Как игроки рынка недвижимости приспосабливаются к новым условиям в отсутствие ипотеки с господдержкой
АПОКАЛИПСИСА НЕ БУДЕТ?
Объем выдачи ипотеки после завершения госпрограммы упал втрое, что предсказуемо сказалось на объеме продаж. По данным аналитиков сервиса Dataflat, в августе 2024 года число сделок в столичном регионе по сравнению с июлем уменьшилось на 28%, а наибольшее снижение пришлось на Новую Москву: за месяц продажи там упали на 41%. Как подсчитали эксперты, выручка застройщиков от продаж на рынке жилья в Московском регионе за прошлый месяц сократилась на 23%. Параллельно с отменой льготной ипотеки и повышением ключевой ставки Центробанка совершенно закономерно произошел скачок рыночного ипотечного процента. По данным госкомпании ДОМ.РФ, в начале сентября 2024 года средняя ставка по рыночной ипотеке на новостройки достигла 20,88% годовых.
Директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков отмечает, что проседание первичного рынка – это естественное явление в сложившихся обстоятельствах: «Запросы все-таки есть, люди заинтересованы в покупке первичного жилья, однако многих останавливает дороговизна ипотеки. При этом снижения стоимости новостроек не наблюдается и в перспективе заметных ценовых изменений не прогнозируется». Глава Сбера Герман Греф, отмечая шоковую реакцию на отмену льготной ипотеки в июле, тем не менее не ожидает апокалипсиса ипотечного кредитования: «Мы считаем, что в этом году выдача ипотеки упадет по сравнению с прошлым годом примерно на 40%. Тем не менее она будет чуть выше, чем выдачи в 2021 году, до того, как были введены такие массированные стимулирующие меры».
АРЕНДА VS ИПОТЕКА
При этом нельзя говорить об однородности ситуации. Она различается в зависимости от сегментов новостроек. Элит-класс меньше всего зависит от ипотеки. По данным компании «БЕСТ-Новострой», в августе в этом сегменте средняя цена одного квадратного метра выросла сразу на 15% – до 2,31 млн рублей, снижения спроса не отмечалось. Председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова объясняет это тем, что объем предложения элитных новостроек весьма ограничен – всего около тысячи лотов: «Поэтому любые изменения, происходящие в сегменте, сильно влияют и на ценовую картину, и на структуру предложения. В августе в продажу вышел крупный элитный проект с высокой ценой квадратного метра, что и повлекло рост средней цены метра в элитных новостройках в целом. Также рост средней цены квадратного метра связан и с ростом готовности проектов».
Несколько иная ситуация складывается в бизнес- и комфорт-классе. В комфорт-классе стоимость квадратного метра снизилась на 3% (до 344,3 тыс. руб.), в бизнес-классе – на 1% (до 514,1 тыс. руб.). По словам Доброхотовой, снижение средней цены квадратного метра в проектах масс-сегмента и в бизнес-классе пока незначительное. Во многом это связано с тем, что эти сегменты сильно зависят от льготной ипотеки, в первую очередь это касается массового сегмента. Поэтому некоторые девелоперы действительно снизили цены, но не во всех проектах и только на выборочные группы лотов. Это могло повлечь снижение средних показателей.
В данной ситуации для девелоперов возникла опасность перетекания потенциальных покупателей в статус арендаторов. Руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг отмечает, что сегодня ежемесячный арендный платеж за квартиру оказывается в среднем в два раза меньше выплаты за ипотеку. Так, платеж по кредиту по ставке 20% за квартиру площадью 54 квадратных метра составит в среднем 106 тыс. рублей, тогда как аренда аналогичного жилья стоит 50 тыс. рублей.
«Рынок стал очень активным, срок экспозиции объектов сильно сократился. Некоторые квартиры сдаются буквально за сутки после выставления», – говорит директор департамента вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова.
ЗАБЫТЫЕ РЕЦЕПТЫ
Сложная турбулентная ситуация на рынке жилой недвижимость потребовала от инвесторов и застройщиков разработки компенсационных мер – от рассрочек и скидок на отдельные лоты до собственных программ субсидирования ставки и траншевой ипотеки. «В целом различные схемы для поддержания продаж на рынке Московского региона предложили порядка 80% девелоперов. В основном это крупные застройщики. Самая распространенная программа – рассрочка, которую предлагают около 70% девелоперов, – рассказывает вице-президент по продажам и маркетингу строительной компании DOGMA Илья Витковский. – Она действовала у многих и раньше, но с введенными ограничениями получила новый импульс».
Как отмечает Ирина Доброхотова, наиболее популярный и востребованный вариант – субсидирование ипотечной ставки. Чаще всего это ограниченное по времени явление, на 3–5 лет или до ввода дома в эксплуатацию. Обычно после истечения этого срока совершается переход на рыночную ставку по ипотеке с возможностью рефинансирования по другим программам. Покупатели охотно пользуются таким продуктом, поскольку рассчитывают на снижение ставок по рыночным программам в будущем».
Иногда новое – это хорошо забытое старое. В конце XIX века в Москве активно строили доходные дома, квартиры в которых пользовались большим спросом. Сегодня некоторые застройщики вспомнили этот опыт и обратились к возведению современных доходных домов, что, по мнению Доброхотовой, довольно специфический сегмент, который отличается от строительства обычных многоквартирных домов. Маржинальность таких проектов может быть ниже, чем от строительства и продажи обычного коммерческого жилья. Кроме того, такой проект требует создания полноценной инфраструктуры и управляющей компании, которая будет заниматься сервисом.
В ПОИСКАХ СТАБИЛЬНОСТИ
Преодоление трудностей становится стимулом для появления новых прорывных идей, обеспечивающих движение вперед. Так, застройщик «Брусника» в борьбе за покупателя делает акцент не только на качестве самого дома, но и на уникальной ландшафтной инфраструктуре.
«Мы интегрируем в среду травы, кустарники, многолетники и взрослые деревья, создавая объем и гармоничные колористические сочетания. Растения цветут в разное время, поэтому территория остается красивой в любое время года. Также занимаемся зонированием территорий и хотим, чтобы в наших дворах было удобно всем – и взрослым, любящим тихий отдых, и детям, обожающим бегать и прыгать. Игровые площадки оснащаем оборудованием из натуральных материалов. Элементы этих площадок стараемся делать абстрактными, потому что дети должны сами определять сценарий игры», – рассказывает директор «Брусники» в Москве и Московской области Евгений Арапов.
Но жизнь нельзя поставить на паузу. Потребность в улучшении жилищных условий была, есть и будет. Девелоперы прекрасно это понимают и стараются сделать все, чтобы сохранить стабильность. «Спрос на качественные проекты в Москве остается. Столичная недвижимость – это тот инвестиционный актив, который гарантированно не упадет в цене как при сдаче в аренду, так и при последующей перепродаже. Региональные покупатели с высокими доходами это тоже понимают, поэтому их доля в сегментах бизнес+ и премиум растет с каждым годом», – отмечает коммерческий директор проекта THE FIVE Ольга Воронцова.
