Московские офисы готовятся к жесткой посадке

Столичный рынок офисной недвижимости последние годы активно рос. К примеру, в 2019 году объем новых офисных площадей в Москве, по данным Colliers International, составил 388 тыс. кв. м, - превысив показатели 2018 года в три раза (правда, отчасти такой рост оказался возможен благодаря вводу ряда долгостроев). На 2020 год аналитики предсказывали позитивное развитие сегмента — в Colliers прогнозировали, что на рынок будет выведено 410 тыс. кв. м. новых офисов. Согласно скорректированному прогнозу, больше 360 тыс. кв. м. введено не будет, остальное перенесется на более благоприятные годы. Эксперты S.A. Ricci смотрят на ситуацию еще более мрачно и ожидают ввода не более 200 тыс. кв. м.

Впрочем, реальный объем экономического провала как на национальном уровне, так и в глобальных масштабах еще только предстоит подсчитать, и для этого на данный момент просто нет данных — многое, к примеру, зависит от того, будет ли вторая волна пандемии. В апреле экономисты МВФ предрекали падение мировой экономики на 3%, однако в середине июня прогноз должен быть обновлен, и, согласно заявлениям представителей организации, оптимистических новостей относительно развития событий ждать не стоит.

ИНВЕСТИЦИИ В ОФИСЫ

Ситуация на столичном офисном рынке следует общим тенденциям. Президент Becar Asset Management Александр Шарапов предполагает, что инвестиции в коммерческую недвижимость по итогам кризисного периода значительно просядут: «Объем сделок в кризис обычно снижается процентов на 20-25. Если в прошлом году он составил где-то $3,8 млрд, то в этом будет около $3 млрд или даже ближе к $2,5 млрд. При этом сделки будут происходить только в сегменте малых и средних объектов», - считает эксперт.

Падение объема вложений в коммерческую недвижимость уже отметили аналитики Knight Frank, по данным компании, в первом квартале 2020 года инвестиции снизились на 16% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, составив 50,8 млрд руб. Возвращение инвесторов на рынок эксперты Knight Frank ожидают в конце 2020 года, но не исключают, что ряд намеченных сделок может сдвинуться на 2021 год.

ПОКОРОЧЕ, ПОДЕШЕВЛЕ И НЕ НАДО

Арендаторы уже покидают офисы, так что падение инвестиционной активности понятно. На данный момент, согласно информации Cushman & Wakefield, объем свободных площадей в офисах Москвы составляет 10,3%, и за последние две недели он увеличился на процентный пункт, что является рекордом по скорости прироста показателя за всю новейшую историю. При этом первые три месяца года уже статистически можно отнести к кризисным или предкризисным: «За период с января по март 2020 года совокупный объем арендованных и купленных офисных площадей составил 293 тыс. кв. м, снизившись на 6% по сравнению с показателем I квартала предыдущего года», - отмечает директор департамента офисной недвижимости Colliers International Наталья Боннели.

Вместе с тем, аналитики Cushman & Wakefield выяснили, что в апреле 2020 года активность по заключению сделок в офисном сегменте Москвы упала на 14% относительно апреля прошлого года.

Впрочем, среди арендаторов находятся и те, кому в смутное время ждать определенности показалось не с руки. По данным Colliers, спрос на офисные здания, находящиеся в стадии строительства, сохранялся как минимум до конца марта: по итогам первых трех месяцев доля сделок по предварительной аренде и продаже зданий составила 15% от общего объема против 8% за аналогичный период в 2019 года. Особенностью момента является то, что арендаторы в массе рассматривают помещения в проектах с высокой степенью готовности, минимизируя риски по переносу сроков ввода объектов в эксплуатацию. В целом же, по словам заместителя директора отдела исследований рынка CBRE Маргариты Кабалкиной, можно ожидать значительного снижения объема новых сделок по итогам 2020 года: «По нашим прогнозам, итоговая цифра не превысит 650 тыс. кв. м. Наиболее устойчивыми к кризису могут оказаться крупный бизнес, квазигосударственные компании и представители государственного сектора, спрос со стороны которых, вероятно, сохранится в 2020 году», - отмечает Кабалкина.

