Дома пойдут на повышение
Эксперимент по реконструкции несносимых серий, который мэрия в рамках программы «Жилище» проводила в Северном округе, признан удачным и при выполнении ряда условий может быть распространен на другие дома. Главным требованием является согласие жильцов (не менее 2/3 собственников квартир), их готовность инвестировать в проект и терпение, поскольку все работы проводятся без отселения и занимают около двух лет. Ежегодно за счет горожан в Москве планируется перестраивать 10–15 домов.
Столичные власти заканчивают программу ликвидации пяти-этажек сносимых серий, начатую в 1999 году. По словам главы департамента градостроительной политики Сергея Лёвкина, к настоящему моменту она уже выполнена на 86%: из 1722 домов снесено 1477. Остаточный снос и расселение будут произведены не позднее 2016 года, после чего мэрия планирует уйти с рынка реконструкции жилья, переложив ее финансирование на частных застройщиков и самих жителей. Чиновники признают, что фронт работ огромен. Действующим на рынке строительным компаниям объемов хватит на 20–30 лет. Только в первоочередном порядке реновации подлежат 25 млн кв. метров жилья, техническое и моральное состояние которого мало чем отличается от сносимых пятиэтажек, а в перспективе замене подлежат 52 млн кв. метров устаревшего жилого фонда.
Однако это не означает, что все ветхое жилье заменят современными многоэтажками. У жителей есть альтернатива: провести капитальный ремонт своего дома с расширением площади квартир и надстройкой дополнительных этажей. Как ранее заявлял главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов, снос старых зданий не должен сопровождаться просто заменой жилья на новое, здесь должны появляться и новые функции, необходимые для качественной жизни. «Многие жилые здания первых периодов индустриального домостроения оказались конструктивно более стойкими, чем изначально предполагалось, – отметил он, – поэтому сейчас мы изучаем износ зданий и другие технические характеристики». Почти два года назад эксперимент по реновации жилья без отселения начался на улице Мишина в Северном округе Москвы. Инициатива исходила от самих жителей, которые решили не ограничиваться капремонтом и улучшить не только качественные, но и количественные характеристики своего жилья. Из 4-этажного дома в процессе реконструкции получится 8-этажный, а в надстройке появятся 24 дополнительных квартиры, часть из которых ТСЖ продаст на рынке, чтобы компенсировать расходы. «Из 16 собственников, живущих в доме, 13 участвуют в проекте, то есть они профинансировали строительство квартир в надстройке, а город помогал организационно. Остальную сумму внесли пайщики – физические лица, живущие в этом районе», – сказал Сергей Лёвкин. По данным департамента градостроительной политики, себестоимость квадратного метра в доме на улице Мишина с учетом подключения к сетям и расходов на получение техусловий составляет 75 тыс. рублей.
«Фишкой» проекта является санация без отселения: то есть во время работ жильцы продолжают жить в своих квартирах и пользоваться всеми коммунальными услугами. Этот метод очень популярен в Западной Европе (в частности, в Германии), но он до сих пор не приживался в Москве. Однако чиновники считают, что опыт ТСЖ на улице Мишина, 32, заставит москвичей передумать. «Все работы проводятся в рабочее время по согласованию с жильцами и в минимально короткие сроки.
Собственники сами принимают решения, контролируют расходы по реконструкции. После ремонта дом полностью изменится. До конца ноября он будет готов», – говорит господин Лёвкин.
Имеющийся у города опыт по реконструкции жилых домов с надстройкой здания и без отселения жителей с привлечением средств собственников и других источников внебюджетного финансирования департамент градостроительной политики уже обобщил в методологических рекомендациях (они доступны на сайте ведомства). Эта «дорожная карта» теоретически может быть использована при реконструкции 9 тыс. домов (кирпичных, блочных и панельных), строившихся с 1955 по 1969 год. В частности, это серии II-01 (кирпич, 3–5 этажей, 1954–1959 годы); II-02 (панель/кирпич, 8 этажей, 1952–1960 годы); II-03 (кирпич, 2–5 этажей, 1954–1961 годы); II-04 (блоки, 8 этажей, 1955–1963 годы); II-05 (блоки, 5–6 этажей, 1955–1959 годы) и II-08 (кирпич, 5 этажей, 1957–1969 годы). На их долю в объеме жилой застройки столицы приходится в общей сложности 37 млн кв. метров. Однако пока наилучшие перспективы у серии II-08, к которой относится пилотный дом на улице Мишина.
