Успеть в последний вагон
Благодаря уже выданным разрешениям на строительство московские застройщики смогут работать по старым правилам еще в течение трех-пяти лет. Однако при переходе на проектное финансирование с рынка, по оценкам городских властей, могут уйти около 30% строительных компаний.
Перед вступлением в силу новых требований в рамках 214-ФЗ в Москве наблюдался всплеск активности девелоперов. До 1 июля они пытались оформить максимально возможное для себя количество граддокументации, позволяющей продавать жилье по старым правилам, т.е. без открытия эскроу-счетов. В столичном стройкомплексе пошли навстречу застройщикам: с мая по июнь 2018 года в городе было выдано на 30% больше разрешений по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. «Мы не чинили никаких препятствий. В выдаче заключений о соответствии застройщика и проектной декларации нормам 214-ФЗ (ЗОС) отказывали только в случае неправильно подготовленных документов», — рассказывают в Москомстройинвесте.
В результате 90% желающих, как говорится, успели заскочить в последний вагон. Только за последнюю неделю перед 1 июля Мосгосстройнадзор выдал 52 разрешения на строительство многоквартирных домов в старых границах Москвы. Для сравнения: обычно за месяц выдается не больше 13-15 комплектов. Сейчас в горадминистрацию поступают только единичные заявления от тех, кто физически не успел подать документы до вступления в силу законодательных поправок. Впрочем, даже нынешние условия оформления граддокументации гораздо мягче и проще тех, что начнут действовать с 1 июля 2019 года, когда открытие эскроу-счетов перестанет быть добровольным, а девелоперы не смогут получить средства дольщиков до передачи квартир покупателям и будут вынуждены строить на банковские кредиты.
Сейчас городские власти ужесточают требования к застройщикам в соответствии с теми поправками к 214-ФЗ, которые уже вступили в силу. До 1 сентября 2018 года все девелоперы — вне зависимости от даты получения разрешения на строительство — должны были открыть специальные счета в уполномоченном банке, руководствуясь принципом «один объект — один счет». Его реквизиты необходимо указать в проектной декларации и разместить в единой информационной системе жилищного строительства. Тем застройщикам, которые не выполнили требования законодательства, чиновники, что называется, перекрыли кислород, то есть запретили привлекать новые средства граждан.
Попавшие в черный список компании, а таковых в итоге набралось больше 30, условно можно разделить на три группы. Часть из них давно находятся на контроле у Москомстройинвеста либо по причине банкротства (или стадии ликвидации), либо в связи с прекращением строительных работ. У второй группы объекты находятся в завершающей стадии строительства, поэтому, по всей видимости, у них просто не было необходимости привлекать дополнительные средства и, следовательно, открывать спецсчета. Третья группа — самая опасная. Это компании, в активе которых есть объекты, в том числе замороженные. Невыполнение требований с их стороны внушает подозрение, поэтому власти поспешили взять имеющиеся жилые проекты под свой контроль. Вместе с тем в Москомстройинвесте подчеркивают, что запрет на привлечение новых денежных средств населения не является приостановкой деятельности самого застройщика. Как только спецсчет будет открыт, ограничения снимут. В частности, к настоящему времени из черного списка выбыли уже четыре компании из последней группы.
Однако переход к следующему этапу, предусмотренному обновленным 214-ФЗ, по всей видимости, будет более болезненным. По словам начальника управления Москомстройинвеста Александра Семёнова, 30% столичных застройщиков не успевают за первый год продаж собрать сумму, необходимую для завершения проекта. «Для таких компаний выход на проектное финансирование скорее всего будет закрыт, так как банки не будут работать с некомпетентными застройщиками», — полагает он. Сейчас на столичном рынке жилья работают около 300 строительных компаний. «По нашим оценкам, количество девелоперов будет сокращаться. К 2020 году рынок уменьшится на 100 юридических лиц», — прогнозирует чиновник. Однако эта неизбежная тенденция не повлияет на объемы строительства.
