Мы обновили портал. Вы находитесь на его бета-версии. С каждым днем портал будет становится все лучше, удобнее и интереснее. Спасибо, что вы с нами!

2017 год станет знаковым в сфере строительного законодательства

2017 год станет знаковым в сфере строительного законодательства
2017 год станет знаковым в сфере строительного законодательства
Олег Сорока о том, что ждет в новом году участников рынка недвижимости – от покупателей до застройщиков

С 1 января 2017 года российские власти корректируют правила игры во многих сферах градостроительства – поправки в Градкодекс, в законы о долевом строительстве и саморегулируемых организациях в строительстве, новый правовой статус машино-мест, изменение всего алгоритма комплексной реорганизации городских территорий. Так или иначе, изменения затронут всех участников рынка – от потенциальных покупателей жилья до застройщиков. Об этом журналистам «Московской перспективы» в рамках нашей рубрики «24 этаж» рассказал депутат Московской городской Думы, заместитель председателя Комитета по градостроительству, госсобственности и землепользованию, член совета директоров ГК «Пионер» Олег Сорока. А начался разговор с будущей реконструкции новоарбатских «книжек», в одной из которых располагается редакция «МП».

Инвесторов услышали в Кремле



 Олег Иосифович, центр города, и в частности Новый Арбат, заметно преобразился после благоустройства, – очередь за реконструкцией арбатских высоток?
– Действительно, весь центр города, и Новый Арбат в том числе, изменился, расширена пешеходная часть, созданы уникальные общественные пространства, приведены в порядок фасады зданий. Программа не закончена, преобразования ждут еще несколько десятков улиц города. Реконструкцию и реконцепцию предстоит пережить и арбатским «книжкам».

Уже определились с их концепцией. Сегодня известно, что после проведенных в прошлом году торгов по дому № 15 инвесторы создадут в нем многофункциональный комплекс, спроектированный по принципу нью-йоркских апартаментов: в одном здании будут находиться жилой функционал, офисы, гостиница и вся необходимая для жизни инфраструктура. Безусловно, на очереди другие дома-«книжки», которые все еще ждут своих инвесторов. Сложность в том, что в них слишком много собственников, с которыми будущему инвестору предстоит либо договариваться о совместной работе, либо «расселять».
Но уверен, что со временем все вопросы, в том числе и по взаимодействию с собственниками, будут решены, притом что и город, и общественность максимально заинтересованы в том, чтобы эти объекты были приведены в надлежащий порядок.

 Какие события уходящего года на законодательном уровне вы бы особенно отметили?
– Долгожданным событием года стал Госсовет при президенте РФ в мае 2016 года. Подготовка к нему началась почти год назад. Причем в выработке предложений для Госсовета участвовали как законодательный корпус и исполнительная власть, так и бизнес-сообщество. Все работали в связке – власти столицы, министерства и ведомства федерального и регионального подчинения.
В составе Клуба инвесторов Москвы мы участвовали в формировании предложений по развитию строительной отрасли, совершенствованию и реформированию отдельных ее сегментов, которые впоследствии обсуждались на Госсовете и нашли отражение в поручениях президента РФ. А уже исходя из этих решений, Государственная Дума РФ предыдущего созыва приняла ряд законов, которые должны вступить в силу с 1 января 2017 года. Эти изменения, без всякого преувеличения, по своему объему и значимости для градостроительной индустрии можно расценивать как революционные, например, по вопросу правового регулирования комплексного развития территорий.

Сейчас федеральные и региональные органы исполнительной власти активно готовятся к законодательным нововведениям, разрабатываются и выпускаются подзаконные акты. Рассчитываем, что с 1 января 2017 года процесс реализации принятых законов пойдет относительно гладко.

 Как изменится действующая практика в отношении защиты прав дольщиков и градостроительства в ближайшее время?
– С 1 января 2017 года начнут действовать обязательные требования к застройщику по раскрытию информации, планируется расширить полномочия контролирующих органов и создать Единый реестр застройщиков. С этого времени Москомстройинвест будет оформлять и выдавать застройщикам заключение о соответствии застройщика установленным требованиям. Этот документ станет обязательным для начала продаж в случае, если объект строится с привлечением средств дольщиков. Без заключения Москомстройинвеста договора об участии в долевом строительстве регистрироваться не будут.

