Банки повышают первоначальный взнос по ипотеке, но снижают ежемесячные выплаты
Сегодня одновременно с уменьшением количества льготных программ ипотечного кредитования вырос и первоначальный взнос по ипотеке. По данным аналитиков рынка жилой недвижимости, если в начале 2023 года минимальный первоначальный взнос составлял 15–20%, то сегодня он уже достигает 30%. При этом по льготным программам первоначальный взнос вырос еще существеннее – до 50%. Многие заемщики недоумевают: почему повысился первый платеж? В Центробанке объясняют, что это связано с попыткой снизить риск просрочек: если человек смог накопить существенный первоначальный взнос, то он с большей вероятностью сможет исправно погашать жилищный кредит.
Профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков смотрит на проблему несколько иначе. Он считает, что увеличение первоначального взноса, например, по семейной ипотеке, находится в русле ужесточения монетарной политики ЦБ – банки снижают свои риски. Так, чтобы купить жилье по льготной программе, придется внести сразу половину стоимости и в Газпромбанке, и в МТС Банке. Изменение, правда, не касается зарплатных клиентов: для них минимальный взнос останется на уровне 20-30% .
В ВТБ объясняют: «На фоне стремления государства сократить долю высокозакредитованных заемщиков повышение первоначального взноса позволит нам продолжать выдавать семейную ипотеку заемщикам с низкой долговой нагрузкой».
Причина ужесточений одной из самых популярных существующих ипотечных программ – «Семейной ипотеки» – также кроется в исчерпании банками лимитов по программе. Так, уже в середине сентября, по данным ДОМ.РФ, Сбер выдал «семейных» кредитов уже на 2,8 трлн руб. из выделенных ему 2,9, ВТБ – на 1,23 трлн из возможных 1,4. У Альфа-банка, судя по данным госкомпании, к середине сентября остался лимит в 5 млрд руб. (выбрано 312 из 327 млрд), у банка ДОМ.РФ –
на 54 млрд, у Промсвязьбанка на 28 млрд. «Для массового потребителя это плохая новость, – говорит Кирилл Кулаков. – При стоимости московского квадратного метра в 271 тыс. рублей увеличение первоначального взноса до половины стоимости квартиры делает программу для большинства потенциальных заемщиков недоступной».
Ситуацию усложняет еще и то, что часто для выплаты первоначального взноса люди берут потребительский кредит, а ставки по нему сегодня сверхвысокие – в некоторых банках они достигают 40% годовых. Директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй Алексей Волков подчеркивает, что заемщикам важно соотносить размер своего семейного дохода с ежемесячными ипотечными платежами. Платежи должны составлять не более 30% от суммарного дохода. Поэтому более высокий первоначальный взнос помогает соблюдать этот баланс.
В то же время банки имеют возможность проявить самостоятельность в установлении размера первоначального ипотечного взноса. По словам ипотечного брокера Дмитрия Ракуты, многие кредитные организации руководствуются индивидуальным подходом к клиентам. «Если, например, банк посчитает, что заемщик не совсем благонадежный, то может предложить клиенту более высокий первоначальный взнос – до 60%. То есть вместо отказа могут на законных основаниях поменять условия», – отмечает специалист.
При этом многие банки стараются «облегчить» высокий первоначальный взнос предложением снизить ежемесячные ипотечные выплаты за счет более низкой процентной ставки. Девелоперы также предлагают ряд льготных условий. Но ЦБ считает, что удержаться на плаву девелоперам поможет только снижение стоимости квадратного метра. И, как уверена генеральный директор компании «АЙНО» Анастасия Морозова, это реально: с помощью цифровизации можно уменьшить затраты, избежать дорогостоящих ошибок при проектировании, а значит, и уменьшить себестоимость проекта.
