Совместными усилиями
В сентябре текущего года исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы (КИМ) Владислав Преображенский получил благодарность от Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. Документ подписан министром строительства и ЖКХ РФ Иреком Файзуллиным. Эта награда и вся последняя практика КИМ являются свидетельством того, что успешно настроенный диалог и эффективная работа позволили Клубу расширить практику и выйти со столичного на федеральный уровень. Об этом, а также об актуальных задачах и решениях для отрасли Владислав Игоревич рассказал в интервью «Московской перспективе».
Владислав Игоревич, редакция газеты «Московская перспектива» поздравляет вас с наградой. В своем ответном слове Минстрою РФ вы отметили, что награда является для вас символом плодотворной работы, которую ведет КИМ. Могли бы вы обобщить итоги его деятельности?
– Сейчас КИМ объединяет 30 крупнейших девелоперских компаний, которые работают в Москве и других регионах России. Выстраивая диалог с властью, выходя с какими-то законодательными инициативами, мы опираемся на мнение членов Клуба. Оно вырабатывается на заседаниях и совещаниях наших внутренних рабочих групп, а также семинаров, общее число которых за эти годы приблизилось к семистам.
В ходе общей работы мы консолидируем позицию застройщиков и выносим ее в органы власти, включая Градостроительный комплекс, который является координатором КИМ, Минстрой, Департамент строительства Правительства РФ и т.д. По нашим подсчетам, около 76% предложений КИМ были учтены в окончательных версиях законодательных актов. Это является еще и результатом большой аналитической работы, которую ведут наши специалисты.
Какие темы, по которым Клуб активно взаимодействовал с регулирующими органами, вы могли бы выделить?
– Если придерживаться хронологического порядка, то могу назвать следующее. В 2014 году Клуб инвесторов Москвы при поддержке Правительства Москвы разработал концепцию ФЗ «О реорганизации производственно-коммунальных территорий». Инициатива была поддержана Минстроем России, выпущен соответствующий законопроект, который впоследствии был сокращен до статьи, внесенной в 2016 году в Градкодекс РФ.
В 2016 году в ответ на поручения президента РФ и по итогам Госсовета РФ Клуб подготовил и вынес предложения по стимулированию инвестиционной активности в строительной отрасли. В итоге была принята почти половина из них. И это спасло рынок от долгостроев.
Участвовали мы и в разработке антикризисных мер, связанных с поддержкой строительства в период пандемии коронавируса. Эти меры были отражены в нормативно-правовых актах РФ и Правительства Москвы. По 214-му закону Клубом были подготовлены поправки по созданию Компенсационного фонда и отмене страхования ответственности застройщиков. Кроме того, наши предложения сделали возможным ввод в эксплуатацию объекта и регистрацию прав на него, если фактическая площадь сооружения не более чем на 5% отличается от площади, предусмотренной проектной документацией и (или) разрешением на строительство.
В своем ответном слове за благодарность от Минстроя вы отдельно упоминаете о проблемах снижения админбарьеров и тему КРТ, над которыми работал КИМ. В чем важность этих направлений для отрасли?
– Клуб инвесторов Москвы провел многоступенчатую работу по сокращению исчерпывающего перечня процедур в строительстве. В итоге в конце 2021 года было принято Постановление Правительства РФ, установившее исчерпывающий перечень из 989 пунктов. Но работа продолжалась, и уже в августе 2022 года инвестиционно-строительный цикл был сокращен c 989 до 749 процедур, а срок прохождения процедур – c 1831 до 1445 дней. На сегодняшний день цикл сократился до 699 процедур, а срок их прохождения – до 1049 дней.
Что же касается КРТ, то упомянутый мною закон «О реорганизации производственно-коммунальных территорий» мы разработали совместно со столичными структурами и продолжаем работать над ним сейчас.
Что может меняться в механизме КРТ в ближайшее время?
– Пока этот механизм не предполагает залога в пользу банков при получении бизнесом проектного финансирования. Банки заинтересованы в этом, так как залоговый инструмент позволит им вернуть кредитные средства в случае банкротства застройщика. Вот сейчас эта норма прорабатывается в виде поправок в Градкодекс РФ. Если поправки примут, то это станет выгодно и банкам, и компаниям: при соответствующих условиях банкам можно будет менять сторону договора КРТ.
Ранее принятые поправки исключили из участников КРТ владельцев линейных объектов. Проектируемые нормы могут также исключить из состава участников КРТ владельцев инфраструктуры, неразрывно связанной с сетями, например, тепловых узлов или электроподстанций.
Какие еще нововведения с вашим участием могут появиться в законодательстве?
