Бизнес отказывается покупать склады и офисы

magnific.com

Постепенное сжатие
Рынок коммерческой недвижимости потихоньку затягивает пояса. За три года доля инвестиционных сделок выросла в полтора раза, до 83%, по итогам девяти месяцев этого года, подсчитали в CORE.XP. В 2024 году она составляла 52%, в 2025-м — 65%. Доля приобретений под собственные нужды сократилась сначала с 48 до 35% в 2024–2025 гг., а по итогам трех кварталов 2026 года она составила уже 12%. Эксперты отметили, что бизнес аккуратнее планирует расходы, а инвесторы становятся все более избирательными.

Опрошенные участники рынка коммерческой недвижимости подтвердили спад активности бизнеса. Рост доли инвестиционных сделок не означает реального усиления инвестиционной активности, поскольку может быть связан с тем, что компании просто стали реже покупать помещения для собственного использования, указал генеральный директор Optima Development Давид Худоян.

И если посмотреть абсолютные цифры, то видно, что общий прошлогодний коммерческий объем вложений составлял около 562 млрд руб., из которых на собственные покупки ушло 174 млрд руб., а инвестиционные приобретения составили примерно 388 млрд руб. против нынешних 350 млрд руб., подметил исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов.

Риски растут
Наиболее очевидной причиной низкой активности рынка эксперты назвали высокую стоимость денег. При ключевой ставке в 14% покупать офис или склад в кредит под собственный бизнес тяжело, и компании выбирают аренду, чтобы не замораживать капитал, сказал генеральный директор УК «Аструм Недвижимость» Сергей Нюхалов. Покупка надолго фиксирует значительные средства в одном активе, тогда как аренда позволяет сохранить гибкость и быстрее адаптироваться к изменению потребностей, согласился Худоян. И если организация не уверена в будущих денежных потоках, это позволит ей сохранить ликвидность и не брать на себя крупные первоначальные затраты, объяснил Татаринов.

По его словам, на бизнес сейчас давит сразу множество факторов: текущая геополитическая ситуация, растущее налоговое бремя, общая неопределенность. Покупка недвижимости — это игра вдолгую, при этом горизонт планирования у многих компаний сильно сократился, и они зачастую не понимают, выживут ли через год-два, указал Татаринов. В таких условиях вкладывать крупные суммы в объект, который окупится лишь через много лет, слишком рискованно, признал эксперт.

Однако объяснять происходящее только ставками и неопределенностью неправильно — эти факторы ограничивают и инвесторов, уточнил Татаринов. Разница в том, что последние могут подбирать актив под требуемую доходность и использовать собственный капитал, тогда как конечному пользователю нужен конкретный объект, соответствующий производственным или организационным задачам.

Поэтому возникший сейчас на рынке дефицит качественных объектов усиливает эффект, констатировали эксперты. Активов, способных дать инвестору требуемую доходность, на рынке попросту не хватает, а крупные готовые объекты под собственные нужды сегодня — штучный товар, указали в CORE.XP.

Свою роль играет и эффект высокой базы: крупные корпорации реализовали отложенный спрос в 2024–2025 годах, уточнил коммерческий директор Asterus Станислав Гончаренко. Теперь сделки закрывают игроки с собственным капиталом — ЗПИФы, девелоперы, частные инвесторы.

Прогнозы
Если эта тенденция сохранится, рынок станет еще более требовательным к качеству объектов и обоснованности цены, спрогнозировал Худоян. По его словам, активы с понятным арендным потоком будут сохранять привлекательность, а объекты, не обеспечивающие ожидаемой доходности или требующие дополнительных вложений, могут продаваться дольше. При этом для бизнеса сокращение покупок способно замедлить расширение и обновление собственной инфраструктуры, подчеркнул он.

Интерес инвесторов, в свою очередь, станет более избирательным, спрогнозировали эксперты. При выборе продукта они будут более детально изучать локацию, оценивать свои риски и возможность получения дохода в будущем, поскольку покупательская способность людей падает, а цены и налоги растут, подчеркнула руководитель направления по реализации партнерских проектов ГК «А101» Кристина Францева.

В ближайшие полгода инвестиционные сделки сохранят высокую долю — порядка 75–85%, указали эксперты. Ограниченный спрос на активы для собственных нужд также не изменится: даже при улучшении условий финансирования дефицит предложения останется, констатировал Татаринов.