При этом в конце прошлого года CBRE прогнозировали спрос на офисы на уровне 1,6 млн. кв.м., - прогноз скорректирован более чем в два раза.

Арендаторы сейчас стараются не рисковать, и еще одним проявлением этого стал кратковременный характер сделок. По словам Александра Шарапова, в условиях полной нестабильности долгосрочные договоры аренды стали не актуальны, зато незадолго до введения самоизоляции у арендаторов появился повышенный интерес к коворкингам: «Работодатели, отказываясь от классических офисов, стали обращаться к гибким, понимая необходимость сохранения определенного количества рабочих мест», - рассказывает Шарапов. Эксперт полагает, что по итогам кризиса в офисном сегменте значительно пострадает класс А, при том что собственники высококлассных офисов не сильны в маневрах, будучи сильно закредитованы банками, - им сложно идти на уступки в переговорах, тогда как собственники офисов класса B более гибки в плане пересмотра арендной ставки и снижения занимаемой площади: «Долгое время владельцы таких бизнес-центров, как «Романов двор» и «Белые сады» старались удержать ставку в долларах. Но теперь и такие редкие золотые рыбки вынуждены будут перейти на рубли», - говорит Шарапов.

Впрочем, относительно дальнейших перспектив высококлассных офисов эксперты не испытывают волнения. Как считает главный аналитик экспертной группы InvestPoint Александр Вебер, основываясь на анализе предшествующего опыта кризисов, в первую очередь исчезают малые и средние организации, не имеющие в большинстве своём «подушки безопасности», позволяющей пересидеть турбулентные времена, а корпорации, которые и снимают самые дорогие офисы, имеют серьезный запас прочности.

Такие предприятия арендуют офисные помещения низкого и среднего ценового сегментов - в отличие от мировых и национальных корпораций, позволяющих себе аренду офисных помещений класса А: «Снижение экономической активности ударит, прежде всего, по офисным помещениям низкого и среднего ценового сегментов. Офисы класса А, как и их крупные арендаторы, скорее всего, пересидят экономические неурядицы без существенных потерь», - отмечает Вебер.

По мнению аналитика, к середине текущего года в результате заморозки почти всей деловой активности объем пустующих офисных помещений достигнет 20 – 25%. Впрочем, он не исключает появления новых компаний, которые возникают в кризисы как актуальный ответ на вызовы времени. В случае, если такие появятся, негативный крен отчасти выправится.

Как добавляет управляющий партнер агентства недвижимости Mcity.ru Игорь Бессонов, у кризиса есть и свои бенефициары, которые даже сейчас готовы арендовать офисы по старым ценам, и для которых важна не ставка аренды, а комфорт сотрудников: «В Москва-сити, к примеру, сейчас готовы переезжать IT-компании, - их бизнес не пострадал, они платежеспособны и видят перспективы», - рассказал Бессонов.

КОВОРИКИНГИ В РЕЖИМЕ ОЖИДАНИЯ

До кризиса на протяжении последних пары лет гибкие офисы постепенно превращались из неведанного и диковинного в привычное и понятное. В этом году сегмент должен был вырасти на четверть. По данным компании CBRE, на момент начала кризиса к открытию в 2020 году в Москве были заявлены к открытию 17 новых площадок и 2 расширения уже действующих объектов суммарно на 60 тыс. кв. м (при этом на конец первого квартала года объем предложения гибких офисных пространств и сервисных офисов в столице составил 230 тыс. кв. м). Из запланированных к открытию на этот год все коворкинги кроме одного – новые проекты сетевых операторов. Наибольшее количество новых открытий запланировано у стартовавшей в 2019 году сети Space1 компании O1 Properties (5 площадок на 16,7 тыс. кв. м). Наиболее крупный объект планирует открыть сеть WeWork – WeWork Imperial Plaza площадью 8,3 тыс. кв. м. Также во II квартале было запланирован дебют в столице первых двух площадок петербургской сети гибких пространств «Практик». Однако планы игроков рынка могут быть скорректированы: «Все чаще операторы прибегают к схеме открытия новой площадки только с появлением клиента на их площади», - говорит Маргарита Кабалкина из CBRE.

