Московский ритейл пустили на воздух
В Москве открываются торговые центры и непродовольственные магазины (рестораны обещают открыть чуть позже). Правда, многие предприниматели уже не начнут работу - два месяца простоя разорили их бизнес. Другие закроются чуть позже, оценив снизившуюся покупательскую активность горожан. «МП» разобралась в ситуации со столичным стрит-ритейлом и выяснила, что картина пока не столь апокалиптическая, как казалось в разгар самоизоляции
ПУСТОТА И ДЕШЕВИЗНА
Рынок стрит-ритейла начал испытывать первые признаки болезни еще до пандемии. По данным Colliers International, в I квартале 2020 года уровень вакантности на центральных торговых коридорах Москвы увеличился на 0,3 процентных пункта и составил 6,4%. Увеличение доли свободных площадей было зафиксировано на пешеходных улицах (3,9% против 3,1% в IV квартале 2019 года), на центральных торговых коридорах (7,4% против 6,9%) и даже на модных Патриарших прудах (6,1% против 4,4%). Тогда аналитики предсказывали дальнейшее ухудшение ситуации и рост свободных площадей в сегменте до 7% при снижении ставок на 30 – 50% по итогам года.
Сегодня эксперты видят реальность и перспективы уже иначе (отчасти – оптимистичнее). С учетом закрытия многих магазинов ставки аренды на помещения в стрит-ритейле до конца года могут снизиться на 20–30%, полагает заместитель директора департамента стрит-ритейла Colliers International Лариса Еремина. При этом прогноз по объему вакантных площадей в Colliers не изменили, – это все те же 7%.
Несколько иные цифры и менее радужные прогнозы у аналитиков других консалтинговых компаний. Так, рост доли вакантных площадей в столице, по мнению руководителя отдела стрит-ритейла компании JLL Екатерины Подлесных, может составить 2 – 3% к концу II квартала. По данным JLL, до кризиса на рынке было свободно 10% площадей, показатель вырастет до 12-13% к концу июня и продолжит движение в том же направлении: «Тенденция может измениться лишь в 2021 году, когда бизнес операторов стрит-ритейла начнет восстанавливаться. В первую очередь рост вакантности произойдет за счет кафе и ресторанов, которые прекратят работу, и как следствие именно на ресторанных улицах будет достигнут максимум доли свободных помещений», – говорит Подлесных, которая полагает, что в этих локациях арендодатели будут снижать арендные ставки весьма существенно, в результате общепит ресторанных улиц существенно изменится: «Если в среднем ротация арендаторов составляла около 6-7% за квартал, то сейчас она может превысить 10%», – считает эксперт.
Специфика развития столичного рынка такова, что долгие годы основную долю спроса в стрит-ритейле занимал общепит. Сейчас эта индустрия находится в плачевном положении, и ей предстоит оптимизация: «Спрос уже сейчас часто связан с возможной релокацией – 90 % игроков не развиваются, а стараются просто выжить», – отмечает руководитель направления стрит-ритейла СBRE Юлия Назарова.
МЕЖДУ ШТОПОРОМ И ПИКЕ
У многих игроков рынка сегодня очевидно упаднические настроения. Так, гендиректор группы «Шоколадница» Олег Подгорный в конце апреля заявил в ходе онлайн-конференции «Идеальный шторм. Пандемия как триггер для трансформации мира, бизнеса и инноваций», что из-за кризиса может закрыться почти половина кофеен сети. Первыми жертвами станут точки в торговых центрах, а также места с неоправданной арендой. «Шоколадница» планировала оптимизировать сеть и без кризиса: процесс закрытия неприбыльных кофеен начался осенью 2019 года, – с прошлого ноября «Шоколадница» лишилась 50 кофеен, предполагалось закрытие еще 20 – 30 точек, но в итоге, вероятно, придется действовать более радикально.
Владелец брендов Natura Siberica, «Рецепты бабушки Агафьи» и Planeta Organica Андрей Трубников в прямом эфире проекта РБК «Бизнес на карантине» в Instagram допустил закрытие в результате кризиса до 30% своих розничных магазинов, а при худшем развитии событий в управлении его компании могут остаться только пять из двадцати московских магазинов.
Даже если речь не идет о масштабных потерях, развитие бизнеса многие сейчас ставят на паузу: «Новые помещения мы не ищем, ни о каком росте сейчас говорить не приходится, – мы год будем только долги отдавать», – рассказал основатель сети «Теремок» Михаил Гончаров. По его словам, ни одно кафе сети с начала карантина не закрылось: «Мы ниоткуда пока не съехали. По каждой точке у нас происходят многодневные переговоры, правда, кто-то из собственников вообще исчез и обсуждать что-либо не с кем. Но везде, где было можно, мы договорились о новых условиях – работаем на проценте от оборота», – сказал ресторатор.
