«Мы выстраиваем вокруг городов вторые города»
Несмотря на огромную территорию нашей страны, россияне живут тесновато. На одного человека приходится всего 24 кв. метров жилья (в Москве – 19,2 кв. метра). В европейских странах этот показатель достигает 45 кв. метров, в США – 70 кв. метров. Почему же, несмотря на четверть века рыночной экономики, нам никак не удается решить пресловутый жилищный вопрос? И хватит ли доходов, которые производит сегодня российская экономика, чтобы перейти от 24 кв. метров на человека хотя бы к 30?
Ответы на эти вопросы искали президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева, исполнительный директор фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди, бывший гендиректор ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Александр Семеняка и управляющий директор ОАО «Федеральный центр проектного финансирования» Илья Пономарёв.
О старом и новом жилье
Татьяна Полиди: «Если в 2000 году инвестиции в реконструкцию жилья были в 10 раз меньше, чем инвестиции в освоение новых территорий, то в 2012-м уже в 20 раз. То есть вся деятельность бизнеса в жилищном строительстве велась эти годы в экстенсивном формате. Что привело к тому, что с 2000 по 2012 год у нас доля изношенного, устаревшего жилищного фонда увеличилась с 15 до 18,5%.
В итоге, несмотря на прирост темпов ввода жилья, идут процессы устаревания жилищного фонда – по сути, его выбытия. Получается, все это развитие жилищного строительства в эпоху большого экономического роста не пошло на увеличение жилищной обеспеченности граждан. Проще говоря, одно строим – другое в это время приходит в негодность.
В 2014 году было проведено исследование по заказу Национального объединения застройщиков жилья и Национального объединения строителей. Там, в частности, спрашивали у муниципалитетов, какие территории нуждаются в реконструкции, в сносе ветхого и аварийного жилья? При этом исследовались только крупные города с населением более 250 тыс. человек.
Получилось, что потенциал только этих городов составляет 262 млн кв. метров строительства нового жилья взамен сноса ветхого и аварийного жилья – реконструкции застроенных территорий. Для справки: в этих городах профессиональные застройщики сейчас строят 16 млн кв. метров жилья в год. Но при таких темпах ввода жилья при условии, что половина из них будет реализовываться в рамках реконструкции, понадобится 33 года на то, чтобы реализовать эти проекты. Это если мы обратимся внутрь городов, а не продолжим дальнейшее расползание».
Надежда Косарева: «Часто говорят, что нам надо строить по одному квадратному метру на человека в год, как во всех развитых странах. Хотя в большинстве европейских стран строят гораздо меньше, а обеспеченность жильем там выше. Сам показатель, измеряемый в квадратных метрах, уводит нас в сторону, дезориентирует. Этот показатель привел к тому, что мы начали осваивать свободные территории, то есть строить, по сути, вторые города, забыв про первые. А население-то у нас не растет. И человек одновременно в двух квартирах жить не может. Я могу понять, зачем квартира и загородный дом, но зачем две квартиры? Тем не менее мы выстраиваем вокруг городов вторые города. Заброшены центральные территории. Все, кто бывает в российских городах, видят вросшие в землю индивидуальные дома в серединных зонах городов. Мы лучше построим огромный микрорайон вдалеке с многоэтажками, а центральные территории будут оставаться застроенными ветхими одноэтажными домами.
Отсутствуют понимание и выстраивание стратегии в единицах жилых домохозяйств – этого вообще нет. Есть только квадратные метры на человека. И это полнейшая дезориентация строительной и градостроительной политики.
Ведь жилье – это не просто дом. Там должна быть не просто коммунальная и социальная инфраструктура, там должны быть транспортная доступность к местам организации труда, многофункциональность территорий и т.д. и т.п. Вот то, чего сегодня совершенно не происходит, когда однотонными советскими домами 1980-х застраивают территории, где в лучшем случае есть детский садик и школа, но больше ничего нет. Это тиражирование спальных советских районов и, на мой взгляд, совершенно унылая перспектива развития наших городов».
О конкуренции по-российски
Татьяна Полиди: «Цены на жилье в России в период экономического роста, до кризиса 2008 года, постоянно росли. Да и дальше продолжили свой рост после небольшого падения. С точки зрения экономиста, это может быть связано либо с улучшением качественных характеристик жилья, чего мы не наблюдали за этот период времени, либо свидетельствует о рыночной власти застройщиков, которые могут влиять на цену.
При реальной конкуренции застройщики и производители любого товара на цену влиять не могут, потому что она устанавливается рынком и, как правило, близка к издержкам. Там прибыль очень маленькая, в теории – нулевая. Но у нас увеличение спроса приводит не к увеличению объемов предложения, а к увеличению цен. Это означает, что производители, в данном случае застройщики, имеют власть и возможность влиять на эти цены. А это свидетельствует о том, что конкуренция несовершенна. Насколько она несовершенна, насколько они близки к ценовому сговору или другой форме несовершенной конкуренции, мы этот вопрос до конца выяснить не можем по тем данным, которые у нас есть».
Илья Пономарёв: «Если говорить об отсутствии конкуренции в жилищном строительстве, я бы сказал, что она отсутствует не в жилищном строительстве, а в праве получения разрешения на строительство. У нас совершенно не институционализированы эти вещи, конкурентам впутываться в это просто бессмысленно.
