Аналитики IBC Real Estate рассказали о ситуации в сфере недвижимости
Максимальные средства инвесторы вкладывают в жилые объекты – 173 млрд руб. в текущем году. 132 млрд пришлись на офисную недвижимость,108 млрд – на складской сегмент, 44 млрд – на торговый, 15 млрд в гостиничный, 13 – в сегмент многофункциональных объектов. Важным трендом является активное распространение механизма КРТ. Сейчас реализуются 236 столичных проектов, охвативших 3100 гектаров земли, 42% инвестиций столичного бизнеса приходятся на них. В 2024 году за счет таких территорий будет создано 763 тыс. рабочих мест, а общий объем площадей новых объектов составит 5,2 млн кв. метров.
И показатели рынка можно было рассматривать как однозначно позитивные, если бы не высокая ставка рефинансирования. Некоторое время ее уровень воспринимался бизнесом как явление временное. Сейчас же считают, что эта тенденция будет длительной и распространится даже на 2025 год. Не за горами и ключевая ставка в 20%. Для бизнеса это, конечно, является критически важным: стоимость денег в банках станет еще выше. Долгое время отрицательный эффект этого обстоятельства сглаживался высокой инерционностью, которая характерна для сделок с недвижимостью и тем более строительством.
Общий объем рынка качественных офисных площадей (а именно состояние офисного сегмента коррелирует с уровнем ВВП, сейчас довольно высоким) составляет 20,6 млн кв. метров. Ситуация характеризуется дефицитом качественных площадей, вакантными остаются всего 6,2%. Увеличивается и цена реализуемых площадей. По году рост ставок аренды составит 15%. Для примера: площади в «КОМСИТИ» можно арендовать за 37 тыс. руб. за метр в год, в центре, в БЦ «Романов двор», – за 72 тыс. рублей. Скорректированы критерии сегмента prime. Востребованными являются такие столичные объекты этого класса, как AFI2B, Four Winds Plaza, Neva Tower, «Белая площадь», «Белые сады» и «Романов двор». Наиболее активными приобретателями и арендаторами площадей в последнее время являются госкомпании. Так, в этом году состоялась сделка Центробанка по аренде площадей в БЦ «Слава». Активным остается и сегмент сервисных офисов. Одной из крупных в этом году была сделка по аренде 900 офисных мест со стороны Московской биржи в Business Club Газетный.
Ставка аренды складских помещений также растет. Сейчас она составляет 11,5 тыс. руб. за 1 кв. метр в год, а по прогнозам, достигнет 12,5 тыс., во всяком случае, такая планка уже устанавливается на строящиеся объекты. К концу года ожидается рекордный прирост новых площадей – 2 млн кв. метров. Пока же за девять месяцев текущего года было сдано 600 тыс. кв. метров. По числу сделок по покупке и аренде 2023 год оказался более урожайным. Аналитики объясняют это крупными операциями с участием OZON и «СберЛогистики». Прогноз на следующие годы связан со снижением потребностей в площадях со стороны крупных игроков и маркетплейсов и, наоборот, ростом спроса со стороны других участников рынка. Еще одной тенденцией они считают курс на выравнивание числа сделок по аренде и покупке. Раньше преобладала аренда.
Строительство торговых объектов в столице демонстрирует высокий рост: за восемь месяцев этого года сдано 84 тыс. кв. метров торговой недвижимости. Это шесть объектов, в числе которых четыре относятся к бренду ADG group «Место встречи» (созданы на базе бывших кинотеатров), а также «Кузьминки Молл» и «Лайнер» на Калужском шоссе. К концу года должны состояться сдачи Botanica Moll, ZUM и West Mall у метро «Аминьевская». Если будут реализованы все ожидания по сдаче к концу года (130 тыс. кв. метров), то это превысит уровень 2023 года на 60%. Отмечается выход новых отечественных торговых марок, например, сети «Слепая курица», арендовавшей 6200 кв. метров в «Метрополисе», и Befree, взявшей в аренду 2300 кв. метров в «Авиапарке». В течение 2024 года на отечественный рынок вышли 16 зарубежных брендов из Китая и Кореи, а также шесть из Германии и Италии. Экспансией это, наверное, назвать трудно, но и малозаметным явлением тоже. В основном они занимают места в fashion-индустрии и сфере бытовой техники. Объем площадей, занимаемых новыми иностранными брендами в Москве, составил 6,6 тыс. кв. метров.
Неплохо ощущает себя в столице и сегмент торговых улиц, так называемый стрит-ритейл, насчитывающий 12 локаций. Доля вакантных площадей в нем в 2024 году снизилась на 5%. Приостановка работы в Москве международных компаний в районе Кузнецкого Моста, на Петровке и в Камергерском переулке связана с закрытием 14 блоков. На их место пришли российские компании. Рынок и сейчас отличается высокой ротацией участников, а приходящие бренды стремятся обустроиться в качественных локациях – в районах Пятницкой, Тверской и на Кузнецком Мосту.
