Застройщикам мягко стелют

С 1 июля этого года модель финансирования эскроу-счетов должна заработать в пилотном формате. План, разработанный Минстроем, Минфином, Банком России и АИЖК, направлен на постепенное изменение способов привлечения средств граждан для строительства и внедрение механизмов проектного финансирования через уполномоченные банки. На прошлой неделе нововведения обсудили на финансовом форуме недвижимости.
1 июля 2018 года вступит в силу очередной пакет изменений в законодательство о долевом строительстве, которые ужесточают требования к финансовым показателям деятельности застройщиков. Так, предполагается установить требование об их обязанности поддерживать на протяжении всего срока строительства достаточность собственных средств в размере 10% от планируемой стоимости проекта. Помимо этого необходимо обеспечить минимальный остаток средств на счете в уполномоченном банке в размере 10% от проектной стоимости на дату получения застройщиком разрешения привлекать средства участников долевого строительства. Одна компания теперь сможет работать по одному разрешению на строительство.
Также с 1 июля в пилотном формате должна заработать модель эскроу-счетов, которая за несколько лет позволит застройщикам отказаться от денег дольщиков и перейти на проектное финансирование.
Большинство девелоперов высказали опасения по поводу этих нововведений. По их мнению, законодательные новации не просто усложнят работу частных застройщиков, но и могут привести к «переделу» рынка и краху тех компаний, которые работают только на кредитных средствах. Например, сегодня в Москве реализуется 512 различных проектов. Очевидно, что если на каждый объект надо будет получать отдельное разрешение на строительство, то их будет больше тысячи, что, безусловно, осложнит жизнь девелоперам.
В то же время сложности возникнут не только у застройщиков, но и у властей. Так, поправка в закон «одно разрешение на строительство на один объект» вызовет двукратное увеличение числа реализуемых проектов и, соответственно, количества компаний. В связи с этим увеличение числа застройщиков, работающих с деньгами населения, повлечет за собой необходимость расширения штата контролирующих органов. «Если в этом году мы планово проверим деятельность 90 застройщиков по привлечению средств населения, то получается, что в будущем это число составит уже порядка 200. Дополнительно к согласованным прокуратурой плановым проверкам мы проводим и внеплановые, которых у нас около 150. Соответственно их будет около 300», – пояснил председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. При том количестве сотрудников комитета, которые сегодня осуществляют проверки деятельности застройщиков, сохранить существующее качество проверок будет невозможно.
При этом город не имеет права снижать ни качество, ни контроль. «Эту поправку можно было бы отложить. Мы считаем, что правильнее выдавать несколько разрешений одной компании», – подчеркнул он.
В настоящее время в связи с этой поправкой игроки рынка стараются получить максимальное количество разрешений на строительство. «Можно сказать, что девелоперы начинают «пылесосить» новые площадки, стараясь получить максимальное количество разрешений на строительство до 1 июля, когда вступят в силу законодательные поправки в отрасли», – заявил Константин Тимофеев.
Вместе с тем министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень подчеркнул, что переход на схемы проектного финансирования будет постепенным и мягким. «В конце прошлого года была утверждена «дорожная карта» по поэтапному замещению в течение трех лет средств дольщиков банковским кредитованием. В соответствии с этой «дорожной картой» с июля 2018 года в пилотном режиме должна заработать модель эскроу-счетов, которая в горизонте до 2020 года позволит плавно перейти к проектному финансированию», – заявил министр.
Столичный стройкомплекс выступает за альтернативность использования эскроу-счетов. Полный и обязательный переход застройщиков на проектное финансирование и использование этих счетов может привести к тому, что порядка 30% проектов в сфере недвижимости в Москве будут заморожены. Таким образом, из тех же 512 проектов, которые реализуются частными застройщиками, около 150 могут получить в банках отказ в финансировании.