Вызовы в квадрате
Мероприятие при поддержке «Московской перспективы» было организовано компанией E. Events, пригласившей к разговору аналитиков разных сфер: риелторской, девелоперской, банковской, архитектурной отрасли управления и эксплуатации. Сергей Лобжанидзе, руководитель bnMAP.pro, обозначил главные тенденции прошлого года – снижение объемов приобретаемых покупателями лотов, количества сделок и повышение цен. Последнее спровоцировали два фактора – введение субсидированной ставки ипотеки и изменение курса национальной валюты. К концу года в связи с отменой льгот и при этом выросших вдвое цен активность рынка была снижена, но в феврале начала набирать обороты. Оценивать мартовскую ситуацию можно с поправкой на февраль. Все сделки, зарегистрированные в марте, это, по сути, сделки прошлого месяца: цикл покупки занимает примерно 22 дня. Весь последний период стал «торжеством малоформата» – интерес к мини-квартирам был максимальным. Основные объемы выдавала рынку пятерка крупных застройщиков. Сейчас покупатель пребывает в состоянии оцепенения: в первые дни марта на рынок вышло много лотов, но экспозиция растягивается на неопределенные сроки. Практически остановились сделки trade in – когда квартира в новостройке приобреталась через продажу жилья на вторичном рынке. Некоторые агентства отказались от подобных услуг. Вторичному рынку – в связи с его непрозрачностью и высокой ставкой ипотеки – аналитики предрекают невеселую судьбу: снижение цен, хотя пока непонятно, в каком объеме.
Покупатель настроен на изменение ценника. Но вряд ли стоит рассчитывать на снижение, уверен Александр Коваленко, коммерческий директор «РКС Девелопмент». Себестоимость строительства такова, что для этого нет предпосылок. Он напомнил предыдущий кризис, заставивший застройщиков рассчитываться с подрядчиками квартирами. Те стали продавать жилье с таким дисконтом, что идти напрямую к застройщикам стало невыгодно. Но нынешняя ситуация совершенно другая. Такие схемы просто невозможны. По всей видимости, перед инвесторами встанет вопрос – сохранять деньги через покупку квадратных метров, приобретать акции российских компаний или нести средства в банк под проценты. Пока в этом уравнении слишком много неизвестных, главным же фактором является уровень процентных ставок по кредитам и ключевой ставки ЦБ РФ. Коваленко предполагает, что девелопмент разделится: часть будет строить дешевое жилье эконом-класса, часть сохранит приверженность качеству.
Руководитель направления по работе с партнерами управления ипотечного кредитования МКБ Людмила Кабкова считает нынешний период третьим ипотечным кризисом. Многие уже вынесли уроки из предыдущих и довольно быстро перестраиваются, когда банк озвучивает новые условия кредитования. Снижение ставки с 19% до 18,25% в последние дни клиенты встречают возгласами «Наконец-то!». Хотя Кабкова согласна, что сейчас в рядах участников рынка царит растерянность. И те, кто придет за жильем в новых условиях, как предполагает она, будут рассчитывать на то, что в дальнейшем ставки кредитования будут субсидировать, а за счет рефинансирования можно будет снизить расходы. Застройщики, считая, что состояние неопределенности может затянуться, уже предлагают некоторые наименее ликвидные лоты со скидкой до 7%.
Как бы ни развивался рынок в дальнейшем, его участники так или иначе будут учитывать накопленный опыт и опираться на спрос. Алексей Расходчиков, председатель правления Фонда «Московский центр урбанистики «Город», привел данные новых статистических опросов, согласно которым 47% жителей России в целом устраивают существующие жилищные условия. Процент таких людей в сельской местности выше. 22% граждан удовлетворены размером своего жилья, но не удовлетворены его высоким износом. 6% наших соотечественников живут в новых домах, но в стесненных условиях – в квартирах небольших площадей. Многие опросы показывают возросший интерес к загородной жизни, что является следствием пандемии. Интерес к покупке дополнительного жилья связан с желанием выезжать на юг или за город. И все перечисленные группы граждан являются потенциальными покупателями новой недвижимости. Однако довольно существенная часть опрошенных не удовлетворена жилищными условиями и при этом не обладает возможностью улучшить их с помощью ипотеки. Расходчиков считает, что сложившаяся ипотечная схема себя исчерпала. Нужны новые формы – реновация жилья в регионах, социальные программы обеспечения, формирование арендного и муниципального фонда. Эти направления придется развивать. Вопрос в том, насколько быстро удастся перейти к ним в масштабе страны. Гармонизировать жизнь в крупных городах, по мнению Алексея Расходчикова, удастся при усовершенствовании схемы КРТ – комплексного развития территорий. Массивы жилья в зонах редевелопмента станут полноценными районами только при размещении там производств.
В целом же экономика того или иного сложившегося района сложно поддается оценкам, если учитывать, что 60% его жителей ежедневно устремляются к своим рабочим местам в других частях мегаполиса. Главный архитектор проектов компании Chapman Taylor Камран Джумаев считает, что в последнее время практика архитектурного проектирования существенно расширилась за счет новых форматов жилья. К таким форматам он относит build to rent, хорошо зарекомендовавший себя в мире. Компания уже спроектировала множество зданий-комьюнити. Удобство объясняется наличием всех необходимых сервисов и полной автономностью проживания. Подобные объекты сочетают большой набор разных функций, включая места для работы. В качестве примера Джумаев назвал комьюнити в Манчестере и Бристоле. Директор по развитию Yar Security Елена Муравская отмечает, что в прошедший период жители отстроенных ЖК проявляли заинтересованность в услугах безопасного проживания. По ее мнению, цифровые технологии полноценны в сочетании с услугами квалифицированного консьерж-сервиса. На подготовке кадров в этой сфере компания специализируется долгие годы, выпустив на рынок 1,5 тыс. подготовленных сотрудников.
