Цены на новостройки в следующем году вырастут, но не так сильно, как в 2027 году
После скромных результатов первого полугодия, продажи и цены на первичном рынке растут, начиная с июля. В октябре продажи в новостройках выросли на 38% к году, а в ноябре на 40%. И хотя за первые 11 месяцев текущего года новостроек продано на 5% меньше чем в 2024 году, за тот же срок цены на них выросли в среднем на 8,3%, а в столице на 18,1%. Январская статистика будет немного отличаться, поскольку застройщики к Новому году и Рождеству запускают скидочные программы. Но в целом динамика цен в 2026 году будет положительной.
Фактора два. Сегодня мы видим, как прорывается плотина отложенного спроса. Покупатель, не попадающий в льготные ипотечные программы слишком долго жил с практически запретительным процентом, лишающим его коммерческой ипотеки. Смягчение началось, 19 декабря регулятор снизил «ключ» в пятый раз подряд, до 16%. Снижение продлится и в следующем году, согласно опубликованному в октябре среднесрочному прогнозу Банка России на 2026 год ставка составит 13-15%. А уже на 2027 год прогнозируется её снижение до 7,5-8%. Как результат, по рыночным программам в ноябре выдано 38 тысяч кредитов, при том что в первом полугодии таких выдавалось в среднем 16 тысяч. То есть покупатель берет ипотеку в расчете на её реструктуризацию при снижении ставки до 7,5-8%, которая уже не за горами, при этом покупая квартиру по ценам сегодняшнего дня.
И второй фактор роста цен, - отсутствие переизбытка предложения. Запуск новых проектов с начала 2025 года сократился на 15%, в Москве на 29%, Подмосковье на 32%, Башкортостане на 42%. При этом и в сегменте многоквартирных и индивидуальных домовладений ввод в эксплуатацию ниже, чем в 2024 году.
Сокращаются в основном новые проекты с вводом в 2027 году. Из тех, что были запущены за 11 месяцев текущего года в 2027 году введутся 11,2 млн м², что в полтора раза меньше того же показателя 2026 года.
То есть в 2026 году за счет сбалансированного предложения и восстанавливающего спроса мы увидим умеренный рост цен на новостройки не менее 10% за год, то в 2027 году способен сложится дисбаланс между ограниченным предложением жилья и значительно выросшим спросом, что может привести к заметному росту цен по сравнению с 2026 годом.
В такой ситуации значительно выгоднее приобретение новостройки в ипотеку в 2026 году с реструктуризацией кредита при понижении ставки до 7,5-8%. Нежели ожидать прогнозируемого Банком России снижения «ключа» в 2027 при уже обозначенном сокращении ввода жилья и возможного дефицита новостроек и значительного роста цен. Каждый случай уникален, так что вооружайтесь калькулятором и просчитывайте лучший для себя вариант.
Кроме механизма спроса и предложения, цену вверх будут толкать и увеличение себестоимости оборудования и материалов. Застройщики ежегодно сталкиваются с повышением стоимости услуг подрядчиков и цен от поставщиков. В первую очередь дорогостоящее инженерное оборудование, такого как лифты, вентиляционные системы кондиционирования и отопления. Не забываем и про повышение НДС до 22%. Традиционно повысят цены поставщики экскаваторов, буронабивных систем и другой строительной техники. Стройка – работа и для высококвалифицированных специалистов, и для настоящих мужчин, не боящихся физической работы в сложных условиях. Поэтому застройщики стараются индексировать ФОТ.
Есть ещё один фактор, - возросшая требовательность покупателя. Вопрос не только в высоком качестве отделки, но и максимальном применении систем умного дома при эксплуатации здания. Так в проекте Voice Towers задействован цифровой консьерж. Благодаря биометрической системе прохода здание узнает своих резидентов и автоматически вызывает лифт, доставляющий жителей на нужный этаж. ИИ сегодня контролирует качество уборки территории, автоматика предотвращает аварии. Затраты на цифровизацию в рамках строительства могут быть существенными, но покупатель понимает, что этот компонент цены окупится за счет повышения комфорта, безопасности и энергоэффективности, снижения коммунальных расходов за счет оптимизации систем управления и экономии ресурсов.