То есть конкуренция существует не в технологиях строительства, не среди подрядчиков, а в «доступе к телу». Вот и всё. Отсюда отсутствие спроса и на производительность труда, потому что увеличение производительности труда вдвое даст вам по стоимости реально 5%, а хорошие посиделки с мэром – 20% минимум, за один раз. И спрос на это не возникает, и нет конкуренции».
Надежда Косарева: «Наш анализ показывает, что есть три главных фактора отсутствия конкуренции. Это, во-первых, доступ к подключению к коммунальной инфраструктуре, во-вторых, нагрузка по социальной инфраструктуре, накладываемая выборочным образом по договоренности с местными чиновниками (кто-то должен строить детский садик, а кто-то нет). В-третьих, административные барьеры на всех стадиях, а не только на стадии аукциона получения жилищных участков. Эти три фактора приводят к тому, что именно на рынке застройки, девелопмента, на наш взгляд, отсутствует конкуренция».
О том, из чего складывается цена квадратного метра
Татьяна Полиди: «По нашей оценке, в структуре цены, если мы возьмем среднюю цену (по данным Росстата по РФ, на первичном рынке она составляет 52–54 тыс. рублей за кв. метр), затраты на строительно-монтажные работы – примерно половина. Около 10% – это стоимость земли, 10% – подключение к инфраструктуре.
Об оплате кредитов в средней цене сложно рассуждать, потому что у нас застройщики пока работают в несколько отсталой форме, привлекая средства населения напрямую, по договорам долевого участия в строительстве. Почему я называю эту форму отсталой? Потому что это характерно только для развивающихся стран, в развитых странах все-таки работают кредитные механизмы, люди покупают уже готовый продукт, построенное жилье, а не на уровне котлована. Но у нас люди продолжают платить заранее, причем практически в полном объеме. В тех же проектах, где применяются кредитные ресурсы, примерно еще 10% уходит на оплату кредитов. Все остальное – это прибыль застройщиков, а они уже распределяют ее между какими-то скрытыми платежами, договоренностями и т.д. Это уже науке неизвестно».
Надежда Косарева: strong>«Действительно, никто никогда не откроет у застройщика структуру цены, но в рамках установления в программе «Жилье для российской семьи» цены в 30 тыс. рублей за кв. метр были проведены многочисленные консультации. В конечном итоге 30 тыс. вышло из минимальных предельных затрат. 20 тыс. – строймонтаж (но это типовое жилье), 4 тыс. – коммунальная инфраструктура, 4 тыс. – социальная инфраструктура, 1 тыс. – аренда земельного участка, 1 тыс. – кредит. Это – минимальная себестоимость, без взяток и других внешних вещей. Часть застройщиков говорит, что это невозможно, а часть говорит, что это вполне возможно».
Илья Пономарёв: «Насчет себестоимости структуры я скажу, что в Москве в среднем цена по издержкам 45 тыс., причем не так важно – центр это или Бутово. Это рыночная цена, вот и считайте разницу. При этом в стране огромное количество жилья, которое стоит меньше 10 тыс. рублей за кв. метр. Но там нет инвесторов. Им это неинтересно. Получается, экономической стоимости просто нет. У нас, когда после пожара возводили жилье, оно получилось в 4 раза дороже, чем в этих же райцентрах можно было его купить. Вот ведь чудеса».
О программе «Жилье для российской семьи»
Александр Семеняка: «На мой взгляд, возможности для наведения порядка есть. Сегодня позиция Минстроя, в отличие от 2009 года, помогать не всем застройщикам подряд, а попробовать сконцентрироваться на программе «Жилье для российской семьи».
В рамках программы цена жилья на 20% ниже рыночной и не выше 35 тыс. рублей за кв. метр. Требования к жилью определены постановлением правительства № 404. И сейчас наша страховая компания готова страховать застройщиков – участников программы «Жилье для российской семьи» для реализации массового жилья эконом-класса.
В рамках этой программы АИЖК также реализует механизмы выкупа объектов инженерно-технического обеспечения по цене не выше 4 тыс. рублей на 1 кв. метр жилья.Те застройщики, которые не захотят работать по этой программе, не будут пользоваться мерами господдержки. Они либо сами как-то переживут кризис, либо перейдут к тем, у кого домостроительные комбинаты. Таким образом, они все равно станут участниками этой программы, с помощью которой, на мой взгляд, реально навести порядок, определить стандартные требования к жилью, застройщикам, а дальше попробовать конкретно поддерживать сертифицированных, соответствующих стандартам участников рынка. По крайней мере, сейчас такое намерение есть. Насколько хватит воли – посмотрим.
Какие еще могут быть использованы инструменты, кроме «Жилья для российской семьи»? Я считаю, надо использовать потенциал нового закона о социальном жилье некоммерческого найма. Здесь мы имеем другой тип ипотечного кредита – это ипотека для инвестора, который покупает дом. В отличие от классической ипотеки с равными ежемесячными платежами здесь есть разница по платежам, когда первый платеж считается по реальной ставке, а дальше ежегодно индексируется в зависимости от инфляции.
Это позволяет решить важную задачу: в первый год по такому найму сделать платеж в два раза меньше, чем был бы при ипотеке, и дать человеку выбор: купить площадь в два раза меньше, но в собственность, или более комфортное жилье, но быть арендатором».