«Разрабатывая методические рекомендации, мы исходили из того, что на домах с другими критериями эту схему применять нецелесообразно, – поясняют в стройкомплексе. – Скажем, у панельных домов и у ряда серий кирпичных домов того же периода постройки очень маленькие кухни, совмещенный санузел, проходная комната. При реконструкции с надстройкой качество жилья по большому счету останется прежним, поэтому жителям нет смысла терпеть неудобства, связанные со строительством. Проще дождаться реновации всего квартала и переселения в новые дома. Конечно, если большинство собственников вдруг выскажутся за надстройку, мы их поддержим и поможем». Впрочем, даже с учетом ограничений речь идет о сравнительно большом объеме жилфонда: Москомархитектура выявила 2413 домов общей площадью 2,4 млн кв. метров, попадающих под параметры реконструкции, которую можно проводить без отселения. (Для сравнения: суммарная площадь сносимых пятиэтажек – 6 млн кв. метров.)
Из списка полностью исключен Центральный округ из-за существующих там высотных ограничений, охранных зон и т.д. Минус все дома, расположенные вдоль улично-дорожной сети (УДС). Их нельзя перестраивать из-за увеличения параметров: в ходе реконструкции дом хоть на два метра, но станет шире за счет лоджий, лифтовых шахт. А вдоль УДС, как правило, располагаются подземные коммуникации и магистральные сети. «Бывают и различные технические сложности, при которых сделать надстройку нельзя», – отмечает Сергей Лёвкин.
Чтобы зря не будоражить жителей, чиновники решили провести мониторинг и составить исчерпывающий перечень домов, которые можно и желательно перестроить без отселения. Эту работу по поручению мэра Москвы Сергея Собянина уже проводят Москомархитектура, департаменты градостроительной политики, культурного наследия, природопользования и охраны окружающей среды и префектуры административных округов. По словам господина Лёвкина, уже согласованы адреса 12 домов на северо-западе, северо-востоке и западе Москвы. Дело только за решением собственников.
Финансовая схема предусматривает, что жильцы реконструируемого дома, желающие купить в нем же новую квартиру, становятся пайщиками реконструкции. Они могут оплатить строительство любым способом: на свои накопления; на деньги, вырученные после продажи старой квартиры в этом доме; на заемные средства (кредит, ипотека, договор переуступки права с кредитором). Оплата строительных работ производится в рассрочку. На первом этапе необходимо внести 10–15% от общей стоимости – для разработки проекта. Затем оставшиеся 85–90% – для проведения строительно-монтажных работ. Те собственники, которые не хотят или не имеют возможности участвовать в реконструкции, ничего не теряют. Даже наоборот. После ремонта они будут жить в более просторной и комфортной квартире и смогут пользоваться новыми общедомовыми удобствами – лифтом и мусоропроводом. В особо трудных случаях, например, когда для согласования проекта не хватает 1–2 голосов, чиновники советуют ТСЖ выплачивать несговорчивым жителям денежные компенсации, чтобы не остаться у «разбитого корыта».
Эксперты отмечают, что власти напрямую заинтересованы в реконструкции жилого фонда, которая оказывается более выгодной для города, нежели субсидируемый из бюджета капремонт. Прямой экономический эффект, учитывая количество домов, управляемых ТСЖ и подлежащих надстройке (порядка 10 объектов в год), среднюю площадь жилого дома до надстройки (около 3500 кв. метров), стоимость капитального ремонта 1 кв. метра общей площади жилого дома (3,5 тыс. рублей) и плановый период капитального ремонта дома (30 лет), составит в случае 50%-ного размера субсидии около 2 млн рублей ежегодно. Оценка ожидаемых налоговых поступлений может многократно превысить экономический эффект от капремонта, прогнозируют в правительстве Москвы.
