Ставки сделаны
В 2020 году ипотека, согласно прогнозам, вырастет на 20%. Этому будет способствовать новая политика ЦБ: в нынешнем году регулятор, ориентируясь на динамику инфляции, уже трижды понижал ключевую ставку, причем в сентябре – до минимума с 2014 года. Крупные банки уже заявили о снижении стоимости ипотечных кредитов, однако полностью эффект от решения ЦБ власти намерены оценить в октябре–ноябре. Ожидается, что средняя ставка может опуститься до 9% годовых.
В сентябре ЦБ принял решение снизить ключевую ставку еще на 0,25 процентных пункта – до 7%. Это минимальный уровень с 2014 года и третье подряд снижение ключевой ставки. Свое решение регулятор объяснил динамикой инфляции, которая по итогам 2019 года, как ожидается, составит 4–4,5% вместо ранее прогнозировавшихся 4,2–4,7%. «Снижение прогноза по инфляции дает Центробанку все основания для снижения ключевой ставки», – отмечал министр финансов, первый вице-премьер Антон Силуанов.
На решение ЦБ уже отреагировали крупные игроки ипотечного рынка. В частности, банк ВТБ объявил о снижении стоимости ипотечных кредитов по некоторым программам до 8,9% и рефинансировании действующей ипотеки другого банка под 9,4% годовых. Ранее об удешевлении своих ипотечных продуктов также сообщил Сбербанк. Напомним, что в 2018 году средневзвешенная ипотечная ставка опускалась до рекордно низких 9,5%, и это подстегнуло спрос на жилищные кредиты – россияне взяли 1,5 млн кредитов на 3 трлн рублей. Рекорд был поставлен и в Москве: горожане оформили почти 100 тыс. кредитов, что на 66% больше, чем годом ранее.
Однако в начале 2019 года ставки снова пошли вверх, и к лету интерес к ипотеке заметно упал. По последним данным ЦБ, в январе–июле 2019 года объем выдачи ипотечных кредитов в РФ составил 1,485 трлн рублей. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года показатель снизился на 4,5%. Количество выданных кредитов сократилось еще больше – на 13,9%, до 675,8 тыс. Сейчас средневзвешенная ипотечная ставка составляет 10,25% годовых (она немного опустилась после предыдущего решения о снижении ключевой ставки), что существенно превышает целевые ориентиры, указанные в стратегии развития строительной отрасли РФ. Согласно этому документу, к 2024 году средний уровень ставок по ипотечному кредиту должен составлять 8%, к 2030 году – 6,9%.
Вице-премьер Виталий Мутко, курирующий строительную отрасль, ожидает, что в целом рынок ипотеки отреагирует на снижение ключевой ставки только в следующем месяце. «Это не мгновенная вещь. Если ЦБ понизил ставку, а потом банки начнут понижать (ипотечные ставки) – это через шаг будет сказываться. Скорее всего, это будет сказываться к октябрю–ноябрю», – заявил он. Мутко полагает, что при совокупности других факторов, влияющих на ипотечную ставку, к концу года она может достичь 9%. «Тренд в целом правильный, если мы правильно добавим другие механизмы – (ипотечные) ценные бумаги, оптимизация некоторых процессов, применение стандартов, – то мы рассчитываем, что к концу года ставка может опуститься до 9,1–9%. Это приблизит нас к реализации задачи снижения ставки до 8%», – сказал он.
По статистике общественного совета при Министерстве строительства и ЖКХ РФ, минимальные ставки основных игроков ипотечного рынка на первичке в сентябре варьируются от 8 до 11% годовых. Эксперты также прогнозируют дальнейшее смягчение банковских условий для заемщиков в связи с последними решениями ЦБ. «К концу года ставки по ипотечным кредитам могут снизиться на 1–1,5% – до уровня в 9–9,1% годовых, – соглашается с оценками Мутко член общественного совета Рифат Гарипов. – Постепенное снижение стоимости ипотеки будет наблюдаться и в 2020 году. Снижение ставок по ипотеке должно стать главным драйвером для рынка недвижимости в условиях переходного периода». По словам Гарипова, с учетом роста стоимости квадратного метра первичного жилья в России на 8–14% банкам стоит стремиться к базовым ставкам по ипотеке на уровне 7–8% годовых. «Это позволит девелоперам сохранить спрос, а покупателям даст реальную возможность приобрести собственное жилье», – отмечает эксперт.
ЦБ не исключает, что до конца года может еще понизить ключевую ставку. По прогнозу самого регулятора, в 2020 году интерес к ипотечному кредитованию у заемщиков снова вырастет. «На следующий год мы закладываем около 20% темпа роста ипотеки. Условия для этого есть», – говорит глава ЦБ Эльвира Набиуллина. В Управлении Росреестра по Москве указывают, что опыт прошлых лет показывает прямую связь высокого спроса на жилье и снижения ипотечной ставки. Действия ЦБ всегда стимулируют банки, работающие на рынке жилищного кредитования, пересматривать свою кредитную политику. «Новое снижение оживит рынок, и ипотека станет фактором доступности жилья и, как следствие, регулятором спроса», – отмечают в ведомстве.
Городские власти также заинтересованы в смягчении условий для заемщиков. Хотя квартиры в Москве стабильно пользуются устойчивым спросом, удешевление ипотеки позволит решить квартирный вопрос тем, кто не может рассчитывать исключительно на собственные накопления и заработок, в частности, молодежи и семьям с детьми. В целом на столичном рынке по ипотеке приобретается примерно 50% квартир. В ТиНАО эта цифра даже немного больше. «Существенную часть спроса формируют приобретатели одно- и двухкомнатных квартир. В основном это молодые семьи с детьми, большая часть которых приобретает жилье на заемные средства», – говорит глава департамента развития новых территорий Владимир Жидкин. По его мнению, молодых и успешных людей привлекают в ТиНАО демократичная цена, возможность купить современное, безопасное и энергоэффективное жилье, активно развивающаяся социальная и дорожно-транспортная инфраструктура, а также наличие достаточного количества вакансий по востребованным специальностям.
