступность микрорайона. Кроме того, все большее число покупателей обращает внимание не только на качество, но и на степень готовности приобретаемого жилья, отдавая предпочтение квартирам с отделкой: жизнь новосела не может быть комфортной, если на протяжении нескольких лет, пока дом заселяется, соседи досаждают шумом и грязью от ремонтных работ.
Большинство проектов комплексной застройки, заявленных или вышедших на рынок в 2015–2016 годах, – «ЗИЛАРТ» на территории, которую раньше занимал машиностроительный завод ЗИЛ; SREDA на месте Карачаровского механического завода; «Тушино-2018» на Тушинском аэродроме; «Символ» на территории завода «Серп и Молот» – в целом отвечают вышеуказанным критериям.
ГК «Пионер», реализующая свой проект КОТ на месте бывшей промзоны рядом с метро «Ботанический сад», разработала концепцию «Жилые кварталы LIFE» на основе анализа приоритетных потребностей покупателей. Новые проекты под этим брендом обладают всеми необходимыми характеристиками современного жилья – качеством строительства и продуманными планировками, транспортной доступностью, развитой коммерческой и социальной инфраструктурой, экологичностью, собственной службой эксплуатации. «Комфортная среда – это городское пространство, максимально приспособленное к ежедневным нуждам жителей. Люди хотят видеть не заставленный машинами двор, а безопасный двор без машин, иметь возможность отдать ребенка в детский сад или школу, расположенные в шаговой доступности от дома», – говорит гендиректор компании Андрей Грудин. В ЖК LIFE-Ботанический сад будет построена школа на 550 мест и детский сад, рассчитанный на 240 детей. А серьезным конкурентным преимуществом проекта станет медицинский центр, который, в отличие от построенных по нормативам поликлиник, будет предоставлять набор услуг, выходящий за рамки стандартного, в частности, программы anti-age. У него даже есть специальное название, отражающее главный принцип жизни в новом квартале, – LIFE ENERGY.
Близость ЖК LIFE-Ботанический сад к Яузе позволит этому проекту стать частью еще одной масштабной программы, направленной на повышение качества городской среды, – речь идет о реабилитации береговой линии Москвы-реки и других столичных рек. ГК «Пионер» планирует благоустроить с обеих сторон участок набережной Яузы протяженностью 1 км. Ландшафтные дизайнеры, привлеченные для разработки проекта, органично впишут в существующий рельеф новые пешеходные и велодорожки, детские площадки, предназначенные не только для игры, но и для развития ребенка, а также скамейки для тихого отдыха. Жители всего района получат локальную рекреационную зону, по качеству не уступающую аналогичным общественным пространствам, формируемым в центральной части Москвы.
Важнейшим драйвером повышения привлекательности и комфорта городских территорий является развитие транспортной инфраструктуры. Не случайно все заявленные девелоперами КОТ тяготеют к МКЖД – новой внеуличной магистрали, запуск которой в сентябре этого года, по мнению горадминистрации, послужит дополнительным стимулом к реорганизации промзон. «Уже скоро эти территории из «ржавого пояса» превратятся в инвестиционный пояс Москвы», – уверен Сергей Собянин. ГК «Пионер» сейчас делает первые шаги в транспортно-ориентированном девелопменте, став одним из партнеров правительства Москвы по программе развития транспортно-пересадочных узлов. «Проект ТПУ «Ботанический сад» реализуется в партнерстве с японским бюро Nikken Sekkei, которое имеет огромный опыт создания таких объектов, – рассказывает Андрей Грудин. – Мы неоднократно ездили в Токио, другие японские города, разговаривали с местными девелоперами, архитекторами, урбанистами. Все данные говорят о том, что ТПУ являются одним из наиболее эффективных градостроительных инструментов, позволяющих все районы города сделать одинаково доступными и привлекательными для жителей и приезжих».
ТПУ смогут превратить новые жилые кварталы, строящиеся в рамках проектов КОТ, в самодостаточные городские субцентры. Именно к ним тяготеют новые рабочие места и всевозможная коммерческая недвижимость – от торговых центров до гостиниц. ТПУ позволяют реализовать одну из главных градостроительных задач, которую ставят перед собой столичные власти, – сделать город полицентричным, снизить нагрузку на основные транспортные артерии, вдохнуть новую жизнь в некогда депрессивные территории.
Естественно, по-настоящему комфортными в условиях московского климата могут быть только закрытые ТПУ, в которых пересадка пассажиров осуществляется по принципу «сухие ноги». Необходимость идти по открытой улице, где негде укрыться от снега и дождя, вряд ли заставит человека отказаться от стоящего у подъезда автомобиля в пользу общественного транспорта. Поэтому комфорт при пересадке с одного вида транспорта на другой имеет первостепенное значение для успеха подобных проектов. С другой стороны, правильно спланированные, удобные для пассажиров связи между станциями метро, платформами МКЖД, остановками наземного транспорта и магазинами, развлекательными центрами, офисами и жилыми кварталами оказывают существенное влияние на экономику проектов ТПУ, повышают их привлекательность для инвесторов.
Эти принципы легли в основу концепции ТПУ «Ботанический сад», разработанной Nikken Sekkei. Японские архитекторы предложили построить подземный вестибюль, который свяжет жилые кварталы, расположенные к северу от ТПУ, с коммерческой застройкой в южной части участка, а главное – откроет всем жителям района беспрепятственный доступ к Ботаническому саду. Если недавно жители Свиблова не имели удобного и прямого выхода к южному вестибюлю станции метро «Ботанический сад» (дома были отрезаны от него железнодорожными путями и забором промышленной зоны), то после реализации проекта эта проблема будет решена. Станет доступнее и северный вестибюль: короткий путь к метро пройдет по центральной зеленой аллее ЖК LIFE-Ботанический сад мимо центральной площади комплекса, которая, как рассчитывают проектировщики, станет популярным общественным пространством всего района.
