Нестандартные проекты на рынке жилой недвижимости
Денис Бородако, генеральный директор Dominanta:
Я наблюдаю за столичным рынком новостроек уже более 15 лет и не без гордости отмечаю: сейчас он переживает свои лучшие времена. По мере того как в Москве семимильными шагами улучшалось качество городской среды, девелоперы тоже постепенно учились соответствовать все более высоким стандартам и весьма преуспели в части создания благоустройства и инфраструктуры. Но примерно год назад главным архитектором Москвы задал новый курс на усиление архитектурной составляющей. «Каждый проект должен стать достопримечательностью», – так была обозначена цель. Позволю порассуждать, что это значит для города и его жителей, а также для девелоперского бизнеса, особенно в текущих экономических реалиях.
С точки зрения городских властей внимание к архитектуре логично и понятно: это первое, что обращает на себя внимание при знакомстве с городом и что на самом деле во многом определяет качество среды. Появление каждого нового красивого здания – это радостное событие, довольные жители, большое внимание СМИ. Что касается жителей «новых достопримечательностей», то для них это определенный статус и подтверждение их достижений, повод гордиться своим домом.
Узкое место в создании индивидуальных проектов с хорошей архитектурой – увеличение сроков и дополнительные затраты, которые не всегда окупаются. В Москве, как в любом мегаполисе, стоимость недвижимости в основном определяется локацией. А вот связь между рыночной ценой здания и себестоимостью строительства и материалов, сложностью проекта и его художественной ценностью прослеживается далеко не всегда. Но значит ли это, что строить достопримечательности – невыгодно для девелопера?
Здесь между участниками рынка нет единого мнения, каждый в соответствии со своей стратегией развития ищет баланс между эффективностью, себестоимостью и желанием создать архитектурный шедевр. Так формируется разделение жилья по классам: например, эконом-класс характеризует максимальная эффективность по выходу площадей в сочетании с минимальными затратами, а элитную недвижимость, напротив, отличает уникальность проектов, красота фасадов, оригинальность планировочных решений. А где пересекаются оригинальность, эффективность и оптимизация затрат, стараемся балансировать мы, девелоперы, которые работают с бизнес- и премиум-классом. Создание новых достопримечательностей для нас имеет определенные конкурентные преимущества – такие проекты позволяют выделиться на рынке, привлекают внимание покупателей, работают на репутацию и в конечном счете могут принести более высокий доход при грамотной работе с продуктом. Но стоит понимать, что стоимость ошибки в позиционировании и ценообразовании очень высока – даже при самой выдающейся архитектуре наш рынок не прощает оверпрайс, а если покупатель окажется не готов к предложенным ценам, то проект придется переделывать капитально, начиная с внешнего вида и заканчивая названием.
При этом я очень позитивно смотрю на возможность создавать в Москве значимые проекты мирового уровня, такие примеры есть, их становится все больше. Обозначение цели – первый шаг к ее достижению, а создание новых достопримечательностей начинается с постановки соответствующей задачи перед девелоперами и архитекторами.