В столице стремительно сокращаются объемы строительства апартаментов
В начале 2000-х годов существовали административные ограничения на строительство жилья в центре Москвы. Но девелоперы, четко уловившие возникший у покупателей интерес к приобретению собственности в пределах Садового кольца, нашли выход из этой ситуации. Они стали активно продвигать апартаменты, де-юре не являющиеся жилой недвижимостью. Результатом этой политики стало появление на рынке множества проектов такого формата: как правило, в реконструированных производственных зданиях. Конечно, приобретение такой недвижимости было связано с определенными издержками.В апартаментах нельзя зарегистрироваться, а «коммуналка» в них в среднем на 15–20% выше, чем для квартиры аналогичной площади. Выше и налог: если за квартиру он составляет 0,1% от ее кадастровой стоимости, то для апартаментов гостиничного типа – 0,5%. К тому же нежилой статус дает возможность с легкостью повышать платежи. Но для большого количества покупателей все это не имело существенного значения. Ведь квадратный метр в апартаментах был дешевле, чем в обычной квартире.
После кризиса 2008 года апартаменты стали появляться и в объектах нового строительства. Большинство из этих зданий изначально предназначались под офисы, но когда из-за проблем в экономике спрос на такую недвижимость упал, девелоперы придумали, как использовать невостребованные объекты иначе. А в 2013 году первые апартаменты появились и в массовом сегменте недвижимости. В результате к середине 2020 года доля апартаментов в Москве достигла максимума в структуре всех предложений в новостройках. По данным агентства недвижимости «Метриум», на тот момент она составляла 19,6%.
Анализ столичного рынка недвижимости за последние пару лет показывает, что теперь значительный интерес к приобретению апартаментов проявляют представители российских регионов. Москвичи же часто рассматривают их как выгодный инвестиционный инструмент. Как правило, арендатору дорогого помещения не важен его юридический статус, арендная ставка зависит только от локации, метража, качества отделки и мебели. Поэтому, как утверждают риелторы, даже небольшая разница при покупке жилья в апартаментах по сравнению с квартирами такого же класса при высокой арендной ставке дает возможность получать хорошую прибыль. Эксперты подсчитали, что если обычная квартира при сдаче в аренду может окупиться примерно за 15–17 лет, то окупаемость апартаментов составляет около 10 лет.
Однако массовое появление апартаментов в новостройках вызвало озабоченность городских властей. Первая претензия –
увеличение нагрузки на социальную инфраструктуру города, так как застройщики апартаментов, не считающихся жильем для постоянного проживания, не обязаны гарантировать ее появление. Во-вторых, статус коммерческой недвижимости позволяет покупать и продавать апартаменты в обход 214-ФЗ, защищающего права дольщиков, и в обход счетов эскроу. В-третьих, в последние годы некоторые застройщики в районах, где предполагается реновация, ищут площадки именно под строительство апартаментов, чтобы городские власти не смогли привлечь их к участию в программе по переселению жителей морально устаревшего и физически изношенного жилья. Наконец, у апартаментов с точки зрения столичных властей есть и еще один существенный минус: ведь квадратные метры в них не учитываются в статистике выполнения нацпроекта «Жилье и городская среда».
Исходя из всего выше сказанного, сегодня город предпринял все усилия для того, чтобы тщательно контролировать строительство новых апартаментов. С целью отрегулировать этот сегмент рынка столичные власти разработали систему штрафных санкций. Так, с июня 2024 года за использование нежилой недвижимости в качестве жилой застройщики и собственники участков должны заплатить штраф в размере до 3% от их кадастровой стоимости. Причем после выплаты штрафа владельцам земли предстоит прекратить нецелевое использование участка либо же изменить вид его разрешенного использования, чтобы избежать повторных, более крупных штрафов и даже возможного принудительного изъятия земли. Меры касаются апартаментов, которые строятся или реконструируются на не предназначенных для жилья землях: к примеру, тех, что отведены в Генплане столицы под офисы или заводы.
Как подчеркивает руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева, менять вид разрешенного использования земельного участка на жилое выгодно, когда он обладает высокими качественными характеристиками и потенциальным спросом на квартиры в данной локации. По этому пути пошли уже несколько застройщиков, однако такой путь не всегда подходит инвесторам. Дело в том, что статус части площадок, на которых еще пару лет назад могли бы появиться апартаменты, просто не предполагает строительство жилья. Изменение же вида разрешенного использования настолько трудоемко и затратно, что экономического смысла у этих проектов попросту нет. Как следствие, за первые восемь месяцев 2024 года количество выведенных на рынок новых проектов квазижилья сократилось в 4,5 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года: с девяти до двух. И это, судя по всему, только начало «конца эпохи».
