Деньги дольщиков заморозит банк

Всего по результатам 10 месяцев столичный Росреестр зарегистрировал на первичном рынке недвижимости 30 494 ДДУ с использованием эскроу-счетов, что составило 36% от общего числа договоров долевого участия, оформленных за этот период в московских новостройках (83 824).
В конце октября гендиректор Дом.РФ (финансового института развития в жилищной сфере) Виталий Мутко сообщил, что количество домов, строящихся в стране с использованием счетов эскроу, впервые с начала реформы долевого строительства превысило количество объектов, возводимых по прежним правилам финансирования. «Всего с эскроу-счетами в Российской Федерации сейчас возводят 4213 домов, а по старым правилам – 4196 домов», – рассказал Виталий Мутко. Напомним, что с 1 июля 2019 года российские застройщики обязаны работать по эскроу-счетам, которые должны предотвратить появление новых обманутых дольщиков. В связи с этим и был принят закон об участии в долевом строительстве (214-ФЗ). Однако многие жилые комплексы в столице было законодательно разрешено достраивать по старым правилам, когда основным источником финансирования строительства являются деньги покупателей.
Напомним, в свое время гражданину, желающему приобрести квартиру на стадии котлована, предлагалось заключить договор долевого участия со строительной компанией и перечислить ей деньги на возведение жилья. Долевое строительство быстро стало популярным, поскольку стоимость квадратного метра в возводимом доме была значительно ниже, чем в построенном. Однако оно было связано с риском, поскольку из-за мошенничества стройка могла остановиться или вовсе не начаться. Тогда же появились и долгострои с десятками тысяч обманутых дольщиков.
Теперь квартиры в новых проектах жилых комплексов продаются только через эскроу-счета. Покупатель и застройщик заключают договор, по которому деньги покупателя перечисляются в банк на специальный сберегательный счет – эскроу. При этом застройщик возводит дом на собственные средства или банковские кредиты. Деньги он получает лишь после сдачи объекта в эксплуатацию. Такая система позволяет избежать появления долгостроев и обманутых дольщиков.
Существенно и то, что ранее застройщик мог работать с любым банком. Теперь их список составляет Центральный банк Российской Федерации, обновляя его раз в квартал. Счет эскроу также можно открыть в любой финансовой организации из перечня ЦБ, который включает только банки, которые соответствуют критериям, установленным Правительством РФ.
Застройщик и покупатель заключают ДДУ, по условиям которого оплата строящейся квартиры пройдет с использованием эскроу-счета. Оформление документов и регистрация в Росреестре займут девять дней. Дальше покупатель, банк и застройщик подписывают трехсторонний договор на открытие эскроу-счета. При этом дольщику не придется платить за операцию. В обозначенный срок покупатель просто вносит средства на счет и ждет завершения строительства. Иными словами, отличие от прежней схемы заключается в том, что средства за покупку квартиры перечисляются дольщиком не застройщику, а банку на эскроу-счет и «замораживаются» им на время строительства объекта.
В общей сложности на оформление всей сделки по покупке квартиры в строящемся доме с оплатой через эскроу понадобится около двух недель.
Впрочем, и забрать деньги, если клиент вдруг передумал покупать квартиру, также не получится. Вернуть их со счета можно лишь при расторжении ДДУ в случае неисполнения застройщиком своих обязательств: если он не передаст квартиру в срок или станет очевидно, что не успеет завершить строительство вовремя, если девелопер признан банкротом или в отношении него открыто конкурсное производство (одна из процедур, предваряющих банкротство), а также если застройщик ликвидирован по решению суда.
В данной ситуации дольщик имеет право получить деньги и перенаправить их на строительство другого объекта. Оставить средства на эскроу-счете и потребовать в суде передачи ему жилья, если дом уже построен. Подыскать вместе с другими дольщиками нового девелопера для завершения проекта.
Для того чтобы не потерять деньги дольщиков, «замороженные» на эскроу-счетах, застройщики стараются строить как можно активнее. Так как чем скорее дом будет введен в эксплуатацию, тем быстрее банк перечислит им средства и можно будет погасить кредит с меньшей переплатой.
При этом право открывать эскроу-счета для покупателей строящегося жилья получают далеко не все банки. В их число входят наиболее надежные участники рынка, чье банкротство маловероятно.
Кроме того, каждый взнос на эскроу-счет, открытый для участия в долевом строительстве, застрахован государством на сумму до 10 млн рублей.
В среднем жилье в России стоит меньше. Это значит, что подавляющее большинство покупателей квартир в строящихся домах вернут свои деньги в случае форс-мажорных обстоятельств.
Между тем в Москве и Санкт-Петербурге в массовом сегменте новостроек средние трехкомнатные квартиры стоят от 12 млн рублей и выше, это покупателям нужно учитывать. Риски сохраняются и при приобретении дорогостоящего жилья бизнес-, премиум- и элитного класса, загородных домов или таунхаусов, отмечает управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.