Еще одна важная новация – это Компенсационный фонд, который возьмет на себя функцию гаранта при долевом строительстве. Сейчас ответственность застройщика перед дольщиками обеспечивается через сеть уполномоченных страховых компаний и одного общества взаимного страхования. При этом степень риска остается высокой, а все участники данного процесса полностью не защищены. С нового года защищать интересы дольщиков будет как раз вновь образуемый Компенсационный фонд. Уже ведется работа над нормативными правовыми актами, касающимися этого нового института. При этом остаются вопросы, требующие урегулирования в кратчайшие сроки, в том числе по предмету и схеме формирования этого фонда. Пока нет ясности, как и когда будет взиматься страховой взнос в размере одного процента – от цены каждого договора участия в долевом строительстве (ДДУ) по мере их заключения или одномоментно от стоимости строительно-монтажных работ до начала продаж. На мой взгляд, первый вариант наиболее предпочтительный, сегодня уже подготовлены и обсуждаются соответствующие поправки.

Что касается градостроительства, то необходимо отметить, что большие корректировки были внесены в Градостроительный кодекс РФ и другие законодательные акты, в том числе по вопросам согласования и утверждения документации по планировке территории, содержанию и составу Правил землепользования и застройки, а также по требованиям и порядку выдачи разрешений на строительство и ввод объектов, в том числе ГПЗУ. Кстати, теперь этот документ будет иметь правовой статус информационного.

 Очень долго не решалась проблема машино-мест. Какие изменения ожидаются в этом вопросе?
– Ранее машино-места попросту не признавались самостоятельными объектами недвижимости, что затрудняло регистрацию прав собственности. Человек мог приобрести машино-место только как долю в праве общедолевой собственности, и распоряжаться этой долей (например, продавать) он мог только с общего согласия других дольщиков. Нам было необходимо добиться, чтобы машино-место расценивалось как самостоятельный объект недвижимости. Теперь в 130-ю статью Гражданского кодекса – в перечисление существующих видов объектов недвижимости – соответствующее изменение внесено. Согласно поправкам в кодекс, границы машино-мест определяются проектной документацией и закрепляются в том числе путем нанесения разметки. Это важно не только для застройщиков, но и для всех граждан, имеющих в правообладании машино-места или планирующих их приобретение.

Промзоны на низком старте


 Год назад на встрече в нашей газете вы рассказывали о реконструкции промышленно-комму-
нальных территорий. Что удалось сделать, чтобы промзоны стали площадками для развития города?

– В Москве резервы для развития можно условно разделить на три направления: это промышленно-коммунальные зоны, застроенные территории и свободные от застройки пространства, к которым можно отнести новую Москву. По всем трем блокам с точки зрения правового регулирования шло самое оживленное обсуждение. Отредактированный в этой части Градкодекс вмещает в себя подходы, связанные со всеми тремя направлениями: РЗТ – развитие застроенных территорий, КОТ – комплексное освоение территорий и КРТ – комплексное развитие территорий. Последнее касается как раз промышленных и коммунальных зон – их в столице более 200.

Новеллы законодательства для таких площадок предлагают два подхода. Первый – когда собственники выходят с инициативой о развитии территорий, разрабатывают проект планировки и реализуют план его комплексного развития. При этом правовым механизмом реализации является соглашение, заключенное между всеми собственниками этой территорий и городом. Другой формат – когда органы власти самостоятельно принимают решение о комплексном развитии, опираясь на определенные критерии и параметры территории. Все они четко обозначены в законе. Учитывается состояние недвижимости, соответствие и использование по функциональному назначению и многое другое.
Что важно: законом предусмотрена возможность изъятия собственности на данной площади с выплатой компенсации по рыночной стоимости. Это очень важный законодательный механизм, который позволит раскрыть и реализовать градостроительный потенциал этих территорий в интересах общества и города в целом, а не отдельных правообладателей, которые не хотят и не желают развиваться и часто становятся тормозом для дальнейшего развития всей территории. Уверен, что в первом квартале будущего года мы увидим пилотные проекты по новым схемам. Предложения от девелоперских компаний уже есть.

Наверное, в первую очередь они будут связаны с развитием территорий, прилегающих к МЦК?
– Безусловно, но не только. Да, эти территории очень интересны девелоперам, и мы заинтересованы привести их в порядок. Пока «ржавый пояс» Москвы выглядит довольно неприглядно: много гаражей, полуразвалившихся зданий. Но это можно было видеть три-четыре года назад. А сегодня и справа, и слева от МЦК уже работает техника, и скоро мы эти территории просто не узнаем. Через два-три года вдоль МЦК все преобразится. Там вырастут жилые кварталы, новые коммерческие объекты, появятся рабочие места. ТПУ на кольце в этом смысле станут настоящими точками притяжения.

