В Москве становится популярной стройка малых производств формата light industrial

В последние годы программа комплексного развития территорий успешно реализуется, в первую очередь она затронула «ржавый пояс» столицы, появившийся после закрытия крупных промышленных предприятий. Оставшиеся без хозяев территории быстро освоили всевозможные мелкие предприниматели. Бесконечные шиномонтажи, плохо оборудованные автомойки, кустарные производства, складские помещения неизвестного назначения – все это придавало не только малоэстетичный вид, но и часто принимало опасный характер как техногенный, так и криминальный. Сегодня на разных стадиях реализации находятся 236 проектов КРТ общей площадью более 3,1 тыс. гектаров. Осуществление каждого проекта начиналось с «уборки» –территории очистили от стихийного малого бизнеса. Освободившиеся площадки начали осваивать крупные столичные девелоперы. В то же время потребность в развитии предпринимательства осталась, необходимо было создать условия для существования.

ТЕХНОПАРК-ТРАНСФОРМЕР
На смену стихийному самострою пришел интересный тренд. Cоздание небольших промышленных парков – light industrial – это новый формат помещений на рынке индустриально-складской недвижимости. «Объекты формата light industrial предлагаются автономными блоками с отдельными входами, воротами, а также большим объемом административных помещений», – подчеркивает генеральный директор ГК «Ориентир» Елена Бабенко. Высота потолка 8 метров дает возможность разместить производственные мощности любых форматов, а гибкая нарезка площадей позволяет по-разному конфигурировать производственные линии. Формат использования помещений подразумевает особую инженерную инфраструктуру –
высокую нагрузку на электрические, газовые сети и систему водоснабжения, а также максимально широкий перечень производственных видов разрешенного использования земли.

«Особое значение для объектов light industrial имеет локация и транспортная доступность. Поэтому такие объекты располагаются рядом с крупными магистралями, что обеспечивает удобство логистики», – говорит управляющий партнер компании Parametr Александр Манунин. Как отмечает Елена Бабенко, поскольку light industrial включает в себя помещения для легкого или сборочного производства и помещения для складов небольшого размера, а также характеризуется большим спектром видов разрешенного использования (ВРИ), то интересантами являются в основном производители, нуждающиеся в качественных площадях. Например, это могут быть предприниматели из регионов, которые выходят на московский рынок и хотят наладить дистрибуцию.

По данным компании Parametr, спрос на формат light industrial высок у компаний, занимающихся импортозамещением: – 56% клиентов выбирают его в связи с развитием бизнеса. Также резидентами промышленных парков являются онлайн-магазины, логистические компании и обычные ретейлеры. Статистика консалтинговой компании Nikoliers подтверждает значительную роль light industrial в структуре сегмента складской недвижимости. За первое полугодие 2024-го объекты такого формата составили 58% от совокупного объема ввода складских помещений рынка – 237 тыс. кв. метров, что уже на 19% превышает годовое значение всего прошлого года. А по итогам текущего года объем ввода может составить 646 тыс. кв. метров, что в 3,2 раза больше показателя за предыдущий год. По прогнозам экспертов, на конец 2025 года объем готового предложения light industrial может составить 1,6 млн кв. метров, что больше показателя на конец второго квартала 2024 года (615 тыс.) в 2,6 раза.

ОТ ОФИСОВ ДО ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ БЛОКОВ
Высокий спрос на помещения формата light industrial вызвал интерес крупных девелоперов к строительству этих промышленных объектов. Так, на данный момент 20%, или 430 тыс. кв. метров от всех заявленных проектов light industrial (включая введенные, строящиеся и планируемые площади) – это проекты таких компаний, как Parametr (ПИК), Capital Industry (Capital Group), A101 и другие. Например, в микрорайоне Десна района Новые Ватутинки рядом с Калужским шоссе строится фулфилмент-центр площадью более 140 тыс. кв. метров. Расположение выбрано неслучайно – рядом МКАД и пересечение многочисленных хорд, соединяющих Боровское, Киевское, Калужское и Варшавское шоссе. «Выгодная локация открывает возможность маркетплейсу удобно доставлять товары по всей Новой Москве», – отмечает Олег Кравцив, генеральный директор компании РОСТ, девелопера района Новые Ватутинки.

