Лот «чего изволите»
Столичные власти предлагают инвесторам инициировать проведение торгов по интересующим их земельным участкам. Соответствующие заявки от них уже готовы принимать департамент по конкурентной политике, департамент городского имущества и Москомстройинвест. Далее они будут переданы в Москомархитектуру и пройдут традиционный круг согласований. Проблем не возникнет, если площадка свободна от обременений, а планируемый инвестором функционал не противоречит Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) и отвечает потребностям жителей района.
В настоящее время у застройщиков есть несколько способов получить площадку под строительство в Москве. Это приобретение существующего объекта недвижимости, покупка незавершенного инвестпроекта на рынке или участие в земельных торгах правительства Москвы. Ежегодно департамент по конкурентной политике предлагает строителям несколько десятков площадок прежде всего под строительство объектов торговли, соцкультбыта или физкультуры и спорта. Таким образом город решает социальные задачи – обеспечивает москвичей теми услугами, которых не хватает в конкретном районе столицы. Обычно информация о том, какие объекты необходимы, приходит из префектуры округа. Местные чиновники занимаются также подбором площадок, сведения о которых передаются в департамент городского имущества или Москомстройинвест для принятия решения о проведении торгов и разработке конкурсной документации.
«Все участки будут анализироваться по единому регламенту, исключений нет», – отмечают в Тендерном комитете. Чиновники советуют инвесторам заранее ознакомиться с Правилами землепользования и застройки: предельные параметры застройки и функциональное назначение площадки должно соответствовать этому документу. Кроме того, при выборе функционального назначения Москомархитектурой учитываются интересы населения и уже разработанная градостроительная документация: проекты планировок, межевания, ранее выпущенные градостроительные планы земельных участков. В случае, если инвестору нравится площадка, но не устраивает утвержденный властями функционал, придется набраться терпения и ждать. На повторные торги участок выставляется три раза. Потом возможна смена назначения. Но только через процедуру публичных слушаний.
Предметом земельных торгов в Москве, как правило, является годовая ставка арендной платы. В зависимости от параметров будущего объекта и сложности работы срок аренды земельного участка для целей строительства составляет от 2 до 6 лет. В дальнейшем возможно либо продление аренды, либо выкуп участка в собственность.
По данным департамента по конкурентной политике, инвесторы проявляют стабильный интерес к строительству объектов торговли и спорта площадью от 2–3 тыс. кв. метров до 10 тыс. кв. метров. «Даже в непростой 2016 год четверть сданных в аренду под застройку участков пришлась на ФОКи. С начала 2017 года уже реализовано несколько участков под такие объекты. Причем на торги заявляются как профильные спортивные организации, так и строительные компании», – говорит глава ведомства Геннадий Дёгтев. Эксперты, в свою очередь, отмечают, что до удовлетворения спроса на спортивные услуги Москве еще далеко. На каждый построенный спортивный центр приходится около 14 тыс. москвичей. Уровень проникновения фитнес-услуг в городе составляет всего 7,5–8%, а в европейских столицах – 20–30%. При этом популярность здорового образа жизни растет: согласно опросам, горожане готовы тратить на фитнес-услуги от 3 до 6% своего месячного дохода. Некоторые инвесторы предусматривают спортивные центры в составе своих жилых комплексов. Но если такой возможности в самом проекте нет, городские власти готовы рассмотреть предложения по близлежащим площадкам.
«Строительство досуговых центров, спортивных и физкультурно-оздоровительных комплексов в спальных районах создает новые точки притяжения жителей, формирует качественную городскую среду», – подчеркивает глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев. В текущем году в столице уже ввели в строй четыре спортивных объекта, возведенных за счет инвесторов: два ФОКа, футбольную тренировочную базу «Спартака» и центр мини-гольфа в новой Москве. Всего до конца декабря планируется открыть 38 социально значимых объектов площадью свыше 465 тыс. кв. метров, построенных инвесторами. В их числе семь детских садов, пять школ, шесть медицинских и четыре спортивно-рекреационных объекта.
Более сложная задача – получение у города площадки под строительство многоэтажного дома. Впервые аукцион по аренде земли под сооружение жилья был проведен департаментом по конкурентной политике в 2015 году и, несмотря на то что кризис был еще в самом разгаре, вызвал большой ажиотаж. За лот боролись три участника, а итоговая стоимость годовой ставки увеличилась почти в 5 раз и составила 250 млн рублей. Однако несмотря на успех, следующие торги, предметом которых станет аренда земли под строительство жилых домов, состоятся только в сентябре 2017 года. Как сообщили «Московской перспективе» в Тендерном комитете, инвесторам предлагаются 6 участков в Зеленограде площадью от 0,3 до 0,8 га, на которых можно построить многоквартирные дома площадью от 8,4 тыс. до 20,7 тыс. кв. метров. «Конкуренция на предстоящих торгах будет высокой, – уверен заместитель директора департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Артем Цогоев. – В Москве хорошо продаются квартиры в строящихся домах, более того, ведущие банки России понижают ставки по ипотеке, что также благотворно влияет на динамику продаж. Москва – это центр притяжения трудовых и финансовых ресурсов со всей страны, а ЗелАО – это Москва, но недорогая».
В Москомстройинвесте также подтверждают интерес инвесторов к строительству жилья. Это видно в том числе по выданным разрешениям на строительство: их количество на 40% выше, чем в сегменте коммерческой недвижимости. Однако если девелопер решит выступить с инициативой проведения торгов на конкретную площадку, ему лучше в качестве функционала рассматривать арендное жилье. Во-первых, эта программа находится в числе приоритетных. Во-вторых, в связи с реновацией городу самому нужны участки под строительство стартовых домов для жителей пятиэтажек.
