От колясочной до лобби: современные тренды в организации общественных пространств жилых домов

[Немного истории]
История организации общественных помещений началась в России с возникновением многоквартирных, так называемых, доходных домов. Их начали строить в Санкт-Петербурге ещё в XVIII веке. К середине ХIX столетия в обеих столицах этот процесс стал массовым. В начале же ХХ века наблюдался строительный бум. Другие крупные города империи пытались догонять Москву и Питер. В домах той эпохи были общественные помещения самого разного назначения, конфигурации и отделки. Но с тех пор так много всего изменилось: состав жильцов, надобность в каких-то помещениях (комната истопника, котельная, кладовая для дров и угля, комната лифтера и т.д.), конфигурация домов и квартир.

Новый подход к организации общественных пространств возник после революции, в 20-е годы. Дома, возводимые для рабочих и даже для элиты часто были рассчитаны на то, что большое количество времени жильцы будут проводить вне дома. Это было обусловлено трендом обобществления всего и вся, ведь в стране строили коммунизм. Отсюда - общие кухни, столовые, комнаты отдыха. Однако и этот период продлился недолго.

Уже в 30-е годы ХХ века снова стали строить привычные дома с кухнями. Были там и общественные пространства. Конечно, все зависело от уровня дома. В Москве и других крупных городах строилось немало больших и красивых домов для элиты, где были и просторные холлы, и комнаты консьержа, и кладовки, и другие помещения. Возводили дома и уровнем пониже. Не типовые, но и не для высшей элиты. Часто их строили по индивидуальному проекту. Жили там обычно не рабочие, а специалисты среднего звена. Там тоже могли быть помещения общественного назначения.

Однако бОльшая часть домов, рассчитанная на рядовых жильцов, ничем из этого похвастаться не могла. В рядовых сталинках, хрущевках и брежневках чаще всего ничего подобного не было. Хорошо, если хоть подъезд был просторным.

Подъезд доходного дома Садомовых в Москве. Автор: architip, источник: LiveJournal.

[90-е: приватность в тренде]
В 90-е годы многое в обществе изменилось, в том числе отношение к общественным пространствам, и подход к их проектированию. С одной стороны, люди начали понимать ценность частной собственности (началась приватизация жилья), важность приватности - тогда уже ни о каких кухнях-столовых не могло быть и речи, с другой - сама эпоха была тревожной. Жизнь была нелегкой, часто опасной. Порой даже в приличных домах подъезд был местом сборищ маргинальной части общества. Понятно, что стремления проводить время с соседями и использовать что-то совместно не было.

Поэтому большинство жильцов стремилось обособиться от внешнего мира в своей квартире и что-то урвать от общественных пространств, например, сделать так называемый “тамбур”, отгородив часть подъезда перед квартирой. В нестоличных городах многие сооружали балконы и лоджии на первых этажах, где их часто изначально не было. Сама жизнь диктовала такие настроения. Кому нужна общая колясочная или кладовая для велосипедов, если хорошую детскую коляску или велосипед могли попросту украсть? Поэтому в новых домах редко предусматривали дополнительные помещения для общего пользования.


Такие подъезды знакомы многим жителям России. Автор - spec1alone, источник - Pikabu.

[Очередные перемены]
Очередная эпоха внесла свои коррективы и в отношения к общественным пространствам. В 2000-е годы благосостояние людей и их отношение к жизни стремительно менялись. Это отразилось и на отношении к общественным пространствам: все чаще их стали предусматривать в новостройках. Среди таких помещений и комнаты консьержа, и кладовые самого разного назначения, а в домах бизнес-класса - просторные холлы (которые сейчас называют модным словом «лобби»).

Последние годы новостройки стали немыслимы без функциональных дополнительных помещений. Часто они становятся “фишками” проекта. Так, в домах эконом и комфорт-класса предусмотрены колясочные, лапомойки для собак и кладовые. Центром таких домов стали продуманные лобби. Помимо функциональных, они часто несут и представительские функции - подчеркнуть класс жилья, показать посетителям статус места и владельца. Многие девелоперы, предлагающие жильё высоких классов, не ограничиваются одними лишь лобби. Порой в жилых комплексах класса "Бизнес+" создают и лаунж-зоны, и библиотеки, и даже бары.

Наличие тех или иных помещений общественного назначения, их количество и конфигурация зависят от многих факторов. Так, важен состав жильцов. Скажем, в доме, где много квартир-студий вряд ли нужна большая колясочная. В жилом комплексе, где много пожилых или просто взрослых, пожалуй, не стоит проектировать большое пространство для самокатов и велосипедов.

Ещё один момент - ограниченность пространства и цена. Если участок маленький, то даже в самом премиальном проекте вряд ли додумаются организовать лобби размером со стадион в ущерб квартирам, а в доме эконом-класса мало какому застройщику придёт в голову "нашпиговать" ЖК дополнительными помещениями, сильно удорожающими проект.

