Танец «черных лебедей»
В этом году весенняя выставка-ярмарка стала юбилейной – 40-й по счету. На протяжении двух десятилетий поддержку мероприятию оказывали правительство столицы и Ассоциация инвесторов Москвы. Сейчас партнером проекта является также Минстрой России. Таким образом это событие стало одним из крупнейших отраслевых форумов столичной агломерации.
За прошедшие 20 лет выставка меняла площадки, экспонентов, но неизменной оставалась ее идея – презентации столичной недвижимости, рынка новостроек, который в этот период переживал бурное развитие. Продолжается оно и сейчас.
Правда, по данным аналитиков, нынешнее его состояние отличается высокой неопределенностью. С одной стороны, цены в рублевом выражении прекратили свое падение. Средняя цена в период максимального спада в марте 2017 года составляла 165 000 руб. за 1 кв. метр. Сейчас этот показатель достиг отметки в 175 000 руб. В среднем цены выросли на 6%, в сегменте недорогого жилья – на 10–15%. Отчасти это было подогрето активностью покупателей, отреагировавших на изменение курса доллара, на информацию о возможных санкциях в отношении государственных банков. Опасаясь, что в связи с этим невозможно будет получить средств с долларовых вкладов, граждане понесли их на рынок недвижимости. Сыграла роль и дорожающая ипотека, а также слухи о полной отмене долевого строительства.
Аналитики констатируют бесспорную вещь: рост стоимости жилья в рублях даже на 15% (притом что рубль отнюдь не укреплял свои позиции) вряд ли можно считать ростом. По сути, в долларовом выражении квадратные метры и сейчас дешевеют. Да, для собственного успокоения можно абстрагироваться от долларовой составляющей и ориентироваться на рубль. Но при этом надо понимать, что если раньше, продав квартиру в Москве, можно было купить виллу в Греции, то сейчас на эту сумму можно будет купить лишь ее часть. Олег Репченко, руководитель аналитического агентства IRN.RU, уверен, что цикл падения продлится до 2020–2021 года.
Неясность нынешнего положения рынка определяют два главных фактора, или, как теперь это называют, «черных лебедя». Термин заимствован у американского экономиста Нассима Талеба, который так называет труднопрогнозируемые и редкие явления, имеющие значительные последствия. Первый «черный лебедь» для нашего рынка – это переход на эскроу-счета. Ситуация с ними развивалась очень неровно. Сначала под требование перехода подпадали компании, которые должны были вывести проекты с 1 января текущего года. Потом власти решили, что эта мера должна охватить все компании и проекты, независимо от их стартового срока. Когда стало понятно, что по существующим стройкам пересчитать свои бизнес-модели компаниям не удастся, решено было сделать послабление тем застройщикам, которые продали 10% жилья в проекте или вышли на стадию его готовности выше 30%. От эскроу-счетов планировалось освободить также объекты, строящиеся по программе реновации. Если такие преференции будут сделаны, то это охватит 80% сегодняшнего предложения. Следовательно, на рынок будут выходить новые и новые объемы новостроек, создавая ситуацию перенасыщения. Второй «черный лебедь» – это возможные санкции в отношении госдолга РФ. Если это произойдет, то учетная ставка Центробанка РФ будет существенно повышена и, следовательно, вырастет и ставка по ипотеке. Достигнув 12%, она уже станет «заградительной». Такие дорогие кредиты потребитель брать не сможет. Именно так складывались события в 2014 году, когда сделки практически прекратились. Ситуацию спасла ипотека с господдержкой.
Для рынка действие этих факторов носит разнонаправленный характер. Но в целом, по прогнозу Репченко, продолжительных тенденций роста и спада не будет. Развитию мог бы способствовать огромный спрос на жилье, однако его сдерживает низкая платежеспособность потребителя. Самым наглядным доказательством изменения ситуации стали стенды компаний на выставке. Макеты с микрорайонами застройщиков даже визуально производят позитивное впечатление: да, высотность объектов явно выросла, но при этом увеличилась «зеленая составляющая» – появились масштабные парковые и бульварные зоны, более продуманными выглядят планировки дворов и кварталов. Например, один из проектов компании «Лидер Инвест» – Central Park – будет включать полноценный парк площадью 2,6 гектара, а общая площадь озеленения составит 4 гектара. В проекте «Крылья» компания использует прием воссоздания городского леса и вертикального озеленения – за счет крыш домов и теплиц. Компания «Дон-Строй» вышла в Гостиный Двор с новым проектом в Раменках и намерена вычистить реку Раменку, хотя она не входит в границы застройки. Проект будет развиваться на 55 гектарах и объединит в себе три категории жилья – комфорт, бизнес и премиум.
Компания «Мангазея», партнер раздела выставки «Комфортное жилье», представила на стенде ЖК комфорт-класса «Ты и я», который в настоящее время строится в Лосиноостровском районе Москвы. Комплекс вырастает в окружении трех парков, по соседству с благоустроенной долиной реки Яузы. Концерн «КРОСТ» развернул у своей экспозиции целое театрализованное представление, приурочив его к старту проекта премиум-класса «Театральный квартал». Посетителей развлекали балерины, а также семья Макарских. Идея понятна: Концерн ориентирован на семейные ценности и может предложить этой целевой аудитории качественный продукт.
«Группа ЛСР» обнародовала информацию о том, что уже сдала в эксплуатацию четыре дома на 1300 квартир в рамках проекта «ЗИЛАРТ», открыла парк «Тюфелева роща» и в этом году намерена приступить к обустройству набережной Марка Шагала. Посетителям стенда были обещаны скидки, возможность поменять рассрочку на ипотеку, а ипотека – со ставкой 6,6%.
