«На средства населения возводится 98% квартир»
Столичный рынок недвижимости переживает сложные времена. С одной стороны, тенденция к снижению объемов строительства в Москве, наблюдаемая с начала 2016 года, сохранилась и по итогам 9 месяцев (cтроители отчитались о вводе в эксплуатацию 4,7 млн кв. метров недвижимости, из которых 1,7 млн кв. метров – жилье; по сравнению с тем же периодом 2015 года падение составило 19% и 29% соответственно). С другой стороны, граждане демонстрируют в последнее время высокий интерес к приобретению жилья, стимулируя инвесторов открывать новые проекты. О том, кто сегодня является главным инвестором Москвы, где не хватает офисных помещений и чего ждать от поправок в 214-й Федеральный закон, рассказал на встрече в редакции «Московской перспективы» руководитель столичного Комитета по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства Константин Тимофеев.
Экономическая ситуация сегодня непростая, ряд иностранных инвесторов ушли из Москвы. Как вы оцениваете деловую активность в столице?
– Инвестиционная активность в Москве никогда не будет снижаться. Если мы и видим спад, то это не снижение: работают законы экономики, которые имеют цикличную форму. Если говорить об основных инвесторах, то это компании с собственной прибылью. На рынке Москвы они присутствуют достаточно давно и всем известны. Да, некоторые иностранные инвесторы ушли. В первую очередь речь идет о европейских и американских компаниях. Но многие и остались – например, «Хайнц», «Икеа», «Ашан», «Мега». Также на рынке сегодня присутствует большое количество турецких компаний.
Иностранные гостиничные операторы тоже практически все остались. Компании не могут мгновенно уйти с рынка, даже если экономическая ситуация поменялась для них не в лучшую сторону. У них нет возможности просто покинуть помещение, как, например, в торговле. Кстати, заполняемость отелей сегодня составляет 75–80%, и это очень высокий показатель.
Насколько сегодня популярны гостиницы у инвесторов?
– Москва развивается и с точки зрения туристического потока обгоняет Санкт-Петербург. Кроме того, российская столица – это международный финансовый центр. Поэтому гостиницы здесь всегда нужны не только для осмотра достопримечательностей, но и для ведения бизнеса. Многие гостиничные номера гости столицы могут снимать хоть целый год и жить в них. Спрос на площадки для строительства, конечно, огромный, есть даже конкуренция на участки. Гостиничные операторы активно покупали объекты у города, например, «Националь».
Мы отмечаем такую тенденцию, что многие инвесторы все чаще отказываются от апартаментов, потому что их продал – и все, и предпочитают им отели – это более долгий бизнес и очень доходный.
Нуждается ли сегодня Москва в новых офисных площадях?
– Москва – это финансовый и экономический центр Европы и мира. Несмотря на объемы ввода, мы чувствуем недостаток коммерческих помещений в хорошей локации, имеющих транспортную доступность. Речь идет не только о том, чтобы добраться туда на автомобиле, офисные служащие могут ездить и на комфортной электричке, и на метро. Во всей Европе так принято: сел на общественный транспорт и доехал до работы за 15–20 минут. У хороших проектов высокая заполняемость. Уже за 1,5–2 месяца до сдачи объекта, как правило, сформирован пул арендаторов.
Где ощущается нехватка офисов?
– Удивительно, но в центральной части города, где офисов полно, не хватает нормальных помещений по разумной цене. Причем это вопрос не только экономики, но и престижа. Многие иностранные компании хотят иметь свои офисы обязательно в пределах Садового, а то и внутри Бульварного кольца.
При этом по статистике около 20% офисов пустуют.
– Статистика разная, все зависит от бизнес-центра. Есть и те, в которых доля вакантных площадей составляет 50%. Арендатор сейчас становится более капризным. Кроме хорошей локации ему нужны еще другие услуги высокого качества: безопасность, пропускной режим, охрана, клининг, сервис. Если все это отлажено и работает, то не так уж и важно, повысилась ли ставка на 15–20%, он будет платить, если его все устраивает. А есть офисные центры, где цена 60–70 долларов за квадратный метр в год, но услуги некачественные и предоставляются не вовремя. Вряд ли арендатор там останется.
Похожая ситуация и на рынке жилой недвижимости. Сейчас девелоперы включают в свои проекты какие-то дополнительные элементы: благо-устройство прилегающих территорий, строительство детских садов, школ, поликлиник, фитнес-клубов, ресторанов, парков. Если жилой комплекс обладает высоким уровнем комфорта и безопасности, в том числе для детей, – это привлекает покупателя. Если он сталкивается с выбором: квартиры в одном ЖК дороже на 15%, но есть набор этих элементов, а в другом квадратные метры дешевле, но кроме них ничего не предлагается, то люди покупают там, где дороже. Поэтому если ставить вопрос, какая сейчас цена в городе, ответ будет таким: цена разная, могут и по 200 тысяч рублей за квадратный метр, как горячие пирожки, расхватывать, а могут и за 100 тысяч не брать. Все зависит от качества продукта.
