Коллективные инвестиции в недвижимость - в чем удобство?
Рынок давно уже придумал инструменты коллективных инвестиций, позволяющих объединить ресурсы розничных инвесторов в один общий «денежный мешок», что дает возможность вложиться в жилую, коммерческую и иную недвижимость. Управляющая компания эксплуатирует эти объекты, проводит своевременно плановые и капитальные ремонты, замену устаревшего оборудования, сдает их в аренду, заботится о своевременности арендных платежей и распределении их среди пайщиков. Иногда эти услуги управляющей компании могут быть достаточно высокими для инвесторов, что снижает общую доходность. Если мы говорим о так называемых закрытых паевых фондах недвижимости, то инвестирование в них имеет свои особенности. В чем они заключаются?
Инвесторы вносят денежные средства на счет управляющей компании фонда, получая взамен особые ценные бумаги – паи фонда, подтверждающие их право на определенную долю в имуществе данного фонда. Если это фонд недвижимости, то инвестор сможет погасить свои паи и получить свои деньги у управляющей компании, а также некий прирост, вызванный грамотным и профессиональным управлением имуществом на момент закрытия фонда. На срок действия фонда (обычно 3–15 лет) инвестор освобождается от уплаты налогов, и эти средства могут быть также реинвестированы, чтобы приносить дополнительный доход. Фонды недвижимости по своей сути являются закрытыми – купить пай можно только в момент выпуска данных ценных бумаг, а погасить и вернуть свои деньги – в момент окончания срока действия фонда или продать его на рынке.
Такая специфика связана с тем, что для возведения и начала эксплуатации капитальных объектов требуется достаточно длительное время. Этим ЗПИФН отличаются от паевых фондов, инвестирующих имущество пайщиков в акции и облигации, так как продать ценные бумаги достаточно просто. Среди таких фондов есть открытые фонды, где управляющая компания может продавать и выкупать свои паи каждый день, однако круг ее вложений законодательно ограничен высоколиквидными ценными бумагами – государственными и высоконадежными корпоративными облигациями. Также инвестор может выбрать интервальный паевой фонд, управляющая компания которого может продавать и выкупать паи только в определенные временные интервалы – обычно раз в квартал. Однако они могут инвестировать в более доходные инструменты – акции первого и второго эшелонов, рост которых может быть выше, чем у облигаций, на порядки. Кстати, именно такие фонды помогли заработать начинающим инвесторам первоначальный капитал практически без специальных знаний на рынке ценных бумаг. Именно они заставили инвесторов отказаться от услуг ПИФов и начать инвестировать самостоятельно. Дело в том, что в кризис 2008–2009 годов во время резкого падения котировок акций и облигаций управляющие компании не могли выкупать паи, кроме оговоренных периодов, и инвесторам с грустью и болью пришлось наблюдать, как тают их сбережения.
На данный момент ПИФы являются самыми защищенными инструментами коллективных инвестиций. После многочисленных афер с ЧИФами (чековыми инвестиционными фондами) 1990-х годов, когда инвесторы просто лишились и своих денег, и своих приватизационных чеков, законодательство в области коллективного доверительного управления проделало большой путь. Был принят закон «Об инвестиционных фондах» от 29 ноября 2001 г. № 156-ФЗ, согласно которому имущество пайщиков отделено от имущества управляющей компании. УК фонда обязана заключить договор с аудиторской фирмой (спецаудитор) для проверки бухгалтерской отчетности, проверки имущества фонда, которое, кстати, хранится на счетах спецдепозитария (а никак не УК), о правильности расчета стоимости чистых активов фонда и стоимости инвестиционного пая, а также о правомерности сделок с имуществом фонда. Кроме того, УК заключает договоры с независимым оценщиком, специализированным регистратором, причем все они не должны являться аффилированными лицами, включая саму УК. Доходность ЗПИФН напрямую зависит от эффективности работы УК на рынке недвижимости, поэтому стоит выбирать такую компанию, доходность которой была на среднем для отрасли таких инвестиций уровне. Это можно сделать на сайте НАУФОР – Национальной ассоциации участников фондового рынка. По данным экспертов, за последние пять лет средняя доходность таких фондов составила 12,5–13,5%. За этот же период соотношение объекта недвижимости к чистому доходу за один год не опускалось ниже 9%, что превышает уровень инфляции и ставки по депозитам ведущих банков.
ЗПИФН могут быть рентными и строительными, специфика их инвестиционной деятельности ясна из их названия. Отметим, что пандемия способствовала росту интернет-торговли, развитию маркет-плейсов и складов, что вызвало рост цен на их аренду. На рынке отмечен дефицит складской недвижимости, отмечает гендиректор «Сбер Фонды Недвижимости» Е. Черных. На данный момент Сбер предлагает клиентам инвестировать в ЗПИФН «Арендный бизнес», действующий до 31.03.2031 года. Паи фонда обращаются на бирже и предназначены для неквалифицированных инвесторов, не имеющих достаточного опыта и времени для инвестиций и готовых вложить денежные средства от 100 тыс. руб. В состав активов фонда входят складские комплексы под Москвой и около других крупных городов с долгосрочными договорами надежных арендаторов, развитой логистической инфраструктурой и современными зданиями. Но всегда стоит помнить, что инвестиции в недвижимость имеют временной горизонт не меньше 3–5 лет, осуществляются на свой страх и риск и в отличие от вкладов в банке не застрахованы.
Об инвестициях в недвижимость можно также почитать здесь.