Арендаторы стремятся договориться с контрагентами, и, как правило, это им удается: на время простоя собственники готовы обеспечить максимально щадящие условия. Впрочем, ситуации случаются разные. «В апреле и мае с нас никто не брал арендную плату – только коммуналку, за исключением владельца одного помещения, где было кафе «Вай мэ», - рассказала совладелица Speelo Group (Saperavi café, «Вай мэ», бар «Комета» и Sos.Cafe) Хатуна Колбая. - Собственник неадекватно среагировал на введённый режим нерабочих дней, потребовал плату за апрель и май, поменял замок и присвоил мебель, инвентарь и страховой депозит в размере 1,34 млн рублей. С ним мы будем судиться. С другими арендодателями у нас абсолютно рабочие отношения. Из девяти наших кафе в настоящее время четыре работают на доставку и take-away. А вот та точка уже не откроется».
БИЗНЕС ПРЕВРАЩАЕТСЯ В ТЫКВУ
И все же серьезная доля бизнесов, вынужденно ушедших в отпуск после начала карантина, уже не откроется. Как прогнозирует Екатерина Подлесных из JLL, жертвами пандемии станут порядка 30-40% ресторанов и салонов красоты.
Владимир Капустин, основатель компании «Первая линия» (управляет торговой недвижимостью), добавляет, что в группе риска сейчас одежно-обувной ритейл, где многим “светит” либо закрытие, либо уход на маркет-плейсы с офф-лайновых площадок: «Перед вспышкой коронавируса все привезли коллекции весна — лето, а продать их не могут. Май, по идее, хедлайнер летних коллекций, а дальше цены на продукцию должны снижаться, поэтому импортерам грозят затоваривание и убытки», — уверен он.
В компании Realty4Sale, которая занимается сдачей торговых площадей, в свою очередь отметили, что спрос на аренду со стороны компаний, продающих одежду, сувениры и цветы, упал практически до нуля, также не рассматривают новые площади салоны связи, еще недавно активно развивавшие свои розничные сети.
Как полагает генеральный директор DNA Realty (брокеридж в сфере коммерческой недвижимости) Антон Белых, вносит свою лепту в негативное развитие событий и обычная паника. «У меня есть несколько арендаторов, которые расторгли аренду, перенервничав, - сетует он. - Студия маникюра прекрасно работала в доме бизнес-класса. Когда случился карантин, мы освободили их на два месяца от всех платежей, кроме коммуналки, а они заявили, что к ним никто больше не пойдет – и всё. Это обычная сейчас история. Мне понятно, что когда карантин отменят, люди захотят их услугами воспользоваться. Но эмоции губительны».
Другие участники рынка, наоборот, на панике пробуют сыграть. «В одном из наших торгцентров один из продуктовых ритейлеров повел себя, считаю, неадекватно. Не попав в группу сильно пострадавших, они захотели сидеть без аренды пока действует самоизоляция, хотя они полностью работали. Мы ответили им отказом, они съехали из очень хорошей локации. Ни один другой из 150 арендаторов от нас не ушел в этом ТЦ», - рассказал Владимир Капустин.
Общие потери бизнеса за время простоя, по мнению Антона Белых, таковы, что закроются примерно 20-30% всех предприятий стрит-ритейла в Москве.
ЛОКАЦИЯ РЕШАЕТ ВСЁ
Несмотря на порядком потрепанное состояние и усугубляющийся кризис, бизнес думает о том моменте, когда ограничения станут минимальными, и старается выйти из спячки в наилучшей форме. Есть и те, кто заинтересован в новых площадках.
Независимый эксперт Егор Левченко, ранее руководивший департаментом торговой недвижимости консалтинговой компании ILM, напоминает, что при каждом кризисе спрос концентрируется на лучших локациях. Если на не самых выигрышных точках арендные ставки проседают, то в хороших местах они корректируются вверх (рост может достигать 5 — 10%).
По данным пресс-службы Realty4Sale, наиболее активные игроки сейчас – кофейни, продуктовые сети, аптеки и мелкий фаст-фуд. «Для них по-прежнему основной приоритет – локация, генерирующая интенсивный пешеходный трафик, точки рядом с метро, с удобным входом с фасадной части здания, большими витринами, возможностью размещения вывески, - рассказали в компании. - Подавляющее большинство потенциальных арендаторов рассчитывает на долгосрочный договор с дисконтом в 10-20%. Исключение – «звездные» локации с гарантированным трафиком, что дает большой клиентский поток. В этом случае обе стороны понимают, что реально возможный срок льготного периода может составить не более 6-12 месяцев».