В СМИ появилась информация, что власти хотят вывести бизнес за пределы ЦАО. На ваш взгляд, это реально? Будут ли арендаторы интересоваться офисами в новой Москве или за пределами ТТК?
– Вы считаете, это возможно? Закрыть предприятие, которое платит налоги, заработную плату сотрудникам, предоставляет рабочие места? Зачем это делать? Тем более в сегодняшней непростой экономической ситуации. Конечно, совсем другое дело, когда предприятие не выдерживает конкуренции, бизнес становится нерентабельным в центре города ввиду высокой стоимости аренды, налога на собственность, и в результате оно само закрывается или переезжает на периферию, такие примеры есть. Это такой экономический эволюционный процесс.
При этом такие процессы нельзя путать с проектами комплексного развития территорий, предусматривающих наличие жилья, коммерческой недвижимости и транспортной доступности далеко за пределами центра. Например, мы ставим задачу по увеличению количества рабочих мест в новой Москве. Генеральный план ТиНАО и правила землепользования и застройки предполагают там порядка 50% всего строительства – создание рабочих мест. Это необходимо для того, чтобы не появлялись спальные районы.
Кстати, про рабочие места в новой Москве. Вы, как ответственный секретарь Градостроительно-земельной комиссии, наверняка обращаете внимание на то, какие проекты планировки утверждаются. Когда бываешь на новых территориях, создается ощущение, что там преобладает жилищное строительство, а где же рабочие места? Или, может быть, в нынешней экономической ситуации инвесторам выгодно строить жилье, а рабочие места появятся в будущем?
– Действительно, на территории новой Москвы, особенно в Мосрентгене, Саларьеве, на Киевском шоссе, строятся большие жилые комплексы, но в проектах планировки, которые мы утверждаем, присутствуют и рабочие места – это офисы, объекты торговли и т.д. Например, в проекте А-101 мы пересмотрели количество рабочих мест в пользу их увеличения.
Что касается большого количества возводимого жилья, то вы сами ответили на свой вопрос. Пока офисы не продаются в больших объемах. Плюс инвесторам выгоднее сначала построить жилье, продать его, получить деньги и пустить их в оборот, возвести коммерческую недвижимость, которая окупается медленнее. Оборачиваемость средств, вложенных в жилье, достаточно быстрая, где-то 2,5 года.
Тем не менее рабочие места сегодня в ТиНАО создаются, причем в большом количестве: это склады, магазины, аутлеты, рынки, торговые центры, офисы.
Кто в столице сегодня самый крупный застройщик?
– По жилью, согласно данным нашего мониторинга, это компании ПИК и «Мортон», у которых по итогам третьего квартала больше всех продаж. ПИК – известный публичный застройщик, с современным менеджментом, правильно сформированными продажами, реализация проектов здесь на самом высоком уровне. То же самое можно сказать и про «Мортон», у которого большая география строек, продуманные проекты, отличный маркетинг.
Сейчас, как вы знаете, компания ПИК купила «Мортон», поэтому фактически теперь это одна организация под брендом ПИК.
Главным инвестором строительства жилья является население города: 98% квартир возводится на их средства.
Коммерческая недвижимость, в первую очередь офисы, строится на деньги банков. Компании за счет собственных средств офисы практически не строят. За исключением разве что случаев, когда бизнес-центры формируются под уже конкретных арендаторов.
С 2017 года в силу вступает много поправок в 214-й ФЗ, чего ждать от них инвесторам и дольщикам?
– Координирует эти вопросы Министерство строительства и ЖКХ РФ. Пока еще нет четких правил, по которым с 1 января 2017 года будет работать Государственный компенсационный фонд. Поэтому механизмы до конца остаются неясными. А времени для разъяснения правил застройщикам остается совсем мало.
Предполагается, что застройщики будут отчислять в фонд 1% от стоимости проекта. Еще одно нововведение – раскрытие информации о застройщиках. Это, безусловно, плюс, но самого инструмента тоже пока нет. Кроме того, должна быть определенная площадка для этого. Где она будет располагаться – на сайте Минстроя, Министерства экономики и развития, – тоже неясно.
На мой взгляд, будет логично, если новые правила станут одинаковыми для всей страны. Столичные застройщики, к примеру, работают и за пределами Москвы. Поэтому если какой-то девелопер не справился с проектом, к примеру, в Нижнем Новгороде, пусть все знают, что подобная проблема может у него появиться и в Санкт-Петербурге. Мне кажется, такой ресурс был бы полезен.
Застройщики обязаны соответствовать определенным критериям на момент начала работы – это размер уставного капитала, публикация декларации, наличие необходимых документов. Мне кажется, было бы логичнее, если региональные структуры могли бы проанализировать отчетность через месяц, два, три после начала работы и посмотреть, соответствует ли застройщик требованиям. А то получается, что в начале работы соответствует, а потом нет. И в зависимости от этого принимать какие-то решения. Например, если у застройщика некритичные проблемы или отсрочка по срокам завершения строительства, то можно составлять дополнительное соглашение с населением. Если обнаружено нецелевое использование средств, то нужно срочно приостанавливать продажи, чтобы не усугублять проблему и принимать какое-то решение по менеджменту компании: вводить внешнюю процедуру наблюдения или поднимать вопрос о ликвидации компании. Но это так и осталось на уровне предложений.