– Сейчас мы работаем над законопроектом, касающимся многоэтажных жилых комплексов (МЖК), построенных на стилобате. Каждый такой корпус и стилобат являются разными объектами, а инфраструктура может быть общей. Часто возникают
коллизии: сломался лифт на минус первом этаже. Кто несет ответственность за это? Управляющая компания какого объекта? Это же касается и земельных участков, которые могут прилегать и к жилому, и к нежилому объекту. Например, жилой дом строится на муниципальной земле и здесь же возводится встроенно-пристроенный детский сад. Чтобы не возникали конфликты, мы предложили внести в ФЗ проект, предусматривающий закрепление в законодательстве понятия МЖК, а также порядок управления и содержания имущества общего пользования МЖК. По нашему предложению управлять территорией МЖК будет единая управляющая компания. Это облегчит застройщикам процесс ввода объектов в эксплуатацию, а жильцам и собственникам последующее совместное использование и содержание общей территории и объектов инфраструктуры.
Еще одно наше предложение касается машино-мест. В мае текущего года Клуб инвесторов Москвы направил заместителю мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Владимиру Ефимову нормотворческое предложение, касающееся необходимости внесения изменений в методику расчета парковочных мест для проектов жилой застройки.
Городские власти поддержали инициативу: в сентябре на сайте Правительства Москвы появился соответствующий проект постановления, действующего с 2015 года, вносящий изменения в 945-ПП.
Согласно ему число парковочных мест в проектах строительства жилья, бизнес-центров и других объектов недвижимости будет зависеть от площади будущего здания, района строительства и целевого показателя в 257 автомобилей на 1 тыс. жителей. По мнению Клуба, приведение расчета в полную зависимость от транспортной обеспеченности делает его максимально прозрачным. Проектом планировки территорий (ППТ) предусмотрено, что новые нормативы не будут распространяться на проекты, которые на день вступления в силу данных поправок утверждены и уже имеют ППТ. Клуб предлагает доработать проект постановления и распространить новые нормативы на строительные проекты, прошедшие ГЗК, но ППТ по которым еще не утвержден.
Как вы считаете, ситуация с апартаментами окончательно определена? Их уже ни в каком случае не будут признавать жильем?
– Ситуации могут быть разными. Одно дело, если застройщик в рамках ЖК возводит корпус апартаментов, если у него «закончились» ТЭПы, но при этом выполнены все планы по социальному строительству. Другое дело, если застройщик ведет строительство многоэтажного гаража, а вместо этого продает квадратные метры как апартаменты. Да и сама стройка находится где-нибудь в охранной зоне. В таком случае шансов мало. С
Сегодня девелоперы в рамках своих проектов возводят не только жилье, но и школы, детские сады, медучреждения. Нагрузка значительная. А кроме того, в числе их обязательств есть и задачи по созданию рабочих мест.
– Не совсем так. Эта норма предложена была нами как льгота: если строится жилье, то места приложения труда, создавае-
мые при этом, обеспечат снижение выплат за смену вида разрешенного использования участка под жилье.
Буквально на днях появилась информация о льготах девелоперам, занимающимся строительством спортивных объектов. Как бы вы это прокомментировали?
– Льгота касается субсидирования процентной ставки: при строительстве спортобъекта город выдаст субсидию на ставку по кредиту. И это, конечно, хорошая помощь бизнесу. Три-четыре теннисных корта (без стоимости земли, но включая расчеты за техприсоединение) обойдутся в 300–500 млн рублей. Если учесть, что ставка рефинансирования в банке составит 19%, то ставка по проектному финансированию составит 23–24%. Город же скомпенсирует ее до 3%. Разница гигантская!
Как бы вы оценили перспективы развития отрасли, учитывая сложившиеся условия – высокую ставку рефинансирования, отмену ипотеки с господдержкой и прочие факторы?
– Инвестиционно-строительный цикл составляет два-три года. Значит, влияние высокой ставки в краткосрочной перспективе – это один вопрос, если же такая ставка будет сохраняться до конца 2025–2026 годов, то это уже окажет серьезное влияние на строительную отрасль. Кроме того, у разных компаний разные стратегии развития. Одни в данный момент не запускают проекты, но обладают большим земельным банком. Подготовительные работы они провели, но на стройку пока не выходят. Другие ведут более агрессивную политику: зная, что кто-то не запускает проекты, стремятся развивать стройку, чтобы в момент повышения спроса и снижения предложения оказаться «на коне». Многое зависит и от прав на земельный участок. Если земля в собственности, то можно выжидать. Если права на землю куплены в кредит, то к строительству надо переходить быстрее. В Москве спрос будет всегда. Не думаю, что строительную отрасль ждут какие-то серьезные потрясения, учитывая, что она – локомотив всей экономики страны, что к ней привязаны сотни других отраслей производства. В случае же каких-то особых обстоятельств государство окажет ей посильную помощь, поддержку, как это уже было.