Чтобы понять, как решают эти и другие дилеммы застройщики, какие сейчас тренды в проектировании общественных зон, какие помещения необходимы и востребованы, мы обратились к экспертам.

[Взгляд инвестора и управляющего]
Так, Елизавета Мартынова, генеральный директор ООО «Тренд Хантер. Инвестиции и управление», говорит, что за последние 5 лет девелоперский продукт в среднем по всему российскому рынку сделал большой шаг вперед. Застройщики накопили достаточный массив данных о продуктовых решениях в общественных зонах и по другим аспектам девелоперского продукта.

Елизавета Мартынова. Источник: Stroy-media.

«Рынок за это время становился более конкурентным. Прогрессивные девелоперы – особенно в их числе хотелось бы выделить MR Group и ГК Брусника – уделяли особое внимание развитию своих продуктовых команд и самого продукта. Под давлением прогрессивных девелоперов подтянулись и другие: они тоже стали применять в своих подходах инновационные решения, активно исследовать практики, быть более открытыми. Можно сказать, что 2018-2023 годы были посвящены экспериментам: девелоперы испробовали много решений и «фишек», оценивая сценарии использования помещений и делая выводы из ошибок проектирования, учитывали их в формировании продукта».

Общественные же помещения стали стандартом девелоперского продукта. Набор таких помещений и пространств в целом стабилизировался или близок к этому. Отдельные фишки, которые не являются типовыми для данного класса жилья и не могут быть обоснованы численными показателями - скорее маркетинговый ход.

«Перечень, назначение и площадь общественных помещений конкретного объекта определяется, помимо финансовой модели девелопера, тремя факторами: классом продукта, объемом проекта и особенностями аудитории. На состав помещений главным образом влияет портрет и ежедневные потребности целевой аудитории: возраст, состав семьи, количество и возраст детей, место работы и тип занятости, как добираются на работу. Также имеет значение географическое положение: например, есть ли рядом лесопарк или развитая сеть велодорожек».

Поскольку рынок и подходы формировались на основе эмпирического опыта, какие-то решения оказались более успешными, другие – менее, некоторые были доработаны.

По словам Мартыновой, доработке подверглись подходы к организации велосипедных и колясочных зон. В отдельных проектах оказались совсем невостребованными или были неоптимально спроектированы лапомойки (ставшие уже своеобразным мемом), что вызывало недовольство жителей. Подходы к организации и управлению комьюнити-центров постоянно пересматриваются.

«На этапе формирования продукта любой девелопер проводит исследования целевой аудитории, - напомнила Мартынова. - Стандартные исследования включают кабинетные исследования (численные данные целевой аудитории, социо-демографический состав) и полевые исследования (глубинные интервью, опросы, фокус-группы). На рынке в наличии большое количество разнообразных панелей данных (data), поэтому работа с портретом аудитории приобретает новый уровень математической точности. Существуют и инструменты для верификации и уточнения отдельных вопросов».

[Стандарт и тренды]
Общепринятым стандартом для современных ЖК стали помещение для хранения велосипедов и колясочная. Площадь этого помещения при условии совмещения в одно пространство – до 30 «квадратов». Важно грамотно организовать системы хранения, эргономику и доступ, не упуская из виду общую эстетику входной зоны. Дверь в такое помещение лучше делать непрозрачной.

Следующий тренд, который просматривается для общественных помещений крупных объектов комфорт-класса, – диверсификация и расширение функционала комьюнити-центров. На горизонте следующих 10 лет мы можем увидеть пространства для творчества, самовыражения, семейного досуга, разных форм образования. Они будут гибридными, многофункциональными, а сценарий их использования будет меняться с течением времени.

В бизнес- и элит- сегментах становятся нормой многофункциональное лобби с лаунж-зоной. Популярно также пространство для приема посылок и почтовых отправлений - дань растущей доли доставок в потреблении современного горожанина. Для крупных объектов уместны отдельные пространства для фитнеса и зоны коворкинга. Все, что применяется в элит-классе сверх упомянутого, является личным предпочтением девелопера и его команды, и является результатом творческого и комплексного подхода к продукту.

Тренды в организации общественных пространств столицы на ближайшие годы:

• Первый тренд – это экономическая обоснованность включения того или иного элемента, опора на данные в принятии решений. Накоплено достаточно статистики по использованию элементов, и включение или невключение каждого из них можно обосновать цифрами и данными.

• Второй тренд – оптимизация. Оптимизируется площадь, эргономика, комплектация, функционал.

• Третий – продолжение развития, поиск новых решений и оригинальных акцентов. Девелоперский продукт – одновременно конечная и бесконечная история. Со сменой технологических поколений меняется сценарий города, роль девелопера и его отношения с потребителем; меняется роль жилища в жизни горожанина. Девелоперы включились в эту волну и будут продолжать следить за изменениями настроений.
  

