Дисциплина отрасли
В последнее время много говорится о кризисе. Какова статистика по сделкам с недвижимостью с начала года? Как это соотносится с цифрами прошлого года?
– Уже за январь этого года число сделок на вторичном рынке превышает показатели января прошлого года на 27%. На первичном рынке тоже положительная динамика, хотя и несколько ниже – рост на 13%. Если говорить о первичном рынке в абсолютных цифрах, то всего в январе было заключено 9,2 тыс. ДДУ, из которых жилье составляет 65%, что на 6% больше, чем в январе прошлого года, а 35% – нежилые помещения.
Немного хуже себя чувствует ипотека. Выдача на 2,6% уступает январю 2024 года, но на самом деле в штуках это не так много – всего 201 договор. Так что январь этого года вполне сопоставим с январем 2024-го.
То есть проблем с ипотекой у нас практически нет?
– Из наших данных можно сделать вывод, что кредитные средства, будь то льготная или не льготная ипотека, во все времена – спасательный круг, которым люди пользуются и будут продолжать пользоваться. Даже при льготной ипотеке достаточно большой первый взнос, а чтобы ее взять, человеку нужно много потрудиться, чтобы обеспечить эту сумму. И говорить, что раньше ипотеку брали все подряд, а теперь рынок умирает, я бы не стала.
Рынок вообще склонен к пессимистичному восприятию любых изменений. Вспомните, что было, когда вводились эскроу-счета. Пессимизм зашкаливал: все будет сложно, работать невозможно. А сейчас все привыкли, работают. Более того, эскроу-счета заставили девелоперов больше концентрироваться, быстрее работать с самого начала проекта. Проект одобрен, деньги от банка получены, нужно бежать реализовывать проект, чтобы быстрее ввестись в эксплуатацию и раскрыть эскроу-счет, получив свои деньги. Естественно, все стали четче следить за соблюдением сроков и делать многое заблаговременно, чтобы выйти на стройку, когда уже все готово к старту. Так что меры, принятые государством, на самом деле очень хорошо дисциплинируют отрасль, являясь в некотором смысле мощным драйвером для экономики в целом.
Что еще меняется в стройке?
– С 2017 года мы запустили процедуру предварительной проверки техпланов. Говоря простым языком, кадастровый инженер подготавливает всю необходимую документацию по постановке здания на кадастровый учет и через Мосгосстройнадзор направляет ее нам на предварительную проверку технических планов, потому что мы потом будем учитывать этот объект в кадастре недвижимости. Как результат – после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию процесс постановки на кадастровый учет многоэтажки занимает всего один день.
Процедура по предварительной проверке техпланов регулируется трехсторонним соглашением между Управлением Росреестра по Москве, Мосгосстройнадзором и филиалом ППК «Роскадастр».
Московская практика не просто получила высокое признание у руководства, но и нашла свое отражение в законодательной инициативе Росреестра, о чем я с гордостью хочу сообщить. После вступления закона в силу все регионы России по примеру Москвы смогут заключить такие же трехсторонние соглашения и проводить предварительную проверку техпланов. А мы при необходимости с удовольствием поделимся наработанным опытом.
Расскажите какие округа и районы города стали лидерами по количеству сделок на первичном и вторичном рынке с начала года?
– По данным на январь по первичному рынку традиционно лидирует Новая Москва, где было заключено 2,6 тыс. ДДУ. Это примерно 30% от всех ДДУ, заключенных в столице. Лидерство Новой Москвы понятно – это огромная территория, где идет масштабное и комплексное развитие. Опережающими темпами строится транспортная инфраструктура, комфортное жилье, в которое переезжают люди, в том числе из старой Москвы, желающие улучшить свои жилищные условия.
Там уже сформировались даже необсуждаемые стандарты качества, когда строится квартал, обязательно в нем будет нужная инфраструктура: садики, школы, поликлиники, парковки. Город также заботится о том, чтобы были организованы места приложения труда и хорошая транспортная доступность.
Если говорить об остальных округах, рейтинг выстраивается примерно так: Западный округ – 15,3%, Южный – 11,5%, Северо-Западный – 10,1%, Юго-Восточный – 8,5%.
Как идет работа в новых регионах?
– Управление проводит работу по адресации объектов недвижимости, которые расположены на присоединенных к составу России территориях Донецкой и Луганской Народных Республик, а также Запорожской и Херсонской областей. Уже в Госреестр внесены сведения о 850 тыс. объектов из Федеральной информационной адресной системы (ФИАС). Процедуру адресации этих объектов осуществляют местные органы власти. Далее полученные сведения необходимо отразить в ЕГРН.
