Инвестиции в недвижимость - важный аспект московского строительства
Социальную сторону строящейся в столице жилой недвижимости трудно переоценить. Это и возможности для молодых москвичей и приезжих завести свою семью, внося свой вклад в решение демографических проблем города. Это также и шанс получить образование и достойную работу соответственно своим знаниям, умениям и потребностям. Это и возможность ощутить свою сопричастность к жизни города, своего района, участвуя в благоустройстве парков, придомовых территорий. Но есть еще один аспект московской недвижимости – это возможность сохранить и преумножить свои сбережения, создать источник дохода. Об этом мы поговорили с экономистом Владимиром Трегубовым. Ниже – его мнение, аналитика и рекомендации по данному вопросу.
Сейчас многие москвичи и жители других регионов России уже не могут удовлетвориться ставками банков по депозитным счетам и учатся самостоятельно инвестировать в различные классы активов. На данные момент на Московской бирже открыто более 22 млн. брокерских счетов. Не все они активны. И далеко не все начинающие инвесторы смогли получить доходность, превышающую банковский депозит. Многие осознали, что для успешного инвестирования необходимы профессиональные знания, однако, для фундаментальной подготовки в этой сфере у многих нет времени, возможностей или просто желания. И вот мы видим, как мутный поток «инфоцыган» захлестнул просторы интернета. Самые удачливые блогеры умудряются заработать такие прибыли, что только долги по налогам достигают миллиардных сумм. Что ж, спрос рождает предложение.
Неудивительно, что инвестируя в облигации с купонным доходом в 12-14%, начинающие инвесторы нередко теряли свои деньги, так как не понимали рисков таких вложений. Эмитенты таких «мусорных облигаций» готовы занимать под любые проценты, так как погашать такие займы не хотели или не смогли после известных событий февраля 2022 года и наложенных на российскую экономику беспрецедентных санкций. Именно поэтому, держатели столь популярных в недавнем прошлом еврооблигаций, номинированных в иностранной валюте и приносящих в этой же валюте доход, сейчас либо получают свои сбережения рублями, либо ждут решений суда, поскольку такие активы заморожены. В сложившихся условиях взгляды инвесторов обращаются к «активам-убежищам» - золоту и недвижимости. С ноября 2022 года золото уже выросло на 30% и пока не падает, дальнейший рост возможен в среднесрочной перспективе до 2100-2300 долларов за унцию. Но золото не приносит доходов, наоборот, оно требует затрат на его содержание и хранение. К тому же оно может совершать довольно резкие движения как вверх, так и вниз. Поэтому, золото, конечно стоит держать в портфелях инвесторов, но это – инвестиция на длительный срок.
Недвижимость, особенно жилая, всегда была понятным и относительно доступным видом сохранения сбережения. В девяностых риски приобретения квартир были довольно высокими: несвоевременная сдача объекта, невозможность приемки государственной комиссией, незаконное строительство домов, отсутствие подключения к сетям и даже прямые махинации – продажа одной и той же квартиры нескольким покупателям, незаконное оформление квартиры на подставных лиц и т.д.
В настоящее время риски приобретения жилого жилья минимальны, особенно активно позволил их снизить переход от долевого участия к практике привлечения денег на эскроу-счета, расходовать которые застройщик не может до окончания возведения объекта. Многие инвесторы освоили практику выкупа квартиры с дисконтами на стадии «котлована», что позволило заработать уже к окончанию строительства объекта, когда стоимость приближалась к рыночной. А некоторые использовали программу реновации как способ получить новое жилье, покупая квартиры в планирующихся к сносу домах. Надо отметить, что инвестирование в жилую недвижимость не требовало на первых порах каких-либо специальных знаний, так как рынок в начале 2000-х рос бешеными темпами. Потом, как известно, произошло снижение рынка недвижимости в США во время глобального финансового кризиса 2008-2009 годов, вызванного неверными прогнозами относительно роста цен на недвижимость. По цепочке посыпалась и вся мировая экономика. Все это показало, что рынок недвижимости имеет свои закономерности, и инвесторам надо их изучать, чтобы не купить актив на пике и ожидать восстановления рынка много лет.
Рынок московской недвижимости весьма специфичен и развивается по своим законам. Например, его движения очень инерционные и плавные и он не испытывает столь резких колебаний, как, например, рынок ценных бумаг. Во многом это связано с его невысокой ликвидностью по сравнению с финансовым рынком – продажа объекта недвижимости займет несколько недель/месяцев, а акций или облигаций - секунды. Обвал рынка недвижимости предрекали еще много лет назад, однако, после небольших откатов он быстро восстанавливался. Это говорит о силе рынка, постоянном спросе на недвижимость.