Еще есть вопрос, что будет с теми договорами долевого участия, которые заключены до 1 января 2017 года? Сейчас мы видим рост продаж жилья. В третьем квартале 2016 года заключено более 12 тысяч ДДУ. Для сравнения: в третьем квартале 2015 года было порядка 6 тысяч. Мы ожидаем в ноябре–декабре еще больший рост. С одной стороны, рынок оживает, а с другой – все стараются максимально продать, в том числе и аффилированным структурам, чтобы не попасть под действие работы Компенсационного фонда.
Вы говорили, что некоторые компании отчисляли страховщикам меньше 1%. Удастся ли этого избежать при появлении Компенсационного фонда?
– Данная структура будет федеральной. Я не думаю, что здесь можно будет договориться, как со страховщиками. Тут, конечно, есть еще много вопросов, поэтому в дальнейшем механизм будет совершенствоваться. Ведь 1% при здоровой экономике – это нормальная ставка. Но если происходит какой-то экономический спад и в него попадут 3–4 крупные компании, то этих денег будет уже недостаточно.
Далее, каким образом будет обеспечен механизм завершения строительства? Будет ли выделяться дополнительное финансирование? Для кого? Закон сейчас говорит о том, что долевое строительство – это инвестиционный договор. Значит, если гражданин заключает ДДУ, при банкротстве застройщика он получает преимущественное право на объект незавершенного строительства. Человек собирается с такими же, как он, дольщиками и смотрит, сколько продано или не продано квартир, сколько можно выручить за них, как ими разумно распорядиться – может дополнительно профинансировать и достроить дом. С одной стороны, механизм четкий, правильный и понятный, но с другой – когда такая ситуация появляется, нет структуры, которая может этих граждан объединить и все им разъяснить. Сейчас у нас такая ситуация: компания в предбанкротном состоянии, инвестор пропал, есть дольщики, а они не могут объединиться и принять правильное решение – один сюда тянет, другой туда, проблема даже в том, чтобы собраться и выбрать председателя. Мы предлагали подумать, что если фонд будет создаваться, то именно он должен стать такой организацией.
Что касается Москвы, есть поручение мэра Москвы Сергея Семеновича Собянина объединить три проблемных адреса (Зеленоград, Марушкино, Троицк Е-39). Земельно-правовые отношения и объекты незавершенного строительства будут оформляться на город с последующей передачей государственному заказчику КП «УГС» для завершения строительства и обеспечения граждан жилыми помещениями.
16 ноября должны состояться торги по восьми участкам для строительства транспортно-пересадочных узлов. По объектам, которые выставлялись ранее, торги неоднократно переносились. Тогда вы говорили, что инвесторов не устраивают условия и впредь участки будут выставляться только в том случае, если есть конкретные интересанты. Как обстоит дело с этими восемью объектами?
– По каждому адресу сейчас точно инвесторы есть. Нужно понимать, что на конкурс выставляется право на приобретение доли в уставном капитале для строительства ТПУ. То есть это только первая часть большой работы. Когда инвестор приобретает контрольный пакет этого предприятия (специально созданного под конкретный проект ТПУ), он приобретает право на создание объекта. Градостроительная документация по ним может находиться в разных стадиях оформления. Все проекты сложные, где-то землю нужно оформить, где-то до конца сформировать технологическую часть. Сейчас важно закрепить это право за инвестором, потому что если делать работу без него, предполагать какие-то объемы застройки, функции, тратить бюджетные деньги на проектирование, – это просто может оказаться бессмысленным, если вдруг инвестору не понравится проект. Поэтому было принято решение продавать право на контрольный пакет предприятия, и когда инвестор уже его приобретает, тогда проект и осуществлять. (Подробнее о конкурсе по восьми участкам для строительства ТПУ см. материал на стр. 5.)
Некоторые проекты ТПУ предполагают довольно высокие объемы застройки, которые очевидно выходят за рамки функций пересадки с одного вида транспорта на другой. Иногда они достигают и 400–500 тыс. кв. метров. Как определяется количество коммерческой недвижимости, которая будет построена?
– Объемы определяются исходя из возможных и востребованных. Но самое главное, должна быть обеспеченность общественным транспортом. Если начать строить ТПУ, то увеличивается пассажиропоток, поэтому возможно некоторое увеличение концентрации недвижимости – как жилой, так и нежилой. Чтобы людям было удобнее от этого узла добираться до дома. Теоретически, чтобы вообще не выходить на улицу. Приехал в Сити на метрополитене на минус первый этаж, доехал до 30-го и оказался в офисе, спустился вниз, перешел в другую башню – и ты дома.
