Покупатель выбирает точечно: как изменилась структура спроса в Краснодарском крае — директор ГК ТОЧНО Анастасия Маслеха
Мнение Анастасии Маслехи, директора ГК ТОЧНО, на круглом столе «Развитие Краснодарского края. Девелоперский бум» форума недвижимости «Движение»:
Юг нашей страны действительно меняется, в том числе и благодаря комплексному развитию территорий. Как девелопер выбрали для себя этот путь еще шесть лет назад – одними из первых в стране ушли от точечной застройки, оставив в практике строительство по договорам и принципам КРТ – с качественным наполнением жилых комплексов необходимой инфраструктурой. Этому же тренду следуют и другие южные девелоперы.
Сегодня Краснодарский край одновременно сохраняет одну из лидирующих позиций в России по объему жилищного строительства и входит в топ по объему непроданных новостроек. Фиксируем высокий уровень затоваривания – сегодня он составляет рекордные 56%. Несмотря на это, южное направление остается одним из самых привлекательных для жизни в стране. Например, в 2021 году до 35% сделок приходилось на покупателей из других регионов. Сейчас процент миграционного потока значительно уменьшился – доля подобных сделок составляет не более 12%. Ключевой мерой, которая увеличит активность клиентов из других регионов и спрос, станет открытие аэропорта Краснодара и его нового аэровокзального терминала, строительство которого планируют завершить в 2027 году.
В текущих условиях кубанским девелоперам особенно важно управлять структурой предложения. При снижении ключевой ставки спрос, вероятно, усилится. Важно следить за равномерностью оставшихся лотов – в ситуации большого спроса важно предложить клиенту, который рассматривает покупку жилья на побережье и в Краснодаре, широкий ассортимент планировок, а не оставшиеся «на полке» трехкомнатные и двухкомнатные варианты.
В ожидании изменений девелоперы страны продолжают закладывать масштабные объемы, однако необходимо учитывать и портрет аудитории, который успел измениться за последние годы. Строим в 8 регионах и 15 городах России – от Ялты до Москвы – в каждом из них сегодня потребности покупателя очень схожи. Могу сказать, что сейчас по всей стране присутствует тренд – в нем точечная застройка заведомо проигрывает. Покупатель не готов платить за квадратные метры и красивый фасад – он выбирает инфраструктуру. Если у молодого застройщика нет доказанного опыта строительства социальных объектов, общественных и досуговых пространств в шаговой доступности от жилых домов, ему будет нелегко.
Наш успех сегодня во многом связан с тем, что сдаем школы и детские сады раньше, чем квадратные метры. Демонстрируем, что конкретно в «этом проекте» уже открыта школа, в которую ходят дети. Строим парки и инфраструктуру вокруг жилых комплексов, которые возводим, – вдыхаем в них жизнь еще на стадии реализации. Например, в жилом районе «Патрики» в Краснодаре, первый литер которого сдаем в конце этого года, начали реновацию прилегающей территории еще в 2024-м – построили первую в России Аллею славы бокса. Сегодня вокруг строящегося объекта уже есть благоустроенный бульвар с зелеными деревьями, уже готов один из трех детских садов.
Клиент становится избирательным – изменилась структура покупательских предпочтений. При выборе жилья его внимание сосредотачивается не на визуальной подаче или маркетинговых обещаниях, а на фактических характеристиках проекта и его окружения. Наиболее востребованы жилые комплексы с готовыми детскими садами, школами, благоустройством, продуманной коммерческой инфраструктурой. Мы пошли дальше – разделяем проект на кластеры, сразу представляя сценарии жизни наших клиентов. Строим гастрономический квартал с ресторанами и кофейнями на главных аллеях и вдоль бульваров, представляя маршруты жителей на прогулке; медицинский кластер с поликлиниками и лабораториями – рядом с детскими садами и школами, экономя силы и время молодых родителей.
Южный рынок вступает в фазу зрелости. Простого увеличения объемов уже недостаточно: покупатели ожидают целостного подхода к проектированию и реализации. Конкуренция все заметнее смещается из ценового поля в сторону качества среды. Именно это станет главным критерием устойчивого спроса и фактором, определяющим судьбу отдельных проектов.