Приведение баз ФИАС и ЕГРН в соответствие необходимо для точной идентификации объектов, чтобы впоследствии без затруднений проводить сделки с недвижимостью. Учитывая существенные объемы данных и имеющийся опыт масштабных автоматизированных выгрузок, было принято решение о предоставлении помощи со стороны Управления по реализации данной задачи.
Кроме того, в 2016 году Правительство Москвы поставило вопрос о корректной адресации объектов недвижимости и внесения адресов в ЕГРН. При этом сама практика внесения отсутствовала. Специалисты Управления собственными силами разработали механизм автоматизированного внесения адресов ФИАС в ЕГРН. И к 2024 году работы были завершены – внесено 6,2 млн адресов, все имеют в ФИАС актуальный кадастровый номер.
Также с прошлого года Росреестр по Москве начал оформлять документы по объектам недвижимости, которые расположены на новых территориях. На сегодняшний день поступило уже более 50 тыс. заявлений в отношении бытовой недвижимости – домов, квартир, участков земли под ИЖС и т.д. Подать документы можно в 11 центрах госуслуг «Мои документы» по предварительной записи на портале mos.ru. Хочу отметить, что данная услуга доступна для заявителей с российским гражданством.
Насколько велик объем работы в новых регионах?
– Объем большой, но понятный. Недвижимость нужно учесть, если она была не учтена; уточнить ее границы, зарегистрировать права. Это сейчас основное. На сегодняшний день есть и сложности: документы на другом языке, некоторые с апостилем, некоторые нет. Есть очень старые документы советских времен, приходится делать запросы в органы, которые могли их когда-то выдавать, в архивы и т.д.
Такая проблема для нас не нова. Например, в Новой Москве многие объекты строились согласно генплану или на основании распоряжений местных органов власти. Эти документы приходится запрашивать в Московской области. Работа кропотливая, однако мы успешно с нею справляемся.
Расскажите о цифровизации работы Росреестра. Каков эффект этой работы?
– В Москве растет число заявлений, которые подаются на регистрацию. За 2024 год их подано свыше 2 миллионов, 74% из них в электронном виде. И представьте – весь этот объем обрабатывают регистраторы, которых в Управлении не так много – всего чуть больше 400 человек. Более того, с 1 марта застройщики подают нам заявления и документы только в электронном виде, что также способствует более быстрой реакции со стороны регистратора.
В Москве также внедрен цифровой помощник ЕВА, работающий на основе искусственного интеллекта. Он просматривает поданные заявителем документы, проводит проверки и информирует о нестыковках в документах регистратора. То есть повышает надежность работы ведомства в части правовой экспертизы.
Этот сервис помогает и на приеме документов во многофункциональных центрах. Он подсказывает, какое нужно заявление, что неправильно заполнено. То есть оптимизирует процессы, на которые сотрудники потратили бы время. За счет этого мы можем позволить себе перевести сотрудников на новые более интересные задачи, обучать, давать новые компетенции и делать это без увеличения штатной численности. Таким образом, удается на протяжении многих лет сохранять семейную атмосферу в Управлении, помогая друг другу добиваться новых высот.
Росреестр уделяет большое внимание цифровизации. На днях Дмитрий Григоренко высоко оценил работу Росреестра, сказав, что мы являемся одним из лидеров в применении искусственного интеллекта среди госорганов и стали одним из первых ведомств, которые активно внедряют высокотехнологичные сервисы с применением ИИ. Конечно, никогда искусственный интеллект не заменит человека, это естественно. Регистратором всегда будет живой человек, причем независимо от того, как далеко шагнет Росреестр в цифровизации.
Какие еще новые сервисы наш ждут?
– Мы стремимся к тому, чтобы все услуги, которые предоставляет Росреестр, были доступны человеку в режиме онлайн в любом месте, где бы он ни находился. Сервисы, которые станут очень активно развиваться, – это «Земля для туризма», «Земля просто». Также в рамках диалога с Правительством Москвы мы продолжим работу по ранее утвержденной дорожной карте предоставления электронных услуг для кредитных организаций и застройщиков.
В этом году Росреестр выпустил готовый для использования продукт – «Адаптер электронного взаимодействия» – надстройку над сервисом прямого доступа к ФГИС ЕГРН, который круглосуточно обеспечивает полный цикл оказания услуг в цифровом виде, от подачи запроса до предоставления итогового документа.
Локомотив этого движения – Национальная система пространственных данных – госпрограмма, которую руководитель Росреестра Олег Скуфинский защитил перед правительством, доказал эффективность и нужность этой программы. К 2030 году по этой программе все документы можно будет получать в электронном формате.