 Если говорить о таком перспективном направлении, как развитие застроенных территорий, по нему закон так же детально проработан, как по промышленным зонам?
– Это направление мы также обсуждали, часть предложений вошли в Градкодекс и вступают в силу с 1 января. Сейчас девелоперы, в том числе в рамках Клуба инвесторов Москвы, анализируют свои проекты на застроенных территориях с точки зрения их апгрейда на предмет экономической эффективности. Так что процесс пошел. Но есть проблема, которая пока тормозит полноценный запуск: приниматься за такие непростые проекты категорически нельзя, пока не будет изменено земельное и жилищное законодательство в части применения технологий процедуры переселения. Сегодня возникают ситуации, когда при расселении пятиэтажки все семьи переехали, кроме одного собственника, который ни в какую не хочет выезжать. Если он к тому же является долевым собственником земельного участка под домом – а так, как правило, в силу закона и бывает, – переселение останавливается и переходит в судебные тяжбы.

Необходимо отрегулировать механизм этих процедур аналогично тому, что принят по комплексному развитию территории. Он, по сути, такой же, только в одном случае происходит изъятие у собственника нежилой недвижимости, а в другом – жилого помещения. Человека не собираются выгонять на улицу, ему предоставляют более качественное жилье. Если не хочет, он вправе получить компенсацию за свою квартиру по рыночной стоимости и использовать ее по своему усмотрению.
Напомню, в Москве по первой программе сноса пятиэтажек осталось переселить немногим более 80 домов, и москвичи, поверьте мне как депутату, с нетерпением ждут начала новой программы. Если удастся до конца нынешнего или в начале будущего года решить вопросы правового регулирования переселения, процесс пойдет гораздо быстрее.

 Намечается новая программа сноса и переселения пятиэтажек?
– Напомню, жилой фонд города – а это 330 млн кв. метров жилья – каждый год стареет. Благодаря совокупности всех жилищных программ – строительства нового жилья, переселения из ветхого жилья и реализации программы капитального ремонта – нам удается поддерживать жилфонд Москвы в нормальном состоянии. Тем не менее надо идти с опережением, активнее обновлять жилую недвижимость города. Решив ряд правовых вопросов, можно будет приступать к запуску новой программы переселения ветхого пятиэтажного жилого фонда. В ее рамках под расселение может попасть 24,5 млн кв. метров жилья следующих серий пятиэтажных домов первого периода индивидуального домостроения.

 Какие это серии?
– Это серии I-510, I-511, I-515, II-07, I-335, I-447 и их аналоги, которые строились позднее тех четырех, что в настоящее время заканчивают сносить. Хочу подчеркнуть, что в рамках глобальной подготовки этой программы все заинтересованные стороны – и город, и инвесторы – пришли к выводу, что к ней надо подходить только комплексно. Просто зайти в квартал, снести пятиэтажки и уйти, увеличив объем жилого фонда в 2,5–3 раза, будет неправильно. Девелопер должен иметь возможность реализовать проект в совокупности всех существующих сегодня программ: сноса и переселения в рамках РЗТ, капитального ремонта пятиэтажек и 9–12-этажных панельных домов. И наконец, надстройки тех домов, где есть такая возможность, – как на ул. Мишина, 32. Подходящих под эти цели домов уже насчитали 420 по всей Москве, и обследование продолжается.

Свет в окне оценили в рублях



 Жилые дома построить – это одно, но как не превратить новые кварталы в очередной спальный район?
– Нужны рабочие места, это понятно. В идеологии комплексного развития территории, которой мы придерживаемся последние 5–6 лет, есть принцип многофункциональности. Если строить, то, безусловно, комплексно: и жилье, и социальную, транспортную инфраструктуру, и обязательно рабочие места. При этом надо понимать, что, воплощая эти принципы, город и застройщики очень тщательно должны подходить к вопросам градостроительного и экономического потенциала той или иной территории. Где-то, может быть, целесообразнее будет применить тактику совмещения программ. К примеру, начать с комплексного развития территории (КРТ), в дальнейшем переселять на реорганизованную территорию жителей из сносимых пятиэтажек в рамках развития застроенной территории (РЗТ), с тем чтобы сбалансировать плотность застройки.

 Активно обсуждается такая тема, как инсоляция. Какие подходы здесь вы видите?
– Изменение технических регламентов, в том числе нормативов по инсоляции, актуально как в Москве, так и в других крупных городах. Помимо предложений по их корректировке в сторону уменьшения мы предложили принципиально иной подход по этому вопросу: пускай сам покупатель определяет, насколько для него важно отступление от нормативных требований по освещенности жилого помещения. Скажем, я утром уехал на работу – еще темно, приехал – уже темно, поэтому для меня вопрос освещенности не играет особой роли.