[Слово экспертам]
Павел Сучков, директор департамента по развитию проектов компании «Главстрой», считает, что внимание, уделяемое девелоперами общественным зонам в последние годы, неслучайно.

«Прежде всего, это «класс» проекта, комфорт для резидентов и посетителей, и, как следствие, «плюс» к цене за метр. Сейчас большинство застройщиков уделяют внимание качеству своих проектов, стремясь сделать эксклюзивный продукт со своими особенностями, среди которых, в том числе, и общественные зоны. Масс-маркет в девелопменте уходит в прошлое. Мы все привыкаем к определенному уровню комфорта и наши требования ежедневно повышаются. И застройщик под них подстраивается. В компаниях работают такие же люди, которые так же покупают квартиры, так же хотят поставить коляску или велосипед на первом этаже в специально отведенном помещении. Просто мы с вами до этого «доросли», нам так удобно и комфортно. Параметры и необходимость таких помещений и зон, как правило, формируются застройщиком на основе маркетингового анализа, который включает себя и локацию объекта, и его окружение, целевую аудиторию покупателей и многие другие факторы. Технические характеристику уже уточняются совместно с проектировщиками».

Рассуждая о перечне и необходимости общественных помещений, Павел Сучков заметил, что все индивидуально и зависит от возможностей застройщика, площади участка, плотности застройки. Есть нормы проектирования, которые определяют площадь и минимальный набор помещений и мест общего пользования. Эти требования соблюдается в обязательном порядке, а дальше – уже зависит от застройщика.

Ольга Гусева, генеральный директор KEY CAPITAL

Ольга Гусева. Источник: "Форум-100"

Тренд уделять большое внимание общественным зонам в новостройках появился из-за запросов аудитории. Большая часть клиентов, которые покупают квартиры - это семейные люди, и конечно, хранить коляски в квартире неудобно (да и квартиры у нас последние годы мельчают), а в коридорах нельзя по пожарным нормам, вот и стали выделять помещение на первых этажах, жители сразу оценили это, и застройщик стал это помещение выделять как УТП - делать его просторным, удобным не только для колясок, но и для велосипедов, скейтов и других предметов. Поэтому девелоперы стали смотреть на первые этажи как вспомогательные функции для жителей, а пандемия усилила этот запрос.

Мы все оценили потребность в общении, находились в поиске места, где можно провести zoom не в кругу семьи. Те пространства - которые девелопер не продавал, компенсировались иными способами - но давали потребителю помещения, которыми он мог пользоваться. Поэтому стали появляться: детские комнаты, бары, рабочие места, библиотеки, зоны для настольных игр. А теперь это переросло в соседские центры - где можно провести праздник, поработать и поучиться, провести презентацию, заняться спортом, отдохнуть, пригласить стилиста или косметолога. Наши квартиры стали более эргономичны, и все дополнительные функции вышли за пределы квартиры.

При этом, конечно, какие-то помещения - это дань моде. Там, где функция не имеет высокой востребованности, например: бильярд или сигарная комната. Для таких решений надо точно убедиться, что будет спрос среди жителей.

В любом случае, для создания востребованного формата общественных пространств необходимо в самом начале разработке концепции определить категории целевой аудитории, ее потребности сейчас и особенно важно - завтра. Оценить лучшие практики в других проектах, изучить тренды. Собрав все эти данные можно с высокой степенью вероятности предложить пространства, которыми будут пользоваться жители. Особенно сложно оценить то, что еще ни разу не использовалось: с одной стороны - это риск, а с другой - прекрасная возможность предложить жителям то, что окажется крайне востребованным.

Интересное предположение от меня - выделение нескольких квартир на первых этажах под сдачу - на время, когда к вам приехали родственники или друзья. Но это тренд пока еще «не завтрашнего дня». А в целом будут качественно улучшаться зоны для отдыха, спорта, образования/работы.

Александр Аверин, директор по продукту BM GROUP

Каждый элемент недвижимости появляется не просто так, а решает конкретную задачу. Есть такие, которые стали уже «must have» и их отсутствие можно посчитать моветоном, они давно подтвердили свою надобность. Есть новые или экспериментальные помещения, которые проверяют какую-то гипотезу девелопера. То есть это тестовые помещения, которые должны ответить на вопрос, есть ли в них потребность, понял ли девелопер запрос потребителя.

Также помещение может решать репутационную задачу, быть уникальной фишкой проекта, тем, до чего еще никто не додумался. Перед тем, как будет принято решение о создании того или иного помещения проводится большая исследовательская работа. Исследуется запрос со стороны потребителя и бизнеса, исследуются аналогичные кейсы из строительства, из смежных отраслей, просчитывается материальная составляющая. И, только опираясь на большое количество собранных в ходе исследований материалов, принимается решение, строить или нет. [МП]