Богатые тоже платят
Рынок дорогого жилья столицы – материя тонкая. Он реагирует как на внешне политические события, так и на экономические факторы, которые с ним могут быть мало связаны. Например, даже на ситуацию с ипотекой без господдержки. При этом ипотека – обстоятельство, мало влияющее на операции с дорогостоящими квартирами. Здесь главное – качество продукта и цена за квадратный метр.
Сейчас этот рынок переживает период стабилизации после проседания начала 2022 года. Восстановились объемы продаж: за прошедшие полгода число сделок достигнет 860, 560 уже зафиксированы регистрационными органами, утверждают в консалтинговой компании NF Group. Аналогичное число операций осуществлялось в 2023 году, но – за все 12 месяцев. Девелоперы успешно освоили нижний сегмент этого рынка – премиальный, в нем цена за квадрат составляет 1,1 млн рублей. В этом же сегменте ценники выросли по сравнению с прошлогодними в два раза. Еще один положительный фактор: средняя площадь приобретаемых дорогих квартир в этом году увеличилась до 170 кв. метров.
Причин стабилизации эксперты называют три: растет себестоимость строительства дорогого жилья, существует избыток денежных средств, которые, по мнению большинства обеспеченных людей, надежнее всего вкладывать в недвижимость, и третье: на рынке недостаток качественного предложения. А дорогой покупатель разборчив. Приобретая недвижимость для себя, он даже инвестировать предпочитает в квадраты этого же сегмента. Нынешняя ситуация характерна еще и тем, что значительную долю предложения на рынке составляют объемы вторичного рынка, и если в прошлые годы цены на первичном и вторичном рынке могли существенно отличаться, то сейчас положение выравнивается.
Новой тенденцией дорогого сегмента является то, что работать туда приходят девелоперы других регионов. Например, Краснодара. Но ориентироваться на нем им сложнее. Поэтому часто, даже приобретая однозначно выгодный земельный актив, они вынуждены обращаться к столичным консалтинговым агентствам. Те помогают сформировать качественный продукт иначе, с пониманием запроса клиента, в противном случае неизбежны ошибки, которые приводят к досадным финансовым потерям или удлинению сроков продаж, что также можно отнести к убыткам.
Позитивные тенденции наблюдаются и в сегменте жилья бизнес-класса. Объемы продаж в нем уже достигли уровня 2021 года, после завершения которого началось снижение динамики. Негативные процессы происходят только в сегменте «неотельных» апартаментов: узаконивания их в качестве жилья, на что многие рассчитывали, явно не произойдет. По прогнозам, в продажах они будут оставаться еще долго, а вот зарегистрировать сделку с ними вряд ли получится.
По мнению специалистов компании NF Group, объем предложения квартир в сегменте жилья бизнес-класса увеличивается. За пять прошедших месяцев текущего года он вырос на 5,8%. Продажи все чаще происходят или на стадии полной готовности объектов, или на стадии проведения отделки перед сдачей. Ипотека при продажах квартир в этом сегменте весьма актуальна. И трудности с продажами в связи с отменой господдержки, прогнозируют эксперты, неизбежны. Скорее всего, девелоперам предстоит преодолевать эти сложности своими силами. Уже сейчас на рынке ряд компаний предлагают рассрочки при покупке квартир. Как на это отреагируют регулирующие органы, банки, пока непонятно. Но очевидно, что наступает время экспериментов. И следующее полугодие 2024 года покажет – удачных или нет.