Крупнейший столичный девелопер – компания ПИК – реализует проект строительства креативно-производственного кластера «Густав». Ввод в эксплуатацию намечен на 2026 год, там разместятся более 200 резидентов. «Креативно-производственный кластер «Густав» – это не просто место для работы, это пространство для развития, внедрения инновационных технологий и создания коллабораций и партнерств», – поделилась директор департамента коммерческой недвижимости ПИК Мария Ляхова.
«Густав» включает в себя различные типы помещений – от офисов до производственных блоков, способных удовлетворить потребности различных отраслей, таких как архитектура, дизайн, IT, фотография и другие. Внутри современного здания предусмотрены общественные и гастропространства, коворкинг. В составе пространства планируется создание технопарка.
Как отмечает коммерческий директор департамента коммерческой недвижимости ПИК Никита Бобарыкин, «Густав» предлагает широкий спектр возможностей – от аренды до покупки производственных площадей, ретейла, офисных пространств для штаб-квартиры, шоурума, кафе или реализации любых других бизнес-идей.

Креативно-производственный кластер тоже обладает хорошей транспортной доступностью, находясь в 10 минутах ходьбы от станции метро «Савеловская» и транспортных объектов района. Для удобства автомобилистов предусмотрены подземный и наземный паркинги. Проект «Густав» станет местом не только для работы, но и площадкой для проведения мероприятий и фестивалей, создавая уникальное и вдохновляющее городское пространство для развития креативных и инновационных идей. Внутри современного здания предусмотрены общественные и гастропространства, коворкинг. В составе проекта планируется создание технопарка. Бизнес-хаб «Потапово», который компания «А101» построит в Новой Москве, поможет создать 400 рабочих мест. На участке площадью более четырех гектаров появятся пять многофункциональных зданий (предельная высота – два этажа) суммарно на 30 тыс. кв. метров. Там разместятся творческие студии, мастерские, IT-полигоны и коворкинги, а также спортивно-развлекательные объекты семейного формата.

По словам генерального директора ГК «А101» Игнатия Данилиди, формат предполагает создание пространств, в которых торговая, производственная, складская и офисная функции могут меняться из одной в другую, а сам объект – трансформироваться под задачи резидентов. Высокие темпы реализации нового градостроительного проекта по возведению парков light industrial невозможны без поддержки столичного правительства. Об участии города рассказывает начальник Управления развития технологической инфраструктуры ДПИИР Москвы Арина Авдеева: «Мы активно поддерживаем инициативы по созданию инфраструктуры для локализации московского бизнеса за счет налоговых преференций, грантовых программ по компенсации процентов по кредитам при строительстве технологической инфраструктуры, помощи в оснащении площадок оборудованием и других механизмов».

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА

«Рост интереса к реализации проектов light industrial связан с рядом факторов,  - прокомментировала член правления Ассоциации индустриальных парков Ольга Романец, - например, такими как:

 1. Долгосрочный тренд на ускоренное развитие промышленности в стране и в связи с этим рост спроса на быструю и гибкую логистику.
 2. Диверсификация проектов. Light industrial - это отличная альтернатива для традиционных инвестиций в жилые и коммерческие объекты.
 3. Большое количество мер поддержки для развития промышленности и промышленной инфраструктуры со стороны государства.
 4. Технологическое развитие - все более доступны становятся новые технологии в строительстве и эксплуатации.

Такие объекты строятся для малого и среднего бизнеса в самых разных секторах, в том числе в высокотехнологичных отраслях. Ключевое их достоинство - это размеры, скорость строительства и гибкость.

Как правило, это универсальные объекты, которые строятся «в рынок». В Москве и в большинстве других регионов спрос на такие площади кратно превышает предложение».