Как студенту стать совладельцем квартиры

Как студенту стать совладельцем квартиры

Как студенту стать совладельцем квартиры
Как студенту стать совладельцем квартиры
Цифровой квадратный метр – это вариант цифрового финансового актива, аналог ценной бумаги. Его стоимость равна стоимости реального квадратного метра конкретного строящегося объекта. Этот новый инструмент появился только в 2022 году, но число компаний, которые решаются его использовать, постоянно увеличивается.

Недавно в список таких компаний вошла управляющая компания Dominanta. «Цифровой метр не привязан к конкретному помещению или этажу, и купив, скажем, 35 цифровых метров, их нельзя обменять на квартиру аналогичной площади, – объясняет генеральный директор Dominanta Денис Бородако. – Скорее, можно сравнить цифровой метр с ценными бумагами, в частности, облигациями. После ввода в эксплуатацию произойдет их погашение по средней стоимости квадратного метра на тот момент. В течение всего срока с момента покупки цифрового метра инвесторы смогут следить за изменением его стоимости – у нашего премиального жилого комплекса hideOUT появится собственный индекс на бирже, который будет рассчитываться на основе реальных сделок по проекту. Продать цифровые активы, не дожидаясь погашения, тоже можно в любой момент». Итак, для торгов цифровыми квадратными метрами резервируется не какая-то конкретная квартира, а набор взаимозаменяемых квартир с одинаковыми параметрами. Приобретя актив на часть стоимости квартиры, человек не сможет в ней жить, но будет получать пассивный доход при ее подорожании. Реализуются такие квартиры по 214 ФЗ – классической схеме долевого строительства. Для того чтобы понять, сможете ли вы, как инвестор, в итоге выкупить конкретную квартиру, нужно внимательно читать решение о выпуске – там прописаны все условия.

Зачем это девелоперам
Главная причина – привлечение инвестиций. «Девелоперы могут выставить такие активы на продажу до завершения строительства и сократить время окупаемости инвестиций, – комментирует директор по продажам и аренде коммерческой недвижимости PIONEER Павел Иншаков. – Блокчейн-технология автоматизирует многие процессы сделки и снижает транзакционные издержки. Реализация цифрового продукта возможна по всему миру, что открывает доступ к рынкам капитала разных стран. Дробление собственности на более мелкие доли делает инвестпродукт доступным для более широкого круга покупателей». Примерно той же точки зрения придерживается и Денис Бородако: «Цифровой квадратный метр – это возможность для нас, как для девелопера, привлечь дополнительные средства для реализации проекта. На данный момент механизм не является полноценной заменой проектному финансированию и долевому строительству, но этот инструмент позволяет девелоперу получить денежные средства, которые помогают снизить процентную нагрузку в рамках проектного финансирования. Инвесторы, приобретающие цифровые метры в hideOUT, защищены банковской гарантией по аналогии с эскроу – в случае внештатной ситуации они получат полный возврат средств».

Чем это выгодно потребителю
Не у всех есть возможность сразу заплатить 40,6 млн рублей за квартиру в том же ЖК hideOUT. И это еще самая бюджетная из квартир комплекса (информация о стоимости получена на «Циан»). А в цифровой метр этого жилого комплекса можно вложиться, начиная от 600 тыс. рублей, – так на данном этапе застройщик определяет среднюю стоимость реального квадратного метра. В пилотном проекте «Самолета» стать совладельцем квартиры вообще можно было от 50 тыс. рублей. Теоретически такая возможность есть даже у студента. И это принесло результат. Директор по инвестициям группы «Самолет» Денис Кондрахин сообщил, что в их цифровые активы инвестируют в основном физлица. По словам Павла Иншакова, инвесторам цифровые метры обеспечивают в первую очередь доступность инвестиций, возможность диверсифицировать активы, вкладываясь в разные объекты недвижимости. Также цифровые метры имеют потенциально более высокую доходность в сравнении с традиционной покупкой недвижимости за счет снижения издержек в процессе сделки. Кроме того, как отметил Денис Бородако, у таких активов понятная стоимость и невысокая волатильность, то есть нет резких изменений в цене.

Что это значит для отрасли
Все участники рынка видят потенциал в новом инструменте. «Это новые возможности для девелоперов, которые, с одной стороны, ограничены дорогим проектным финансированием (при ключевой ставке 16%), а с другой – системой эскроу», – отметил генеральный директор Dominanta. В PIONEER также считают, что новая платформа и новые возможности цифрового инвестирования могут оказать значительное влияние на рынок недвижимости в целом. «Вследствие внедрения цифровых платформ объем инвестиций может увеличиться за счет повышения привлекательности и простоты инструментов, – сообщил Павел Иншаков. – Кроме того, высокая ликвидность цифровых метров может привести к уменьшению волатильности рынка. Демократизация доступа к инвестициям сделает рынок более доступным для мелких частных инвесторов, а блокчейн-технологии помогут сформировать современные бизнес-модели, децентрализованные и основанные на краудфандинге. Важно отметить, что влияние этих изменений будет зависеть от темпов развития технологий и их адаптации рынком и законодательства РФ».

Подводные камни
Потенциал у платформы действительно большой. Например, в сфере курортной недвижимости девелоперы рассматривают несколько интересных подпродуктов: можно вложиться на ранних этапах в квартиру и зарабатывать не на продаже, а на сдаче квартиры в аренду. Или создать прокси-таймшер: люди, вложившиеся в курортную недвижимость через цифровые квадратные метры, могут приехать пожить в ней бесплатно или по сильно уменьшенной стоимости аренды. Но вопросов к инструменту еще много. Например, неквалифицированный инвестор не может вкладываться в активы, у которых нет гарантированной цены. А чтобы стать квалифицированным инвестором, нужно владеть денежными активами в размере от 6 млн рублей, иметь обороты по сделкам за год в размере от 6 млн рублей и обладать высшим экономическим образованием. То есть сейчас большой сегмент физлиц не могут участвовать в торгах по цифровым метрам. Чтобы дать им такую возможность, эмитенты и электронные площадки должны разработать понятный прозрачный алгоритм формирования цены. Также эмитент должен гарантировать, что заявки будут исполнены по четко гарантированной цене. Однако если у вас все-таки есть такая возможность и вы доверяете застройщику, то цифровой квадратный метр выглядит как вполне заслуживающий внимания вариант инвестиций. Потому что цены на недвижимость неумолимо растут.