Динамику рынка можно наглядно увидеть на графике индекса жилья в Москве:
Мы видим рост вследствие отложенного спроса после пандемии в 2021 году, бурный рост весной 2022 года после начала СВО, некоторое замедление в конце 2022 – начале 2023 годов, а затем снова рост в апреле текущего года. Если мы посмотрим на график индекса стоимости жилой недвижимости с начала 2000-х годов, то картина более чем впечатляющая:
Хорошо заметно, что средний индекс жилой недвижимости за последние двадцать с небольшим лет практически утроился. Для сравнения, рынок ценных бумаг развивался в этот период далеко не так плавно:
Спрос на московскую жилую недвижимость ощущается практически всегда. В большой степени этому способствует развитие транспортной инфраструктуры. Например, некоторые «спальные районы» столицы имеют отличные автомагистрали, транспортные развязки, перехватывающие автостоянки и т.д.
Отдельно следует отметить программу развития московского метро, связавшего многие периферийные районы с центром. Важную роль сыграло интеграция в систему метро Московской кольцевой железной дороги, а еще более важную – программа строительства станций Большого кольца. Все это значительно повысило транспортную доступность отдаленных районов города, позволило многим москвичам отказаться от личного автотранспорта и разгрузить дороги столицы. Эти меры значительно повышают капитализацию московской жилой недвижимости. Среди основных факторов роста столичной недвижимости стоит назвать уникальное положение Москвы на постсоветском пространстве. Не только многие жители регионов России, но и жители СНГ стремятся приобрести московскую недвижимость с инвестиционными целями, и спрос этот практически неиссякаем.
Согласно статистическим данным АН «Метриум» апрель текущего года стал рекордным по числу сделок на рынке первичного жилья, превысив уровень прошлого года на 15%. При этом за год выросла и цена на новостройки премиум-класса на 23%. Недвижимость как инвестиционный актив имеет схожую черту с финансовыми активами, например, облигациями. Инвестор, приобретает актив с целью получению периодического дохода - арендной платы, а в случае облигаций - купонных выплат. В конце срока обращения облигации инвестор получает номинальную стоимость облигации. На этом сходство недвижимости как инвестиционного актива с финансовыми инструментами заканчиваются. После приобретения недвижимости инвестор сдает ее в аренду и получает периодический доход, обычно, ежемесячно. По облигациям же купонные платежи редко выплачиваются с такой периодичностью – обычно раз в квартал или раз за полгода. Так что если сравнивать доходности недвижимости и облигаций даже при одинаковой ставке, скажем, 6% в годовом выражении, доходность инвестиций в недвижимость окажется выше, так как «эффективная» ставка при условии ежемесячных выплат будет равна 6,18%. Не слишком большая разница, скажете вы? А если вы сдаете 10 квартир или крупный склад, торговый центр? В этом случае 0,18% могут принести значительный дополнительный доход.
Кроме того, объекты инвестиционной недвижимости имеют и другие отличительные черты. Они не теряют своей стоимости и функционального назначения в течение долгого времени. Как мы видели выше, развивающийся строительный сектор способствует росту ее капитализации – повышение транспортной доступности, развитие социально – культурной инфраструктуры. Рост цен на объекты недвижимости также происходит по мере завершения объекта, в связи с экономическим ростом и ростом благосостояния населения. Каждый объект по-своему уникален, а неэластичность спроса на рынке недвижимости дает возможность получить дополнительный доход, если покупателю нравится ваш объект и других аналогичных в данной локации просто нет. Однако, владение недвижимостью также налагает на собственника определенные обязательства – необходимость профессионального управления. Это постоянный ремонт, оснащение бытовой или иной техникой, инженерным оборудованием.
В чем же состоит позиция автора – недвижимость лучше, чем инвестиции в акции и облигации? Нет конечно. Если бы это было так, то мир никогда не услышал бы про феномен легендарных инвесторов в рынок ценных бумаг. Недвижимость – это якорь инвестиционного портфеля, его фундамент, опора во время кризиса. Она не даст стремительного роста, как например, акции IT- или финтех-компаний, но позволит увеличивать ваши сбережения год за годом как за счет роста самого объекта недвижимости, так и за счет арендных платежей. Она подходит как для консервативных инвесторов, так и агрессивных, снижая общий риск инвестиционного портфеля.
Читатель может мне возразить, что для покупки квартиры, например, в Москве, нужен огромный капитал, исчисляемый десятками миллионов рублей. Но финансовый рынок предлагает продукты коллективного инвестирования, где порог входа значительно ниже миллиона – несколько десятков или сот тысяч рублей.
И об этом мы поговорим в следующий раз. [МП]
Другие статьи по теме:
