Кризис в сфере недвижимости и феномен городов-призраков в Китае

Развитие китайского рынка недвижимости началось ещё в конце прошлого века, когда в 1998 году правительство страны официально прекратило распределение жилья среди населения. Этот шаг был не спонтанным: он завершил долгий процесс постепенного открытия рынка, который начался с пилотных проектов по либерализации и был сначала протестирован на отдельных регионах. Вскоре этот подход распространился на всю страну, и рынок недвижимости стал одним из ключевых факторов роста китайской экономики. На первых этапах только наиболее состоятельные граждане могли позволить себе покупку жилья, но с развитием рыночной экономики недвижимость стала доступнее. Доходы населения росли, также как и интерес банков к кредитованию: они начали активно выдавать займы и частным лицам, и застройщикам. Это позволило значительно увеличить объемы строительства, а городской рынок стал набирать обороты. По данным Всемирного банка, доля городского населения с 1998 по 2022 год выросла с 34% до 64%, что наглядно демонстрирует масштабы урбанизации.

В течение 25 лет рынок недвижимости КНР стабильно оставался двигателем экономического роста. По мере того как девелоперы возводили новые жилые комплексы, торговые центры и офисные здания, активно развивалась вся промышленность стройматериалов, создавались миллионы рабочих мест. Горожане платили за коммунальные услуги, что также приносило прибыль. Местные правительства охотно поддерживали масштабные проекты, видя в них возможность для повышения собственного благосостояния. С 2014 по 2019 год, то есть в период пяти лет до пандемии, инвестиции в жилую недвижимость выросли с 6,4 трлн до 9,7 трлн юаней — почти на 50%. В 2019 году девелоперы реализовали 1,5 млрд кв. м, что на 50% больше по сравнению с 2014 годом. Строительство шло по всей стране, и цены на жилье росли, нагревая рынок до предела.

Появление трех «красных линий»
Один из наиболее известных примеров кризиса в недвижимости Китая — это Evergrande, крупный девелопер, который активно наращивал свои долги, занимая средства на покупку земель и реализацию новых проектов. Стратегия компании включала продажу жилья ещё на этапе котлована, а средства от этих продаж направлялись на погашение задолженностей и запуск новых объектов. Благодаря такому подходу компания расширялась стремительно и масштабно, распространяя свои проекты по всей стране, а в начале 2010-х годов Evergrande начала инвестировать и в другие отрасли — от сельского хозяйства и автомобильной промышленности до медицины и даже футбола. Однако её долговая нагрузка также увеличивалась. По примеру Evergrande пошли и другие крупные застройщики.

Власти Китая начали обращать внимание на высокие риски таких долговых обязательств, особенно на фоне пандемии, когда остановки производств, нарушение цепочек поставок и локдауны ощутимо повлияли на экономику. В августе 2020 года Народный банк Китая и Министерство жилищного строительства ввели новые меры, известные как «три красные линии». Эти правила ограничивали долговую нагрузку девелоперов, установив пределы, которых компании должны придерживаться. В частности, соотношение долгов к активам не должно превышать 70%, чистый долг не должен быть больше собственного капитала, а объем доступных средств должен равняться или превышать краткосрочные обязательства. Эти ограничения, окончательно вступившие в силу в 2021 году, затруднили для девелоперов возможность брать новые кредиты для погашения старых задолженностей, что особенно сильно ударило по Evergrande. В результате компания начала пропускать выплаты по своим облигациям, её кредитный рейтинг упал, и в августе 2023 года Evergrande подала заявление о банкротстве в США. Проблемы с ликвидностью затронули и других крупных девелоперов, таких как Country Garden, долги которой оценивались в $190 млрд. После введения правила трех красных линий даже небольшие компании на рынке недвижимости начали испытывать трудности.

Снижение спроса и избыток непроданного жилья
К 2022 году инвестиции в жильё сократились на 9,5%, объём продаж упал на 25%, а непроданные площади увеличились на 18,4%, достигнув 269,5 млн кв. м. Строительство новых объектов также замедлилось: девелоперы сократили ввод площадей на 39,8%, до 881,4 млн кв. м. Ситуация продолжала ухудшаться в 2023 году: инвестиции упали ещё на 9,3%, а продажи сократились на 8,3%. Нереализованные объёмы жилья достигли 331 млн кв. м, усиливая кризис на рынке.