Опрос среди покупателей, который мы проводили, превзошел все наши ожидания. Большинство заявили, что они хотели бы сами определить, что им важнее. Причем «голосовать» намерены деньгами. Если квартира по существующим нормативам инсоляции стоит 3 млн руб., а с отклонениями от норм – 1,5–2 млн, то многие предпочтут вторую. Важно, чтобы данное отклонение было в обязательном порядке прописано в технических и кадастровых документах на жилое помещение.

 Принимает ли ваша компания участие в развитии территории в рамках создания «Парка Яуза», инициированном председателем Мосгордумы Алексеем Шапошниковым?
– Компания «Пионер» разрабатывает концепцию застройки в районе Ботанического сада, прилегающего к реке Яузе. При этом мы пригласили японских архитекторов, которые очень трепетно относятся к вопросам экологии. Сохранить дерево, увеличить общественное пространство, максимально озеленить его – такой архитектурный код был заложен ими в рамках нашей совместной работы. Как итог – вместо старых гаражей, которые стояли на самом берегу реки, компания возведет школу и детский сад. В проекте планировки заложено архитектурное решение по благоустройству берегов реки Яузы, причем с двух сторон.

Председатель Мосгордумы Алексей Валерьевич Шапошников предложил очень интересную идею проекта рекреационной зоны на Яузе в СВАО. При этом часть проекта будет реализована за бюджетные деньги, часть – за счет компании «Пионер». Думаю, нам удастся успешно совместить эти подходы.

К депутату с пристрастием
 Вы избирались в 5-м избирательном округе, жители которого – а это районы Хорошево-Мневники, Филевский парк, Щукино – с особым пристрастием оценивают деятельность своего депутата. Как решаются проблемы районного масштаба, к примеру, транспортные?
– Главное – открыт долгожданный уникальный винчестерный тоннель длиной 748 метров, подобного которому нет в стране. А вскоре начнет строиться второй в Москве вантовый мост в Мневниковской пойме.

 В СЗАО большая площадь водной глади, зеленых насаждений. Как это сохранить?
– Если вы помните, Мневниковская пойма была выбрана одним из ключевых центров в проекте развития Москвы-реки. Тут запланировано строительство Парламентского центра, благоустройство набережных, развитие инфраструктуры и транспортного сообщения. Здесь же планируется создать огромный массив парков и садов и таким образом сохранить природное зеленое ядро этой территории и одновременно организовать уникальную прогулочную зону для жителей СЗАО и всех москвичей. Как мы видим, реализация проекта начинается со строительства транспортной инфраструктуры – моста через реку, строительства станции метро «Нижние Мневники» и новых дорог. Такой подход, на мой взгляд, самый правильный.

 Какие проблемы решает сегодня общественный строительный контроль (ОСК), который по вашей инициативе действовал на строительстве участка Северо-западной хорды?
– Несмотря на то что строительная часть Северо-западной хорды в нашем районе закончилась, ОСК продолжает работать над вопросами ее благоустройства. Сейчас контролируем высадку деревьев, которые были обещаны в рамках озеленения территории. Кроме того, на данный момент самая главная задача для ОСК – строительство социальных объектов в рамках АИП. Сегодня принято решение на территории 52-й горбольницы строить детско-взрослую поликлинику на 750 посещений в смену – этот проект я отстаивал, потому что потребность в медучреждении у жителей Щукина огромная. Будет также строиться Центр культуры и искусства «Щукино» на месте сгоревшего несколько лет назад Дома культуры «Октябрь», реконструируется кинотеатр «Патриот». В Филевском парке по просьбе жителей мы добились решения о строительстве безопасного пешеходного перехода под железнодорожными путями Смоленского направления на улице Василисы Кожиной. На днях получили ответ из Москомархитектуры о том, что строительство перехода включено в проект планировки и уже готовят публичные слушания.

 А что с детсадом «со слониками», дорогим сердцу жителей Щукина?
– Здание детского сада № 333 «со слониками» признали памятником истории и архитектуры, его будут реконструировать. В порядке компенсации мест для дошкольников было принято решение в рамках горбюджета построить новый садик на ул. Новикова, вл. 9. Мы сумели добиться этого важного консолидирующего решения, которое свело на нет многолетние споры на тему «снести нельзя оставить», – это результат большой совместной работы городских и муниципальных депутатов, активных жителей, департаментов правительства.