Аналитики полагают, что сегмент коворкингов будет развиваться сейчас в рамках двух противоположных тенденций. С одной стороны, часть резидентов коворкингов – это стартапы и проектные команды, которые могут оказаться очень чувствительны к кризису. С другой – основной объем площадей коворкингов сейчас занят корпоративными клиентами. «Ряд компаний, возможно, оптимизирует офисные затраты, в том числе и сокращая затраты на размещение офисных групп в коворкинг-пространствах. И в то же время многие крупные корпорации, успешно протестировав формат удаленной работы на карантине, могут изменить свой подход к организации рабочего пространства и разместить часть подразделений в коворкингах», – отмечает Наталья Боннели из Colliers.

И все же главное «но», способное помешать в ближайшие месяцы многим потенциальным арендаторам рассматривать коворкинги — по-прежнему сложная эпидемиологическая ситуация: «Несмотря на масочный режим, люди какое-то время предпочтут оставаться вне открытых пространств, на которые в коворкингах приходится большая часть площадей», — добавляет директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина.

В целом, как полагает Наталья Бонелли, в этом сегменте преимущество сейчас у сетевых операторов, которые уже отладили уровень сервиса и имеют ресурсы, чтобы менять его под текущие запросы, а вот одиночным коворкингам, не имеющим достаточных маркетинговых инструментов и неудобно расположенным, придется худо.

СИТИ ГОТОВИТСЯ К КОРРЕКЦИИ

Москва-сити сейчас начинает оживать после самоизоляции. По словам Игоря Бессонова из Mcity.ru, компания которого специализируется на брокеридже именно в этом районе, пока ситуация достаточно спокойная: какая-либо активность началась с этой недели – в Сити появилось люди, которых, правда, меньше чем до самоизоляции. Как полагает Бессонов, ажиотажа среди арендаторов в ближайшее время не будет, а рынок аренды ожидает просадка: на период самоизоляции многие арендаторы получили скидки от 20 до 80%, но кому-то это не удалось сделать. В среднем размер скидки составил 50%. Льготные условия закончатся, когда люди получат возможность приезжать в офис, не оформляя пропуск. «В апреле компании столкнулись с тем, что лишь 30% официальных сотрудников могут выписать пропуск – а не все еще оформлены официально. У меня в компании 14 человек, я смог оформить только на пятерых – по поводу остальных на официальном сайте оказалось написано, что поданном работодателем списке их нет. Конечно, это касается не только работников Сити», - рассказывает Игорь.

По его словам, сегодня появились инвесторы, которые пытаются купить стресс-активы. Но собственники не готовы отдавать имущество за 3 копейки. Поэтому рынок купли-продажи помещений сейчас неактивен.

Что касается аренды, до средняя ставка до кризиса составляла 42 тыс. рублей за кв. м. в год, а верхняя доходила до 60 – 70 тыс. По прогнозу эксперта, средняя ставка сейчас снизится до 30 – 35 тыс. за кв. м. При этом на рынок могут выйти помещения небольших площадей - 80 – 150 кв. м., которые прежде арендовали мелкие компании, столкнувшиеся сейчас с трудностями. «Предлагаться они будут, вероятно, с хорошими скидками», - прогнозирует Бессонов.

НОВЫЕ ФОРМЫ ЖИЗНИ

Многие работники пока не готовы возвращаться в офисы: опросив более 4000 респондентов по всему миру, Colliers International выяснила, что 70% респондентов в мире и 75% в России хотели бы работать удаленно минимум 1 день в неделю, при этом более половины из них считают, что их продуктивность от работы вне офиса не страдает, а четверть считают, что удаленка оказалась более продуктивной. Правда, две трети российских респондентов отметили нехватку общения с коллегами, несмотря на все доступные средства коммуникации.

Однако есть и другие данные: согласно опросу ВЦИОМ, лишь 36% россиян устраивает постоянная работа из дома. Негативным опыт удаленной работы назвали 60% респондентов.