17 января 2024 года глава Государственного статистического управления Китая Кан И заявил, что рынок недвижимости в Китае переживает трансформацию, адаптируясь к новым условиям спроса и предложения. По его словам, потенциал рынка для дальнейшего роста остаётся, а потребность в качественном жилье станет двигателем его развития. В сентябре 2024 года Bloomberg сообщил о планах Китая по стабилизации рынка: власти обязались остановить падение цен на жильё, ограничить новое строительство и стимулировать спрос. Центральный банк поручил коммерческим банкам снизить ипотечные ставки на 30 базисных пунктов, а такие города, как Гуанчжоу, полностью отменили ограничения на покупку жилья.

Проблема городов-призраков
Одним из следствий кризиса стало образование так называемых городов-призраков. Крупные застройщики строили целые районы, не обеспечив спрос, что привело к возникновению пустующих кварталов. По оценкам, в Китае насчитывается около 65 миллионов пустующих домов, что можно сравнить с населением целой страны, например, Франции. Один из ярких примеров — это Ордос в Внутренней Монголии, который стал своего рода символом проблемы. Доходы от угледобычи позволили местным властям инвестировать огромные средства в создание культурного и административного центра, рассчитанного на миллион человек, но спрос оказался значительно ниже ожиданий.

Культурные достопримечательности Ордоса
Кангбаши, расположенный на берегу реки Улан-Мулун, задумывался как современный мегаполис, который должен был стать центром культурной и административной жизни. Среди его ключевых достопримечательностей:

• Музей Ордоса. Огромное здание площадью 41 тысячу квадратных метров, где собраны исторические артефакты, посвящённые монгольской культуре.
• Площадь Чингисхана. Здесь установлены внушительные статуи монгольских воинов и их лошадей.
• Центр культуры и искусств. Наряду с театрами и библиотеками, центр должен был стать ядром культурной жизни региона.

Последствия городов-призраков для инфраструктуры
Отсутствие жителей в таких городах, как Ордос, ведёт к серьёзным проблемам. Электричество и вода подаются в ограниченном объёме, коммуникации работают на минимальном уровне, а некоторые здания начинают разрушаться из-за отсутствия эксплуатации. Многие магазины и рестораны существуют лишь номинально, зачастую без посетителей. Вид пустых витрин и кафе со светом, горящим в пустых залах, лишь подчёркивает странность происходящего. Это создаёт атмосферу запустения и даже некоторой нереальности.

Усилия по оживлению Ордоса
Местные власти активно стараются привлечь в Ордос новых жителей, предлагая субсидии и льготы бизнесу, создавая благоприятные условия для государственных служащих, включая льготы на покупку жилья, бесплатный транспорт и низкие коммунальные платежи. Однако до сих пор ни одна из мер не привела к существенному увеличению населения. Власти также предоставляют налоговые льготы компаниям, открывающим филиалы в Ордосе, но даже перенос правительственных учреждений в город пока не принёс желаемого результата.

Стратегический запас или резерв на случай ЧП?
Некоторые считают, что города-призраки, такие как Ордос, могут быть своеобразным запасом на случай ухудшения экологической ситуации в густонаселённых мегаполисах Китая. Важно отметить, что рядом с Ордосом, в пустыне Гоби, возводится крупнейшая в мире солнечная электростанция, которая сможет обеспечить электричеством более миллиона домов. Многие здания в таких городах оборудованы бомбоубежищами, а низкая сейсмологическая активность делает их безопасными для жизни.
Пустующие города оснащены развитой инфраструктурой: это и офисные здания, и торговые центры, и парки, а также спортивные сооружения. Например, в городе Тяньдучэн была построена копия Эйфелевой башни высотой более 100 метров. При всей кажущейся нереальности ситуация с китайскими городами-призраками может измениться. Возможно, когда в стране наступит нужный момент, эти пустующие районы смогут принять новое население.