Сейчас из-за самоизоляции, по словам Антона Белых, очень сильно «просели» площадки в офисных районах – то есть, преимущественно, в центральной части города. В то же время, как отмечает Белых, это ненадолго. «Все понимают, что два — четыре месяца, и жизнь вернется в офисы, вопреки всей демагогии о возможности удаленки», - полагает Белых. По словам эксперта, в местах без живого трафика на лето собственники готовы давать 50-процентные скидки, но уже с осени хотят полных платежей. «Да, есть площадки, где ставки упадут, - отметил эксперт. - В перегруженных торговыми площадями районах снижение доходит до 50%, в среднем же ставки опускаются на 10 — 15%. Еще есть ЖК, условно говоря, построенные в поле. Там три дома, и на всех первых этажах по три помещения. Реально там нужны продуктовый, аптека, алкомаркет и Wildberries. Когда инвесторы их брали, они соблазнялись низкой ценой, — к примеру, покупали 100 метров за 5 млн рублей, при том что в Москве аналогичный метраж стоил 15 млн руб. Это теперь неликвид. Чтобы сдать свои площади, им предстоит пойти на уступки, — окупать вложения придется не за пять лет, как хотелось, а за 10».
НА МЕТРАХ НЕ СЭКОНОМИТЬ
Как отмечают эксперты рынка, вряд ли кризис и развитие интернет-торговли приведут к минимизации торговых площадей в стрит-ритейле. У всех сетевых игроков существуют стандарты по метражам, которых они продолжат придерживаться.
По мнению Антона Белых, оптимизация площадей либо уже была проведена на протяжении последнего десятилетия, либо метраж диктуется ассортиментом: «Если «Пятерочке» нужно 400 метров, 200 они не станут смотреть. У них планировки разработаны. То же и по другим брендам. А вот банки уже давно научились экономить. Раньше отделения открывались по 500 квадратов, так чтобы был подвал, депозитарий. Теперь, к примеру, Альфа-Банк берет 150 - 200 кв. м, зато у Сбербанка было осознанное решение закрыть все маленькие, бывшие в собственности, отделения, и вместо нескольких компактных открывать одно большое, но на трафике - они стали брать по 300 — 400 кв. м, которые обслуживают весь район. Начался этот процесс в 2012 — 13 годах, и сейчас все интересные маленькие площади у них выкупили. Магазины электроники по 3 — 5 тыс. кв. м уже не берут — и «М.Видео», и «Эльдорадо» ограничиваются 300 — 700 метрами. «Столплит» также не рассматривают гипермаркеты, переориентировавшись на формат пунктов выдачи. Зато аптеки, к примеру, не могут зарабатывать на 20 метрах - прибыль идет от БАДов и кремов, а не от цитрамона. Чтобы сделать правильную выкладку, им нужно 40 — 50 кв. м. «Аптеки Столички» меньше 80 кв. м не смотрят. Алкогольные магазины также предпочитают брать помещения метров по 100, чтобы показывать товар “лицом», - объясняет Белых.
Владимир Капустин приводит в пример посудный бренд Gipfel, куда незадолго до пандемии пришла новая команда. «Раньше они брали 35 — 40 метров, сейчас переориентировались на 120 кв. м. – говорят, иначе не влезают», - рассказывает предприниматель.
НОВЫЕ ФОРМЫ
Развитие стрит-ритейла, как отмечают эксперты, происходит сегодня не за счет экономии на метражах, а за счет становления гибридных форм торговли. Лариса Еремина из Colliers приводит в качестве одного из самых интересных примеров сотрудничество ритейлеров с другими арендаторами, с которыми они не пересекаются по товарам. Нашумевшими в период COVID-19 в России стали партнерства магазинов электронной и бытовой техники и продуктовых сетей. Так, DNS, «М.Видео» и «Эльдорадо» начали сотрудничать с X5 Retail Group. На помощь ресторанам и кафе пришли как крупные операторы онлайн-доставок еды (Delivery Club и Яндекс.Еда), так и продуктовые ритейлеры. Совместными усилиями, фуд-ритейлеры «ВкусВилл», «Перекресток» и «Лента» объединились с ресторанами и кафе в формате mixed-сотрудничества. Теперь на прилавках продуктовых посетитель может взять готовую продукцию заведений общепита, например, «АндерСон», ресторанной сети Novikov Group, из «Рецептора» или «Шоколадницы».
